Từ điển thuật ngữ bất động sản đầy đủ nhất cho người mua nhà

Từ điển thuật ngữ bất động sản là trang tra cứu gom những thuật ngữ người mua nhà hay gặp nhất khi đọc hồ sơ dự án, hợp đồng mua bán và chính sách bán hàng, giải thích ngắn gọn bằng ngôn ngữ đời thường và dẫn về bài chi tiết với những thuật ngữ quan trọng. Hãy tìm đúng nhóm chủ đề bên dưới, hoặc dùng chức năng tìm trong trang của trình duyệt với từ khóa đang vướng, chẳng hạn thông thủy, trước bạ hay ban quản trị. Trang chia thành bảy nhóm theo đúng hành trình mua nhà: pháp lý và giấy tờ; hợp đồng và giao dịch; tiền, vay và thuế phí; thiết kế và bàn giao; vận hành chung cư; thị trường và bán hàng; loại hình sản phẩm. Các giải thích bám theo quy định hiện hành; chi tiết của từng dự án lấy theo hợp đồng và hồ sơ bán hàng của dự án đó.

Pháp lý và giấy tờ

Sổ đỏ: Cách gọi dân gian của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo màu bìa đỏ. Theo Luật Đất đai 2024, tên pháp lý thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sổ hồng: Cách gọi dân gian của giấy chứng nhận gắn với nhà ở tại đô thị theo màu bìa hồng. Sổ đỏ và sổ hồng không khác nhau về giá trị pháp lý; ngày nay cả hai được thay bằng mẫu giấy chứng nhận thống nhất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, văn bản xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của người được cấp. Đây là giấy tờ quan trọng nhất cần kiểm tra bản gốc khi giao dịch.

Sổ chung và sổ riêng: Sổ chung là giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều người đồng sở hữu hoặc bao quát nhiều thửa chưa tách. Sổ riêng là giấy cấp riêng từng thửa, từng căn hộ, thuận tiện nhất khi giao dịch và vay ngân hàng.

Căn hộ sở hữu 50 năm: Căn hộ có thời hạn sở hữu gắn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, phổ biến ở dự án trên đất thương mại dịch vụ như officetel, condotel. Việc gia hạn khi hết hạn theo quy định đất đai tại thời điểm đó.

Chủ trương đầu tư: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền với dự án thuộc diện phải xin chủ trương. Đây là mốc pháp lý đầu tiên của một dự án, làm cơ sở cho các bước giao đất và phê duyệt quy hoạch tiếp theo.

Đánh giá tác động môi trường: Hồ sơ phân tích tác động môi trường của dự án và biện pháp giảm thiểu, phải được phê duyệt trước khi triển khai với dự án thuộc diện bắt buộc.

Giao đất: Việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân bằng quyết định giao đất. Dự án nhà ở chỉ triển khai trên đất đã giao đúng mục đích.

Thu hồi đất: Việc Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất trong các trường hợp luật định, chẳng hạn để thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng. Người bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư theo chính sách tại thời điểm thu hồi.

Tiền sử dụng đất: Khoản tiền người sử dụng đất nộp khi được giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Với dự án nhà ở, đây là nghĩa vụ tài chính lớn của chủ đầu tư.

Tách thửa: Việc chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa mới; thửa sau tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu do địa phương quy định.

Hoàn công: Thủ tục xác nhận công trình đã xây dựng hoàn thành đúng giấy phép, làm cơ sở cập nhật tài sản gắn liền với đất lên giấy chứng nhận. Nhà chưa hoàn công sẽ vướng khi sang tên, thế chấp.

Nghiệm thu công trình: Hoạt động kiểm tra, xác nhận hạng mục hoặc toàn bộ công trình đã thi công đúng thiết kế và tiêu chuẩn trước khi đưa vào sử dụng. Biên bản nghiệm thu bàn giao là mốc xác nhận căn hộ đủ điều kiện nhận.

Chỉ giới xây dựng: Đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất; phần công trình chính phải nằm trong chỉ giới này.

Lộ giới: Bề rộng phần đất dành cho tuyến đường giao thông, gồm lòng đường và vỉa hè, giới hạn bởi hai chỉ giới đường đỏ. Phần đất trong lộ giới không được xây dựng công trình kiên cố.

Đất thổ cư: Cách gọi dân gian của đất ở, tức đất phi nông nghiệp được phép xây dựng nhà ở. Đây là cách gọi trong giao dịch hằng ngày, không phải tên loại đất trong văn bản pháp luật.

