Ân hạn nợ gốc là gì? Ân hạn nợ gốc là khoảng thời gian ngân hàng cho phép người vay tạm hoãn trả phần tiền gốc, tính từ lúc giải ngân tới kỳ trả gốc đầu tiên. Trong thời gian này, người vay chỉ trả tiền lãi, hoặc được miễn cả gốc lẫn lãi, tùy hợp đồng. Thời gian ân hạn phổ biến là 6 đến 12 tháng, còn với vay mua nhà, nhiều ngân hàng áp dụng ân hạn tới 24 tháng. Ví dụ khoản vay 2 tỷ đồng mua căn hộ: trong 24 tháng ân hạn bạn chỉ trả lãi hằng tháng.
Ân hạn nợ gốc có những hình thức nào?
Các ngân hàng thường áp dụng hai hình thức ân hạn, khác nhau ở chỗ người vay có phải trả lãi trong thời gian ân hạn hay không. Hình thức thứ nhất là miễn trả gốc, tức chỉ hoãn phần tiền gốc còn tiền lãi vẫn trả đều hằng tháng, tính trên toàn bộ dư nợ. Đây là hình thức phổ biến nhất, vì tổng chi phí khoản vay chỉ tăng thêm ở mức vừa phải.
Hình thức thứ hai là miễn cả gốc lẫn lãi, tức trong thời gian ân hạn người vay không phải trả bất cứ khoản nào. Tiền lãi phát sinh thường được cộng dồn vào dư nợ gốc, hoặc thu một lần khi hết ân hạn. Ví dụ khoản vay 2 tỷ đồng, lãi suất 10% một năm: miễn cả gốc lẫn lãi trong 24 tháng thì dư nợ lên khoảng 2,44 tỷ đồng trước kỳ trả đầu tiên. Muốn tra thêm các thuật ngữ vay mua nhà khác, bạn có thể xem tại từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Vay 2 tỷ, ân hạn 24 tháng thì tổng lãi tăng bao nhiêu?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Hãy lấy một ví dụ cụ thể. Giả định khoản vay là 2 tỷ đồng, thời hạn vay 20 năm, lãi suất 10% một năm cố định, trả gốc đều hằng tháng theo dư nợ giảm dần. Mọi con số đều đã làm tròn.
Vay 2 tỷ đồng không có ân hạn, mỗi tháng bạn trả 8,33 triệu đồng tiền gốc, vì 2 tỷ đồng chia đều 240 tháng, cộng tiền lãi tháng đầu 16,7 triệu đồng, tính trên dư nợ 2 tỷ đồng. Tháng đầu bạn trả tổng cộng 25 triệu đồng, các tháng sau kỳ trả nhẹ dần theo dư nợ. Cộng toàn bộ tiền lãi trong 20 năm, khoản vay này tốn khoảng 2,01 tỷ đồng tiền lãi.
Nếu được ân hạn 24 tháng theo hình thức chỉ trả lãi, 24 tháng đầu mỗi tháng bạn chỉ trả 16,7 triệu đồng tiền lãi, tổng cộng 400 triệu đồng. Hết ân hạn, khoản gốc 2 tỷ đồng chia đều trên 216 tháng còn lại, nên mỗi tháng bạn trả 9,26 triệu đồng tiền gốc, và tháng đầu sau ân hạn bạn trả tổng cộng 25,9 triệu đồng. Cộng toàn bộ tiền lãi, phương án ân hạn tốn khoảng 2,21 tỷ đồng, tức tăng thêm khoảng 200 triệu đồng.
| Phương án | 24 tháng đầu | Tháng đầu sau ân hạn | Tổng lãi |
|---|---|---|---|
| Không ân hạn | 25 triệu đồng | 25 triệu đồng | Khoảng 2,01 tỷ đồng |
| Ân hạn 24 tháng, chỉ trả lãi | 16,7 triệu đồng | 25,9 triệu đồng | Khoảng 2,21 tỷ đồng (+200 triệu đồng) |
| Ân hạn 24 tháng, miễn cả gốc lẫn lãi | 0 đồng | Cao nhất (dư nợ khoảng 2,44 tỷ đồng) | Cao nhất |
Khoản tăng thêm khoảng 200 triệu đồng cần đặt cạnh dòng tiền giữ lại trong hai năm đầu. Với người mua nhà để ở, 24 tháng chỉ trả lãi thường trùng với lúc chờ bàn giao và hoàn thiện căn hộ. Trước khi ký, hãy nhờ ngân hàng in bảng lịch trả nợ của cả hai phương án để so sánh kỳ trả từng tháng. Bảng lãi suất vay mua nhà hiện nay giúp bạn hình dung gánh nặng hằng tháng trước khi ký.
