Mật độ xây dựng là gì? Đó là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích đất mà công trình chiếm chỗ và tổng diện tích lô đất, tính theo hình chiếu bằng của công trình xuống mặt đất, thường là diện tích mặt bằng tầng trệt. Lô đất 100 m² có ngôi nhà chiếm 60 m² mặt đất thì mật độ xây dựng là 60%, 40 m² còn lại là sân, đường và cây xanh. Đi cùng nó hầu như luôn có hệ số sử dụng đất, viết tắt là FAR (floor area ratio), bằng tổng diện tích sàn mọi tầng chia cho diện tích lô đất. Nếu ngôi nhà đó có 5 tầng, mỗi tầng 60 m², tổng diện tích sàn là 300 m² thì hệ số sử dụng đất là 3 lần. Hai con số trả lời hai câu hỏi khác nhau: mật độ cho biết công trình chiếm bao nhiêu mặt đất, hệ số sử dụng đất cho biết trên mảnh đất đó xây dày đặc tới mức nào theo chiều cao. Khi đọc hồ sơ một dự án, bạn nên đọc cả hai con số cùng lúc; các thuật ngữ liên quan có trong từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Mật độ xây dựng tính như thế nào?
Công thức rất đơn giản: diện tích chiếm đất của công trình chia cho tổng diện tích lô đất rồi nhân với 100%. Diện tích chiếm đất tính theo hình chiếu bằng, tức mặt bằng tầng trệt chạm đất, không tính các bộ phận nhô ra như sê-nô, mái đua hay ô văng; tổng diện tích lô đất là diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chính lô đó. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng có hai loại là thuần và gộp. Mật độ thuần tính trên diện tích lô đất, không tính bể bơi, sân thể thao ngoài trời hay tiểu cảnh trang trí; mật độ gộp tính trên tổng diện tích toàn khu đất, gồm cả sân đường, cây xanh và không gian mở. Khi đọc một con số mật độ, bạn nên hỏi rõ đó là thuần hay gộp và phạm vi tính là lô đất riêng lẻ hay toàn khu, vì đổi phạm vi thì con số có thể chênh nhau rất nhiều. Về nguyên tắc, quy chuẩn đặt mật độ tối đa cho phép và mức này giảm dần khi lô đất càng lớn và công trình càng cao.
Hệ số sử dụng đất (FAR) là gì và khác mật độ xây dựng ở điểm nào?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn gồm cả tầng hầm, trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe. Khác với mật độ tính bằng phần trăm, hệ số sử dụng đất thường được nói bằng số lần: lô đất 100 m² có tổng diện tích sàn 300 m² thì hệ số sử dụng đất là 3 lần, nghĩa là tổng sàn gấp ba lần diện tích đất. Cùng mật độ 60%, nhà 2 tầng cho hệ số 1,2 lần còn nhà 5 tầng cho hệ số 3 lần, nên hệ số sử dụng đất mới cho thấy mức độ khai thác theo chiều cao của lô đất. Cần phân biệt tổng diện tích sàn với diện tích thông thủy của từng căn hộ: diện tích thông thủy chỉ đo không gian sử dụng bên trong một căn hộ, còn tổng diện tích sàn tính cho toàn bộ công trình. Bảng dưới đây đặt hai chỉ số cạnh nhau.
| Chỉ số | Mật độ xây dựng | Hệ số sử dụng đất (FAR) |
|---|---|---|
| Định nghĩa | Tỷ lệ diện tích đất công trình chiếm chỗ trên diện tích lô đất | Tỷ lệ tổng diện tích sàn công trình trên diện tích lô đất |
| Công thức | Diện tích chiếm đất chia diện tích lô đất, nhân 100% | Tổng diện tích sàn chia diện tích lô đất |
| Đơn vị | Phần trăm (%) | Số lần |
| Trả lời câu hỏi | Công trình chiếm bao nhiêu mặt đất? | Trên mảnh đất đó xây dày đặc tới mức nào theo chiều cao? |
| Ví dụ lô 100 m², nhà 60 m² một tầng, 5 tầng | 60% | 3 lần |
Ví dụ tính trên hai dự án Vinhomes có số liệu thật
Để thấy hai chỉ số này vận hành ra sao, hãy nhìn vào Vinhomes Central Park, dự án có tổng diện tích 43,91 ha và mật độ xây dựng 15,77%. Nhân hai con số này, phần đất có công trình chỉ vào khoảng 6,92 ha, còn lại gần 37 ha dành cho cây xanh, mặt nước, đường nội khu và tiện ích ngoài trời. Riêng công viên ven sông đã rộng 14,05 ha, tức gần một phần ba toàn khu. Đó là lý do đi dạo trong khu này thoáng hơn nhiều so với chung cư xây kín đất, dù tổng số căn lên tới hơn 10.000 căn: các tòa nhà gom lại thành cụm cao tầng, nhường phần lớn mặt đất cho không gian chung.