Đất thương mại dịch vụ: Loại đất dùng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ như khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại, thường có thời hạn sử dụng theo dự án. Căn hộ du lịch, officetel thường nằm trên loại đất này.

Đất hỗn hợp: Ô đất được quy hoạch cho nhiều chức năng kết hợp như ở, thương mại, dịch vụ và văn phòng trong cùng dự án.

Quy hoạch treo: Cách gọi tình trạng khu vực đã có quy hoạch được duyệt nhưng chậm triển khai nhiều năm, khiến quyền xây mới, cải tạo của người dân bị hạn chế. Đất trong quy hoạch treo thường khó giao dịch, khó xin phép xây dựng.

Quy hoạch 1/500: Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, bản đồ thể hiện cụ thể ranh giới, mật độ, tầng cao và hạ tầng của từng lô đất trong dự án. Đây là căn cứ để cấp phép xây dựng và là tài liệu người mua nên xem trước khi xuống tiền.

Hợp đồng và giao dịch

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Hợp đồng mua bán căn hộ đang xây dựng, ký giữa chủ đầu tư và người mua sau khi dự án đủ điều kiện mở bán. Hợp đồng quy định giá, tiến độ thanh toán, bàn giao và bảo lãnh ngân hàng.

Nhà ở hình thành trong tương lai: Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều kiện mở bán và bảo lãnh ngân hàng là hai điểm phải kiểm tra trước khi mua loại nhà này.

Hợp đồng đặt cọc: Thỏa thuận đặt một khoản tiền để bảo đảm việc ký và thực hiện hợp đồng mua bán sau đó. Hợp đồng cần ghi rõ khoản tiền, thời hạn ký hợp đồng chính thức và xử lý khi một bên đổi ý (phạt cọc).

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Việc bên mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác trước khi được cấp giấy chứng nhận. Giao dịch làm bằng văn bản chuyển nhượng, công chứng và có xác nhận của chủ đầu tư.

Công chứng: Việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất bắt buộc công chứng mới có hiệu lực.

Ủy quyền mua bán nhà đất: Việc chủ sở hữu lập văn bản ủy quyền, thường có công chứng, để người khác thay mặt thực hiện việc như ký hợp đồng, nộp hồ sơ, nhận tiền. Mua nhà qua ủy quyền cần đọc kỹ phạm vi, thời hạn ủy quyền.

Văn bản chuyển nhượng: Văn bản thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Văn bản phải được công chứng và chủ đầu tư xác nhận để bên nhận thay thế vị trí trong hợp đồng.

Chứng thực: Việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực bản sao đúng với bản chính hoặc chứng thực chữ ký trên giấy tờ. Khác công chứng, chứng thực không xác nhận nội dung hợp đồng.

Đăng bộ: Việc đăng ký biến động đất đai, nhà ở tại cơ quan đăng ký đất đai, như sang tên người mua sau giao dịch. Hoàn tất đăng bộ, thông tin chủ sở hữu mới được cập nhật trên giấy chứng nhận.

Ráp căn: Bước khớp khách hàng với một căn hộ cụ thể trong giỏ hàng tại đợt mở bán, thường diễn ra nhanh khi nhiều khách cùng chọn.

Hàng ngoại giao: Cách gọi thị trường cho các suất mua hoặc căn hộ được chủ đầu tư, đơn vị phân phối dành riêng cho nhóm khách hàng nhất định theo chính sách bán hàng từng dự án. Đây không phải loại hình pháp lý riêng; mua lại cần đối chiếu hồ sơ như căn hộ thông thường.

Giá rumo: Giá dự kiến, giá tham khảo đưa ra trước thời điểm mở bán chính thức để thăm dò thị trường. Giá rumo chưa phải giá trong hợp đồng.

Giá trần: Mức giá cao nhất trong một khung giá hoặc đợt bán, chẳng hạn giá tối đa chủ đầu tư công bố cho một loại căn.

Tiền, vay và thuế phí

Phí quản lý chung cư: Khoản phí cư dân đóng hằng tháng cho đơn vị quản lý vận hành để chi bảo vệ, vệ sinh, thang máy, chiếu sáng và dịch vụ chung của tòa nhà. Phí tính theo diện tích sử dụng nhân đơn giá dịch vụ.

Phí bảo trì chung cư: Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bằng 2% giá trị căn hộ, đóng một lần khi nhận bàn giao để lập quỹ sửa chữa các hạng mục chung của tòa nhà. Khoản này khác phí quản lý đóng hằng tháng.