Phí phạt trả nợ trước hạn thường tính thế nào?
Trả nợ trước hạn là trả bớt một phần gốc hoặc tất toán toàn bộ khoản vay sớm hơn lịch đã thỏa thuận. Ngân hàng thu phí này vì khi bạn trả sớm, họ mất đi khoản lãi đã tính thu trong thời gian còn lại của hợp đồng. Mức phí phổ biến là 1,5 đến 3% trên số tiền trả trước hạn, giảm dần theo từng năm vay và thường được miễn sau một số năm nhất định. Ví dụ, trả sớm 1 tỷ đồng với phí 2% thì mất thêm 20 triệu đồng.
Khi đọc điều khoản phí trả nợ trước hạn, bạn cần kiểm tra: phí tính trên số tiền trả sớm hay trên toàn bộ dư nợ, mức phí từng năm vay, sau bao nhiêu năm thì được miễn phí, và có mức phí tối thiểu hoặc tối đa không. Các điểm này thường nằm trong phụ lục biểu phí của hợp đồng, bạn có quyền yêu cầu ngân hàng giải thích rõ trước khi ký. Nếu bạn vay theo chương trình hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư, phí trả nợ trước hạn có thể được miễn trong thời gian hỗ trợ.
Mua nhà Vinhomes và chính sách miễn phí trả nợ trước hạn
Với người mua nhà Vinhomes, chương trình “Mua nhà Vinhomes không lo lãi suất” là biến số đáng chú ý của bài toán trả nợ trước hạn. Theo thông tin công khai, người mua được chọn một trong 6 kỳ hạn hỗ trợ, từ 18 đến 60 tháng, lãi suất cố định chỉ từ 3 đến 9% một năm, phần lãi vượt trần do chủ đầu tư chi trả, cho khoản vay tới 70% giá bán nhà đã gồm thuế. Trong thời gian được hỗ trợ lãi suất, khách hàng được miễn toàn bộ phí trả nợ trước hạn.
Chính sách này giúp những gia đình mua nhà mới trong khi nhà cũ chưa bán kịp: vay trước để nhận nhà rồi dùng tiền bán nhà cũ trả bớt gốc ngay khi tiền về. Điều kiện áp dụng cụ thể cần đối chiếu với chính sách hiện hành và hợp đồng tín dụng của chính khoản vay đó. Nếu bạn đang cân nhắc một căn hộ Vinhomes cụ thể, hãy hỏi rõ ngân hàng giải ngân về thời gian ân hạn và điều khoản miễn phí trả nợ trước hạn trước khi ký, đồng thời đọc kỹ lịch thanh toán của dự án như tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise. Ví dụ cách vay mua nhà Vinhomes tại một dự án cụ thể, xem bài vay mua Vinhomes Imperia Hải Phòng.
Ân hạn nợ gốc khác gia hạn nợ gốc ở điểm nào?
Hai thuật ngữ này hay bị dùng lẫn nhau, nhưng bản chất khác nhau hoàn toàn. Ân hạn nợ gốc là điều khoản thỏa thuận ngay từ khi ký hợp đồng vay, áp dụng cho giai đoạn đầu của khoản vay, khi người vay chưa tới kỳ trả gốc đầu tiên. Gia hạn nợ gốc là việc kéo dài thời hạn trả nợ khi khoản vay đã chạy được một thời gian và người vay gặp khó khăn, phải xin ngân hàng cho thêm thời gian. Nói gọn, ân hạn là khoảng lặng tính trước từ đầu, còn gia hạn là giải pháp khi khoản vay gặp trục trặc.
