Rất nhiều người mua Vinhomes Imperia Hải Phòng ở thị trường thứ cấp mang theo một kỳ vọng sai ngay từ đầu: họ tưởng khoản vay mua căn nhà này cũng giống như khi mua sơ cấp, có gói hỗ trợ lãi suất, có ân hạn nợ gốc và có đội ngũ bán hàng lo sẵn hồ sơ ngân hàng. Thực tế không phải vậy. Imperia là khu đô thị thấp tầng đã bàn giao tại phường Hồng Bàng, giao dịch hiện nay chủ yếu là mua lại từ cư dân, nên khoản vay của bạn là một khoản vay thế chấp thông thường giữa bạn và ngân hàng, xét duyệt trên chính căn nhà cụ thể và thu nhập của chính bạn. Hiểu rõ cơ chế này trước khi đặt cọc là điều kiện để giao dịch không bị vỡ giữa chừng.
Bài viết này tập trung vào phần tài chính của giao dịch: vay chuyển nhượng khác mua sơ cấp ở điểm nào, vốn tự có phải chuẩn bị bao nhiêu, một ví dụ tính dòng tiền minh họa và thứ tự làm việc an toàn với ngân hàng. Thông tin tổng quan về dự án nằm tại trang dự án Vinhomes Imperia Hải Phòng.
Vay mua chuyển nhượng khác gì so với vay mua sơ cấp
Khác biệt lớn nhất nằm ở đối tượng thẩm định. Khi mua sơ cấp, ngân hàng thẩm định cả dự án lẫn người mua, và giá trị khoản vay thường bám theo giá bán của chủ đầu tư. Khi mua chuyển nhượng, dự án đã hoàn thiện và có cư dân sinh sống, nên ngân hàng tập trung thẩm định chính căn nhà bạn định mua: vị trí trong khu, loại hình là biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, nhà liền kề hay nhà phố thương mại, diện tích, hiện trạng và đặc biệt là tình trạng giấy tờ. Căn đã có sổ thường được xét duyệt thuận lợi hơn hẳn căn chưa có sổ còn giao dịch trên hợp đồng mua bán, vì tài sản thế chấp khi đó đã rõ ràng.
Khác biệt thứ hai là giá trị thẩm định không nhất thiết bằng giá bạn thỏa thuận với người bán. Ngân hàng định giá theo khung của họ, và khoản vay được tính trên giá trị thẩm định chứ không tự động tính trên giá giao dịch. Nếu bạn mua cao hơn mức ngân hàng định giá, phần chênh lệch đó bạn phải bù bằng tiền của mình. Đây là điểm khiến nhiều giao dịch thứ cấp bị thiếu vốn ở phút cuối, dù tỷ lệ vay nghe qua tưởng đã đủ.
Khác biệt thứ ba là không còn các gói hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc gắn với chính sách bán hàng sơ cấp. Những thông tin dạng hỗ trợ lãi suất trong một số năm đầu mà bạn đọc được trên các trang rao bán thường là dấu tích của giai đoạn mở bán trước đây, không áp dụng cho giao dịch mua lại hiện nay. Với khoản vay chuyển nhượng, lãi suất, thời hạn và lịch trả nợ là thỏa thuận trực tiếp giữa bạn và ngân hàng tại thời điểm vay, được thể hiện trong hợp đồng tín dụng của chính bạn.
Vốn tự có cần chuẩn bị theo thông lệ thị trường
📩 Nhận danh sách căn chuyển nhượng giá tốt qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Theo thông lệ thị trường hiện nay, với nhà ở đã có sổ, ngân hàng thường xem xét cho vay tối đa quanh mức 70 phần trăm giá trị thẩm định, phần còn lại người mua tự có. Đây là thông lệ tham khảo để bạn lập kế hoạch, không phải cam kết của bất kỳ ngân hàng nào, và tỷ lệ thực tế phụ thuộc vào hồ sơ thu nhập, lịch sử tín dụng của bạn cùng kết quả thẩm định căn nhà. Cách tính vốn tự có an toàn vì thế gồm ba lớp: phần giá trị căn nhà không được vay, phần chênh lệch nếu giá mua cao hơn giá thẩm định, và các chi phí ngoài giá nhà.
Chi phí ngoài giá nhà là khoản hay bị quên nhất. Khi sang tên một căn nhà thứ cấp, bạn sẽ gặp các khoản như thuế và lệ phí liên quan đến chuyển nhượng, phí công chứng, lệ phí trước bạ và các chi phí hồ sơ khác. Bài thủ tục sang tên Vinhomes Imperia Hải Phòng trình bày khung các khoản này theo nguyên tắc để bạn đối chiếu, vì hồ sơ dự án không công bố một mức phí cố định áp cho mọi căn. Ngoài ra, với nhà đã qua sử dụng, hãy chừa thêm một khoản dự phòng cho sửa sang và hoàn thiện theo nhu cầu ở của gia đình, vì rất ít căn thứ cấp nào khớp hoàn toàn với cách sống của chủ mới ngay từ ngày đầu.