Lệ phí trước bạ: Khoản lệ phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước; với nhà, đất, mức thu phổ biến là 0,5% giá tính lệ phí.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà: Khoản thuế bên bán nộp khi chuyển nhượng bất động sản, phổ biến tính bằng 2% giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Bên chịu thuế do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.

LTV: Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản bảo đảm. LTV 70% nghĩa là ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị định giá của căn nhà.

CIC: Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia Việt Nam thuộc Ngân hàng Nhà nước, nơi lưu trữ lịch sử vay và trả nợ của khách hàng. Ngân hàng tra cứu CIC khi xét duyệt khoản vay.

Nợ xấu: Các khoản nợ quá hạn lâu hoặc khó có khả năng thu hồi, được phân loại vào nhóm nợ cao và ghi nhận trên CIC. Người có nợ xấu thường bị hạn chế vay mới.

Tất toán: Việc trả toàn bộ dư nợ còn lại gồm gốc, lãi và phí liên quan để kết thúc khoản vay. Tất toán trước hạn thường có phí trả nợ trước hạn.

Dư nợ giảm dần: Cách tính lãi vay trên số dư nợ thực tế còn lại, giảm dần sau mỗi kỳ trả gốc. Đây là cách tính phổ biến của vay mua nhà hiện nay.

Ân hạn nợ gốc: Khoảng thời gian người vay được hoãn trả gốc, chỉ trả lãi hoặc không trả cả gốc lẫn lãi, thường 12 đến 24 tháng đầu khi mua nhà dự án. Ân hạn giúp nhẹ gánh lúc đầu nhưng tổng lãi phải trả sẽ tăng lên.

Lãi suất thả nổi: Lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ, thường áp dụng sau thời gian ưu đãi đầu khoản vay. Cần hỏi rõ công thức tính lãi sau ưu đãi khi vay.

Tài sản đảm bảo: Tài sản dùng bảo đảm cho khoản vay; trong vay mua nhà thường chính là căn nhà mua bằng tiền vay, được thế chấp tại ngân hàng. Trong thời gian thế chấp, căn nhà bị hạn chế giao dịch.

Hợp đồng tín dụng: Hợp đồng vay giữa khách hàng và ngân hàng, quy định số tiền vay, thời hạn, lãi suất, lịch trả nợ, điều kiện giải ngân và phí trả nợ trước hạn. Cần đọc kỹ văn bản này song song với hợp đồng mua bán.

Cam kết thuê lại: Cam kết của chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành về việc thuê lại sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel, căn hộ du lịch với mức thuê hoặc tỷ lệ lợi nhuận xác định trong một thời hạn. Cần đọc kỹ điều kiện và căn cứ tính tiền cam kết trong hợp đồng.

Thiết kế và bàn giao

Diện tích thông thủy: Diện tích sử dụng căn hộ đo theo kích thước lọt lòng, gồm các phòng, tường ngăn bên trong và ban công, logia, không tính tường bao, tường phân chia, cột và hộp kỹ thuật. Là diện tích ghi trong hợp đồng và giấy chứng nhận.

Mật độ xây dựng: Tỷ lệ diện tích xây dựng công trình trên tổng diện tích lô đất, thường tính bằng phần trăm. Mật độ thấp đồng nghĩa nhiều không gian mở và cây xanh hơn, nhưng phải đọc cùng hệ số sử dụng đất mới thấy hết quy mô xây dựng.

Bàn giao thô: Hình thức bàn giao căn hộ mới xong phần xây dựng cơ bản gồm kết cấu, tường bao, cửa và đầu chờ điện nước, chưa hoàn thiện nội thất bên trong. Người mua tự hoàn thiện nội thất theo quy định của tòa nhà.

Bàn giao hoàn thiện: Hình thức bàn giao căn hộ đã hoàn thiện sàn, trần, tường, thiết bị vệ sinh và bếp ở mức cơ bản theo tiêu chuẩn công bố, chỉ cần bổ sung nội thất rời là ở được. Mức hoàn thiện theo phụ lục bàn giao của hợp đồng.

Tầng lửng: Tầng trung gian giữa hai tầng chính của căn hộ hoặc nhà, thường thấy ở duplex, shophouse và nhà phố để tăng diện tích sử dụng mà không tính là một tầng đầy đủ.

Hộp kỹ thuật: Không gian dựng đứng chạy dọc tòa nhà chứa đường ống cấp thoát nước, dây điện và cáp kỹ thuật, thường bố trí cạnh khu vệ sinh. Hộp kỹ thuật trong căn hộ không tính vào diện tích thông thủy.