Sự khác nhau thể hiện rõ ở bốn điểm. Thứ nhất là thời điểm: ân hạn bắt đầu ngay sau giải ngân, còn gia hạn chỉ xảy ra khi người vay đã trả được một thời gian. Thứ hai là tổng thời hạn vay: ân hạn không làm dài thêm thời hạn vay, khoản gốc chỉ chia lại trên thời gian còn lại, còn gia hạn kéo dài thời hạn vay thêm. Thứ ba là điều kiện: ân hạn là chính sách sản phẩm có sẵn, đủ điều kiện là được hưởng, còn gia hạn phải qua xét duyệt của ngân hàng. Thứ tư là hồ sơ tín dụng: ân hạn không ảnh hưởng tới lịch sử tín dụng, còn gia hạn thường đi kèm với khoản vay đã chậm trả. Đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tín dụng trước khi ký để biết chắc mình đang được hưởng chính sách nào.
| Tiêu chí | Ân hạn nợ gốc | Gia hạn nợ gốc |
|---|---|---|
| Thời điểm | Đầu khoản vay, thỏa thuận khi ký | Khi vay đã chạy một thời gian |
| Bản chất | Hoãn kỳ trả gốc đầu tiên | Kéo dài thời hạn trả nợ |
| Tổng thời hạn vay | Không đổi | Dài thêm |
| Tiền lãi | Vẫn tính trên dư nợ | Vẫn tính trên dư nợ còn lại |
| Điều kiện | Chính sách sản phẩm vay | Phải xin ngân hàng xét duyệt |
| Hồ sơ tín dụng | Không ảnh hưởng | Có thể có dấu vết |
Câu hỏi thường gặp
Ân hạn nợ gốc 24 tháng là gì?
Ân hạn nợ gốc 24 tháng là việc ngân hàng cho phép người vay hoãn trả tiền gốc trong 24 tháng đầu của khoản vay. Trong 24 tháng này, người vay chỉ trả tiền lãi hằng tháng, hoặc được miễn cả gốc lẫn lãi. Sau 24 tháng, người vay bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi, và vì khoản gốc phải chia trên thời gian còn lại ngắn hơn nên kỳ trả mỗi tháng sẽ cao hơn.
Trả nợ trước hạn có mất phí không?
Có thể mất phí, tùy điều khoản trong hợp đồng tín dụng của bạn. Mức phí phổ biến là 1,5 đến 3% trên số tiền trả trước hạn, giảm dần theo từng năm vay và thường được miễn sau một số năm nhất định. Tuy nhiên, một số chương trình hỗ trợ lãi suất miễn toàn bộ phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ, như chương trình nêu trong bài. Vì vậy trước khi trả sớm, hãy kiểm tra biểu phí trong hợp đồng của khoản vay đó.
Ân hạn nợ gốc và ân hạn cả gốc lẫn lãi khác nhau thế nào?
Ân hạn nợ gốc là chỉ hoãn trả phần gốc, người vay vẫn trả tiền lãi hằng tháng, lãi tính trên toàn bộ dư nợ gốc. Ân hạn nợ gốc và lãi là hoãn cả hai phần, người vay không phải trả bất cứ khoản nào trong thời gian ân hạn, nhưng tiền lãi phát sinh thường được cộng dồn vào dư nợ gốc. Với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi suất 10% một năm và ân hạn cả gốc lẫn lãi trong 24 tháng, dư nợ khi hết ân hạn lên khoảng 2,44 tỷ đồng.
Hết thời gian ân hạn thì trả bao nhiêu mỗi tháng?
Hết thời gian ân hạn, bạn trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng, với phần gốc được chia đều trên thời gian vay còn lại. Vì thời gian còn lại ngắn hơn tổng thời hạn vay ban đầu nên kỳ trả tháng đầu sau ân hạn sẽ cao hơn kỳ trả tháng đầu của phương án không ân hạn. Ví dụ khoản vay 2 tỷ đồng, thời hạn 20 năm, lãi suất 10% một năm, ân hạn 24 tháng chỉ trả lãi: tháng đầu sau ân hạn bạn trả khoảng 25,9 triệu đồng.
Lưu ý: Các con số trong bài là ví dụ minh họa với giả định lãi suất 10% một năm cố định, đã làm tròn; số liệu thực tế lấy theo hợp đồng tín dụng của từng ngân hàng.