Một ví dụ khác cho thấy hai chỉ số này có thể mang hai tầng giá trị trong cùng một dự án là Vinhomes Kỳ Hòa, theo hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đang được niêm yết lấy ý kiến. Khu đất rộng 82.678,8 m², tức khoảng 8,27 ha, trong đó đất chung cư là 42.176 m², chiếm 51% diện tích. Với riêng lô đất chung cư, mật độ tối đa là 60% và hệ số sử dụng đất tối đa là 11,1 lần, nghĩa là khối đế được chiếm tối đa khoảng 25.300 m² mặt đất và tổng diện tích sàn tối đa khoảng 468.000 m². Tính chung toàn khu, mật độ tối đa chỉ còn 41,3% và hệ số sử dụng đất tối đa là 6 lần, vì phần còn lại dành cho trường học, cây xanh công cộng 15.182 m² (18,4%) và đất văn hóa, y tế, thể dục thể thao. Cùng một dự án, con số 60% và 11,1 lần nói về lô chung cư, còn 41,3% và 6 lần nói về toàn khu, nên muốn so sánh với dự án khác bạn cần biết con số mình đang cầm thuộc phạm vi nào. Chi tiết đầy đủ có trong bài quy hoạch Vinhomes Kỳ Hòa với hai bộ chỉ tiêu; đồ án này vẫn đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt, nên đây là chỉ tiêu của phương án đang trình.
| Hạng mục | Vinhomes Central Park | Vinhomes Kỳ Hòa (phương án đang trình) |
|---|---|---|
| Tổng diện tích khu đất | 43,91 ha | 82.678,8 m² (khoảng 8,27 ha) |
| Mật độ xây dựng | 15,77% toàn khu | Tối đa 60% lô chung cư; 41,3% toàn khu |
| Hệ số sử dụng đất | Không công bố | Tối đa 11,1 lần lô chung cư; 6 lần toàn khu |
| Diện tích cây xanh, công viên | Công viên ven sông 14,05 ha | Cây xanh công cộng 15.182 m² (18,4%) |
| Quy mô | Hơn 10.000 căn, 17 tòa và Landmark 81 | 7 block chung cư, cao tối đa 45 tầng |
Mật độ xây dựng thấp có luôn tốt không?
Câu trả lời ngắn gọn là không hẳn. Mật độ thấp mang lại nhiều khoảng trống, cây xanh và ánh sáng tự nhiên hơn cho mặt đất, nhưng trải nghiệm sống còn phụ thuộc vào hệ số sử dụng đất đi kèm. Một khu đô thị có mật độ chỉ 20% nhưng hệ số sử dụng đất lên tới 8 hay 9 lần vẫn rất đông dân cư, bởi các tòa cao tầng đã gom toàn bộ dân số lên cao: thang máy, hầm xe và sảnh chung giờ cao điểm vẫn đông, dù mặt đất nhìn rất thoáng. Ngược lại, khu nhà thấp tầng có mật độ 50% vẫn có thể sống thoải mái nếu mỗi nhà chỉ vài tầng và dân số thưa. Nói cách khác, mật độ cho biết mặt đất còn trống bao nhiêu, còn hệ số sử dụng đất cho biết có bao nhiêu người cùng chia sẻ khoảng trống đó.
Đọc hai chỉ số này trong hồ sơ quy hoạch ra sao?
Trong hồ sơ một dự án, hai chỉ số này thường nằm trong thuyết minh đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và các bảng chỉ tiêu sử dụng đất kèm theo, có khi ghi theo từng lô đất chứ không phải một con số chung cho cả dự án. Cách đọc đúng là làm rõ bốn điểm. Một là chỉ tiêu áp cho lô đất nào: chung cư, thương mại hay toàn khu, bởi như ví dụ Kỳ Hòa, chỉ tiêu của lô chung cư và toàn khu có thể chênh nhau gần gấp đôi. Hai là đó là chỉ tiêu tối đa hay chỉ tiêu thực tế của phương án thiết kế, vì chủ đầu tư có thể xây thấp hơn mức tối đa. Ba là đồ án đã được phê duyệt hay vẫn đang lấy ý kiến, bởi chỉ tiêu chưa phê duyệt còn có thể thay đổi. Bốn là đối chiếu với QCVN 01:2021/BXD để biết mức tối đa đó có trong khung cho phép không.
Với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, hai chỉ số này nằm trong hồ sơ pháp lý mà hợp đồng mua bán nhà ở viện dẫn, nên khi chủ đầu tư thay đổi thiết kế làm tăng mật độ hay hệ số sử dụng đất so với phương án đã công bố, đó là thay đổi chạm tới quyền lợi của người mua. Trước khi đặt cọc, bạn nên xin xem trang chỉ tiêu quy hoạch trong thuyết minh đồ án và ghi lại hai chỉ số của lô đất có căn hộ mình định mua.
Câu hỏi thường gặp
Mật độ xây dựng 60% nghĩa là gì?
Mật độ xây dựng 60% nghĩa là công trình chiếm 60% diện tích lô đất, 40% còn lại là sân, đường, cây xanh và khoảng trống. Ví dụ lô đất chung cư của Vinhomes Kỳ Hòa được duyệt mật độ tối đa 60% cho khối đế.
Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?
Có. Theo QCVN 01:2021/BXD, tổng diện tích sàn tính hệ số sử dụng đất gồm cả tầng hầm, trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, chỉ số nào quan trọng hơn khi mua chung cư?
Cả hai đều quan trọng, nên đọc cùng nhau. Mật độ cho biết mặt đất còn trống bao nhiêu để làm sân, đường và cây xanh, còn hệ số sử dụng đất cho biết khu đó đông đúc tới mức nào theo chiều cao. Một dự án mật độ thấp nhưng hệ số sử dụng đất cao vẫn có thể rất đông dân cư.
Lưu ý: Các chỉ tiêu của Vinhomes Kỳ Hòa trong bài là chỉ tiêu của đồ án đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt; con số cụ thể của từng dự án lấy theo đồ án quy hoạch được duyệt và hồ sơ pháp lý của chính dự án đó.