Một ví dụ minh họa để hình dung dòng tiền hằng tháng
Vì Imperia chưa có bảng giá chuyển nhượng đủ tin để công bố, ví dụ dưới đây dùng một mức giá giả định tròn số để minh họa cách tính, không phải giá chuẩn của dự án và không thay thế việc bạn đọc giá từng căn theo hướng dẫn trong bài giá chuyển nhượng Vinhomes Imperia Hải Phòng. Giả sử bạn mua một căn với giá thỏa thuận 10 tỷ đồng, ngân hàng thẩm định tương đương và cho vay 70 phần trăm, tức 7 tỷ đồng, trong 25 năm, với lãi suất giả định 9 phần trăm một năm. Mọi con số lãi suất ở đây đều là giả định để tính toán, không phải mức lãi của bất kỳ ngân hàng cụ thể nào.
Theo phương án trả gốc đều hằng tháng và lãi tính trên dư nợ thực tế, mỗi tháng bạn trả gốc khoảng 23,3 triệu đồng. Tháng đầu tiên, tiền lãi trên dư nợ 7 tỷ đồng là khoảng 52,5 triệu đồng, nên tổng số tiền phải trả tháng đầu vào khoảng 75,8 triệu đồng. Từ tháng thứ hai trở đi, dư nợ giảm dần nên tiền lãi giảm theo, khoản trả hằng tháng nhẹ dần về cuối kỳ, khi dư nợ gần hết thì mỗi tháng bạn chỉ còn trả chủ yếu là gốc. Vốn tự có bạn cần có ngay từ đầu là 3 tỷ đồng phần ngoài khoản vay, cộng thêm các chi phí sang tên và khoản dự phòng hoàn thiện đã nói ở trên.
Điểm cần rút ra từ ví dụ này không phải là con số cụ thể, mà là thói quen tính trước. Trước khi thương lượng giá với người bán, hãy tự chạy một phép tính tương tự với mức giá của căn bạn nhắm và một mức lãi suất giả định thận trọng. Nếu dòng tiền tháng đầu đã vượt quá khả năng chi trả thoải mái của gia đình, bạn cần giảm giá mua, tăng vốn tự có hoặc kéo dài kỳ hạn vay, thay vì cố ký rồi mới tính tiếp.
Thứ tự làm việc với ngân hàng để không mất cọc
Sai lầm tốn kém nhất khi vay mua nhà thứ cấp là đặt cọc lớn trước khi biết chắc mình vay được bao nhiêu. Thứ tự an toàn nên là ngược lại. Đầu tiên, mang hồ sơ thu nhập đến ngân hàng để được đánh giá sơ bộ khả năng vay dựa trên thu nhập và lịch sử tín dụng của bạn, từ đó có một trần vay tham khảo. Tiếp theo, khi đã nhắm được một căn, hãy đề nghị ngân hàng thẩm định chính căn đó và xác nhận tỷ lệ vay dự kiến bằng văn bản hoặc thông báo chính thức của ngân hàng.
Chỉ khi đã có hai xác nhận trên, bạn mới nên đặt cọc, và trong thỏa thuận đặt cọc nên ghi rõ điều khoản liên quan đến khoản vay, chẳng hạn thời hạn hoàn tất hồ sơ vay và cách xử lý cọc nếu ngân hàng từ chối cho vay vì lý do từ phía tài sản. Sau đặt cọc, quy trình thường đi qua các bước ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, hoàn tất nghĩa vụ thuế và lệ phí, đăng ký sang tên, thế chấp tài sản cho ngân hàng và giải ngân. Hồ sơ vay thứ cấp thường mất nhiều tuần, nên lịch thanh toán trong hợp đồng cần thống nhất trước với người bán để khớp với lịch giải ngân.
Khi vay mua căn hộ tại dự án, bạn có thể hỏi ngân hàng giải ngân về ân hạn nợ gốc và điều khoản miễn phí trả nợ trước hạn, vì hai điều khoản này quyết định trực tiếp số tiền phải trả mỗi tháng trong những năm đầu.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn chưa có sổ tại Imperia có vay ngân hàng được không?
Việc này khó hơn căn đã có sổ, vì tài sản thế chấp chưa hoàn chỉnh về giấy tờ. Một số trường hợp vẫn được xem xét tùy hồ sơ cụ thể, nhưng bạn không nên mặc định là vay được. Hãy hỏi ngân hàng về chính căn đó trước khi đặt cọc, và coi xác nhận của ngân hàng là điều kiện để đi tiếp.
Ngân hàng định giá căn nhà thấp hơn giá mua thì xử lý thế nào?
Khoản vay sẽ tính trên giá trị thẩm định, nên phần chênh lệch bạn phải bù bằng vốn tự có. Vì vậy khi thương lượng giá, hãy chừa một biên dự phòng cho tình huống này thay vì dồn toàn bộ tiền mặt vào phần vốn tự có tối thiểu theo dự tính ban đầu.
Có còn gói hỗ trợ lãi suất như giai đoạn mở bán cho người mua lại không?
Không. Các gói hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc thuộc về chính sách bán hàng sơ cấp ở giai đoạn mở bán. Người mua chuyển nhượng vay theo điều kiện tín dụng thông thường tại thời điểm vay, và cần đọc kỹ hợp đồng tín dụng của chính mình.
Nên xin duyệt vay trước hay chọn nhà trước?
Nên làm theo thứ tự an toàn: đánh giá sơ bộ khả năng vay theo thu nhập trước, thẩm định căn cụ thể ngay khi đã nhắm được căn, và chỉ đặt cọc sau khi ngân hàng xác nhận dự kiến khoản vay cho căn nhà đó.