Phí bảo trì chung cư là gì? Phí bảo trì chung cư, tên gọi trong Luật Nhà ở 2023 là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, là khoản tiền bằng 2% giá trị căn hộ mà người mua đóng một lần khi nhận bàn giao, để lập quỹ dùng cho việc bảo trì, thay thế các hạng mục và trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà như thang máy, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy và kết cấu chung. Khoản tiền này không phải tiền dịch vụ hằng tháng và không được dùng cho công việc vận hành thường ngày.
Khoản 2% này được tính và đóng như thế nào?
Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua, người mua và người thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua đó. Khoản tiền này được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua và phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Hiểu đơn giản, giá căn hộ và khoản bảo trì 2% là hai dòng tiền khác nhau, dù trên thực tế chúng thường được thu gần nhau quanh thời điểm bàn giao căn hộ.
Luật cũng quy định phần nghĩa vụ tương ứng của chủ đầu tư: với căn hộ, phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư phải đóng 2% cho phần diện tích đó, tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư tại thời điểm bàn giao. Quy định này bảo đảm mọi phần diện tích trong tòa nhà, kể cả phần chưa bán, đều đóng góp vào quỹ bảo trì của phần chung.
Vì là khoản đóng một lần gắn với giao dịch mua căn hộ, người mua nên kiểm tra ngay trong hợp đồng của mình ba điểm: tỷ lệ 2% được tính trên giá trị nào, khoản tiền được ghi tách riêng khỏi giá bán hay chưa, và thời điểm phải hoàn thành việc đóng theo tiến độ thanh toán và thông báo bàn giao. Đây là những chi tiết thực tế hơn nhiều so với việc ghi nhớ một con số phần trăm chung chung.
Ai quản lý kinh phí bảo trì và bàn giao ra sao?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Theo Điều 153 Luật Nhà ở 2023, ở giai đoạn đầu chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản riêng tại tổ chức tín dụng để quản lý kinh phí bảo trì đã thu. Sau khi ban quản trị nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền quyết định công nhận, ban quản trị mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì và có văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị, hai bên phải thống nhất quyết toán số liệu; trên cơ sở số liệu đã quyết toán, kinh phí bảo trì và lãi phát sinh được chuyển sang tài khoản của ban quản trị, và chủ đầu tư đóng tài khoản ban đầu sau khi hoàn tất bàn giao.
Cơ chế tài khoản tách riêng này là điểm mấu chốt để cư dân yên tâm: tiền bảo trì không nằm chung với tiền kinh doanh của chủ đầu tư hay tiền vận hành hằng tháng, và việc chuyển giao cho ban quản trị, cơ quan đại diện của các chủ sở hữu, diễn ra theo một trình tự có quyết toán rõ ràng. Khi tìm hiểu một tòa nhà, câu hỏi thực tế nên đặt ra là tòa nhà đã thành lập ban quản trị chưa và việc bàn giao kinh phí bảo trì đã hoàn tất theo trình tự này hay chưa.
Kinh phí bảo trì được chi cho những việc gì?
Theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được hội nghị nhà chung cư thông qua, và ban quản trị không được sử dụng khoản kinh phí này vào mục đích quản lý vận hành hay các mục đích khác. Trong đời sống tòa nhà, đó là các việc như bảo trì, sửa chữa lớn hệ thống thang máy, hệ thống cấp thoát nước chung, hệ thống điện chung, thiết bị phòng cháy chữa cháy và các hạng mục kết cấu, kỹ thuật dùng chung khác khi đến kỳ hoặc khi hư hỏng.
Một điểm ít người để ý là quỹ này không phải vô hạn. Luật quy định khi kinh phí bảo trì đã sử dụng hết, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp bổ sung để thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, hoặc khi phát sinh hạng mục, trang thiết bị cần bảo trì đột xuất. Vì vậy, “đóng một lần” nên hiểu là đóng một lần ở thời điểm mua căn hộ để hình thành quỹ ban đầu, chứ không phải cam kết rằng tòa nhà sẽ không bao giờ cần thêm kinh phí bảo trì trong suốt vòng đời của nó.