Móng cọc và móng bè: Hai giải pháp móng phổ biến của nhà cao tầng: móng cọc truyền tải trọng xuống lớp đất chắc ở sâu qua hệ thống cọc; móng bè dùng bản bê tông lớn phủ toàn bộ diện tích đáy công trình để phân bổ tải trọng.

Ép cọc: Công đoạn dùng máy ép thủy lực ấn cọc bê tông xuống nền đất để tạo móng công trình. Mốc ép cọc, xong móng đánh dấu dự án sang giai đoạn thi công thân.

Số căn trên sàn: Số căn hộ trong một mặt bằng tầng điển hình của một tháp. Sàn càng ít căn, thang máy và hành lang càng thông thoáng.

Căn xuyên tâm: Cách gọi theo vị trí trên mặt bằng tầng, chỉ căn hộ nằm trên trục xuyên qua tâm của khối tháp. Cần đối chiếu vị trí căn trực tiếp trên bản vẽ mặt bằng tầng.

Vận hành chung cư

Ban quản trị: Tổ chức do hội nghị nhà chung cư bầu ra, đại diện các chủ sở hữu, giám sát vận hành và quản lý quỹ bảo trì. Khác với ban quản lý là bộ máy điều hành hằng ngày của đơn vị vận hành.

Hội nghị nhà chung cư: Cuộc họp của các chủ sở hữu căn hộ để quyết định việc quan trọng như bầu ban quản trị, thông qua nội quy, chọn đơn vị quản lý vận hành và mức phí dịch vụ. Đây là cơ chế quyết định cao nhất của cộng đồng chủ sở hữu.

Sở hữu chung và sở hữu riêng: Phần sở hữu riêng là diện tích thuộc từng chủ sở hữu, chủ yếu là bên trong căn hộ. Phần sở hữu chung là phần dùng chung như hành lang, thang máy, sảnh, kết cấu và hệ thống kỹ thuật.

Nội quy chung cư: Bộ quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư áp dụng cho cư dân và khách ra vào, gồm giờ giấc sửa chữa, sử dụng tiện ích, nuôi thú cưng và xử lý vi phạm. Nội quy thường đính kèm hợp đồng mua bán.

Bảo hiểm cháy nổ: Bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các cơ sở thuộc diện quản lý phòng cháy chữa cháy theo quy định. Phí bảo hiểm nằm trong chi phí vận hành cư dân đóng góp.

Thị trường và bán hàng

Đại lý F1: Đại lý phân phối cấp một, ký hợp đồng phân phối trực tiếp với chủ đầu tư và hưởng chính sách bán hàng gốc của dự án. Giá và chính sách vẫn theo bảng giá của chủ đầu tư ở mọi cấp đại lý.

Sàn giao dịch bất động sản: Tổ chức trung gian môi giới, tư vấn và hỗ trợ giao dịch bất động sản. Đây là kênh phân phối chính thức của nhiều dự án.

Hoa hồng môi giới: Khoản phí trả cho cá nhân, tổ chức môi giới khi giao dịch thành công, tính theo % giá trị giao dịch. Bên trả và tỷ lệ theo thỏa thuận hoặc chính sách phân phối.

Môi giới bất động sản: Người làm trung gian kết nối bên mua và bên bán, hưởng hoa hồng khi giao dịch thành công. Môi giới hành nghề phải có chứng chỉ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023; đơn vị phân phối dự án (đại lý F1) là một dạng tổ chức môi giới quy mô lớn hơn.

Nguồn cung và tồn kho: Nguồn cung là tổng lượng sản phẩm đưa ra thị trường trong một giai đoạn; tồn kho là phần đã chào bán nhưng chưa giao dịch thành công. Tồn kho tăng nhanh thường đi cùng áp lực giảm giá thứ cấp.

Tỷ lệ hấp thụ: Tỷ lệ giữa lượng sản phẩm giao dịch thành công và tổng nguồn cung trong một kỳ, tính bằng phần trăm. Tỷ lệ hấp thụ cao cho thấy nhu cầu mua thực tế mạnh so với lượng hàng đang chào bán.

Thị trường thứ cấp: Thị trường mua bán lại nhà đất đã qua tay người mua đầu tiên, khác thị trường sơ cấp là mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Giá thứ cấp phản ánh giá trị thật sau khi dự án đã bàn giao và có cư dân về ở.