Phân biệt ngắn với phí quản lý chung cư
Hai khoản tiền dễ bị nhầm vì cùng xuất hiện trong đời sống chung cư, nhưng bản chất ngược nhau gần như ở mọi tiêu chí. Phí bảo trì đóng một lần, tính theo phần trăm giá trị căn hộ và để dành cho sửa chữa, thay thế phần chung; còn phí quản lý chung cư là gì thì bài riêng trình bày chi tiết, với ý chính là khoản đóng định kỳ theo tháng, tính trên diện tích và chi cho vận hành thường nhật như bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật trực. Nhớ theo cặp “một lần, cho phần chung” và “hằng tháng, cho vận hành” là bạn sẽ không nhầm nữa.
Đọc khoản phí này cùng lúc với thời điểm nhận bàn giao
Thời điểm đóng kinh phí bảo trì thường trùng với giai đoạn nhận nhà, nên đây cũng là lúc người mua cần nắm rõ căn hộ của mình được bàn giao ở trạng thái nào để dự trù các chi phí tiếp theo. Bài bàn giao hoàn thiện là gì giúp bạn phân biệt mức hoàn thiện cơ bản và đầy đủ nội thất trước khi ký biên bản nghiệm thu. Còn để hình dung tổng bức tranh chi phí sinh hoạt sau khi về ở tại một dự án cụ thể, bạn có thể tham khảo thêm bài phí quản lý Vinhomes Golden River như một ví dụ về cách các khoản phí vận hành được trình bày theo từng dự án trên trang này.
Bài viết này do một kênh tư vấn độc lập biên soạn nhằm giải thích quy định chung của Luật Nhà ở 2023, không phải văn bản hướng dẫn thu phí của bất kỳ chủ đầu tư hay ban quản trị tòa nhà nào. Số tiền kinh phí bảo trì phải đóng cho căn hộ của bạn được xác định bởi hợp đồng mua bán bạn đã ký và thông báo bàn giao của dự án; khi có thắc mắc, hãy đối chiếu trực tiếp các văn bản đó hoặc gọi hotline 0396 25 28 25 để được hỗ trợ cách đọc.
Câu hỏi thường gặp
Phí bảo trì chung cư có bắt buộc không?
Có. Luật Nhà ở 2023 quy định người mua, thuê mua căn hộ phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua, và khoản này phải được ghi rõ trong hợp đồng. Việc không đóng kinh phí bảo trì thuộc nhóm hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Đã đóng 2% rồi có phải đóng thêm nữa không?
Khoản 2% là kinh phí hình thành quỹ ban đầu. Nếu quỹ được sử dụng hết trong quá trình vận hành tòa nhà, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp bổ sung để thực hiện bảo trì theo kế hoạch được hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi có hạng mục cần bảo trì đột xuất.
Tiền bảo trì có được dùng trả lương bảo vệ, vệ sinh không?
Không. Kinh phí bảo trì chỉ được dùng để bảo trì, thay thế hạng mục và trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung; lương bảo vệ, vệ sinh và các chi phí vận hành thường ngày thuộc về phí quản lý vận hành đóng định kỳ, là một khoản hoàn toàn riêng.
Người thuê căn hộ có phải đóng phí bảo trì không?
Nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì gắn với người mua, thuê mua căn hộ từ chủ đầu tư. Người thuê lại căn hộ từ chủ sở hữu không thuộc đối tượng phải đóng khoản kinh phí này; quan hệ giữa chủ nhà và người thuê được điều chỉnh bởi hợp đồng thuê của hai bên.
Khi bán lại căn hộ, khoản bảo trì đã đóng có được hoàn lại không?
Khoản kinh phí đã đóng trở thành một phần của quỹ bảo trì chung của tòa nhà, phục vụ phần sở hữu chung mà mọi chủ sở hữu cùng hưởng. Khi chuyển nhượng căn hộ, các bên tự thỏa thuận giá trị giao dịch trên cơ sở hiện trạng căn hộ và tòa nhà, thay vì tách riêng khoản bảo trì đã đóng để hoàn lại.