Loại hình sản phẩm

Căn hộ du lịch: Căn hộ trong công trình phục vụ lưu trú du lịch, khai thác như phòng khách sạn nhưng bán cho nhà đầu tư sở hữu. Loại hình này thường được gọi là condotel.

Condotel: Căn hộ khách sạn kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, do đơn vị vận hành quản lý khai thác cho thuê lưu trú và chia sẻ doanh thu với chủ sở hữu. Thời hạn sở hữu condotel gắn với thời hạn đất thương mại dịch vụ.

Shophouse: Nhà phố thương mại kết hợp ở và kinh doanh, thường ở tầng thấp của khu đô thị hoặc dọc trục đường chính, có mặt tiền riêng để mở cửa hàng. Giá shophouse cao nhờ khả năng khai thác kinh doanh.

Officetel: Loại hình kết hợp văn phòng và lưu trú trong cùng một căn hộ, cho phép đăng ký làm văn phòng và nghỉ lại. Officetel thường nhỏ, nằm trong tòa nhà hỗn hợp, sở hữu theo thời hạn đất thương mại dịch vụ.

Penthouse: Căn hộ ở tầng cao nhất của tòa nhà, diện tích lớn, trần cao, tầm nhìn rộng và thường kèm sân thượng riêng. Là dòng sản phẩm ít và đắt nhất mỗi tháp.

Duplex: Căn hộ thông tầng gồm hai tầng liên thông trong cùng một căn bằng cầu thang nội bộ. Duplex thường xuất hiện ở tầng cao hoặc tầng áp mái.

Nhà ở xã hội: Nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng hưởng chính sách theo quy định, bán và cho thuê với giá được kiểm soát. Người mua phải đáp ứng điều kiện đối tượng, thu nhập và chịu hạn chế chuyển nhượng thời gian đầu.

Căn hộ studio: Căn hộ nhỏ với không gian sinh hoạt, ngủ và bếp gộp trong một phòng duy nhất, chỉ tách riêng khu vệ sinh. Studio hợp với người độc thân và là loại căn có tổng giá thấp nhất dự án.

Căn hộ dual key: Căn hộ thiết kế hai lối vào và hai khóa riêng trong cùng một giấy chứng nhận, tách thành hai không gian ở độc lập có thể cho thuê riêng.

Branded residences: Bất động sản nhà ở gắn thương hiệu, được phát triển và vận hành theo tiêu chuẩn của một thương hiệu khách sạn hoặc phong cách sống quốc tế. Người mua trả thêm cho thương hiệu và dịch vụ vận hành.

Aquahome: Tên gọi thương mại của dòng căn hộ gắn với tiện ích mặt nước như hồ bơi, kênh đào, mặt hồ trong dự án. Đây là tên marketing, không phải thuật ngữ pháp lý.

Chung cư mini: Nhà ở từ hai tầng trở lên, quy mô nhỏ, chia thành nhiều căn hộ để bán hoặc cho thuê, thường do cá nhân, hộ gia đình xây dựng. Khi mua cần kiểm tra giấy chứng nhận từng căn và điều kiện phòng cháy chữa cháy.

Đất nền phân lô: Đất dự án đã có hạ tầng, chia thành từng lô để chuyển nhượng. Cần kiểm tra điều kiện chuyển nhượng và giấy chứng nhận riêng từng lô.

Nhà tái định cư: Nhà ở bố trí cho người bị thu hồi đất thuộc diện tái định cư. Giao dịch có điều kiện riêng về đối tượng và thời điểm.

Sở hữu kỳ nghỉ: Mô hình timeshare: người mua có quyền sử dụng một bất động sản nghỉ dưỡng trong khoảng thời gian xác định mỗi năm, thay vì sở hữu toàn bộ tài sản. Cần đọc kỹ phí duy trì hằng năm và điều kiện trao đổi kỳ nghỉ.

Trang này hữu ích nhất khi được dùng đúng lúc: trước khi ký bất kỳ văn bản nào, hãy tra lại các thuật ngữ xuất hiện trong văn bản đó, nhất là thuật ngữ về diện tích, tiền và thời hạn sở hữu. Thuật ngữ chưa có trong trang có thể đối chiếu thêm trong bài chuyên đề của từng dự án.

Lưu ý: Các giải thích trong trang mang tính tra cứu nhanh theo quy định và thông lệ phổ biến tại thời điểm đăng; khi áp dụng vào một giao dịch cụ thể, căn cứ cuối cùng là văn bản pháp luật hiện hành và hồ sơ, hợp đồng của chính dự án đó.