Khác với hình dung của nhiều người, khi mua một căn tại Vinhomes Green Paradise bạn không ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Căn nhà bạn chọn đang nằm trong một quỹ căn do nhà đầu tư thứ cấp nắm giữ — đơn vị này đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư từ trước — và bạn mua lại bằng hình thức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Nghe thì vòng vèo, nhưng toàn bộ dòng tiền, tiến độ đóng tiền và quyền lợi của bạn đều được quy định chặt trong chính sách bán hàng chính thức của từng quỹ căn. Bài này trình bày tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise theo ngôn ngữ thường: tiền của bạn đi qua những chặng nào, mỗi chặng đóng bao nhiêu, và khi vay ngân hàng thì giá đội lên ra sao. Giá từng căn để đối chiếu nằm tại bảng giá theo mã căn Vinhomes Green Paradise.
Mua qua nhà đầu tư thứ cấp là gì
Hiểu đơn giản: nhà đầu tư thứ cấp (viết tắt NĐT) là đơn vị đã mua một quỹ căn từ chủ đầu tư ở giai đoạn đầu. Khi bạn mua, bạn không mua "từ tay" một cá nhân mà thực hiện một chuỗi thủ tục có tên gọi cố định. Nắm được 5 chặng này là bạn đọc được mọi giấy tờ trong quá trình giao dịch:
| Chặng | Bạn làm gì | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| 1. Thỏa thuận đặt cọc (TTĐC) | Đặt cọc 300 triệu đồng/căn và ký thỏa thuận đặt cọc đảm bảo ký hợp đồng chuyển nhượng | Đây là "tài liệu giao dịch đầu tiên" — thời điểm ký chặng này quyết định bạn được áp chính sách bán hàng nào |
| 2. Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) | Ký hợp đồng nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ nhà đầu tư thứ cấp | Bạn kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của hợp đồng mua bán gốc đối với căn nhà |
| 3. Thanh toán theo tiến độ | Đóng tiền theo các đợt trong bảng tiến độ ở mục dưới | Tiền chia hai phần: phần phải trả cho nhà đầu tư thứ cấp và phần còn lại phải trả chủ đầu tư (nếu nhà đầu tư chưa thanh toán hết) |
| 4. Nhận bàn giao | Thanh toán đợt cuối và 100% kinh phí bảo trì theo thông báo bàn giao | Nhà hoàn thiện được bàn giao; từ đây phát sinh quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận |
| 5. Cấp giấy chứng nhận | Làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở | Khoản tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán được chủ đầu tư trả lãi 9,5%/năm trong thời gian chờ đến hạn nhận giấy chứng nhận |
Một chi tiết ít người để ý ở chặng 5: theo chính sách, khoản tiền bảo đảm này được chủ đầu tư trả lãi 9,5%/năm, tính từ ngày bạn đóng đủ đến ngày đến hạn nhận giấy chứng nhận (hoặc ngày bạn tự đi làm thủ tục cấp giấy, nếu thời điểm đó đến sớm hơn). Đây là quyền lợi có thật ghi trong văn bản, đừng bỏ qua khi đối chiếu dòng tiền. Nền tảng pháp lý của toàn bộ chuỗi giao dịch này nằm tại hồ sơ pháp lý Vinhomes Green Paradise.
Tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise theo tiến độ thường
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Bảng dưới là tiến độ thanh toán của quỹ căn thô xây luôn tại Vịnh Tiên theo chính sách hiện hành (áp dụng từ 13/08/2026). Tỷ lệ phần trăm tính trên tổng giá trị bất động sản đã gồm thuế giá trị gia tăng.
| Đợt | Mốc thời gian | Tỷ lệ đóng |
|---|---|---|
| Lần 1 | Đặt cọc và ký TTĐC (ngày T) | 300 triệu đồng/căn |
| Lần 2 | T+15 ngày hoặc ngày ký HĐCN, thời điểm nào đến trước | 15% (đã gồm tiền cọc) |
| Lần 3 | T+30 ngày | 15% |
| Lần 4 | T+75 ngày | 15% |
| Lần 5 | T+135 ngày | 15% |
| Lần 6 | T+195 ngày | 15% |
| Lần 7 | Theo thông báo bàn giao nhà | 25% |
| Bàn giao | Theo thông báo bàn giao hoặc thỏa thuận với nhà đầu tư | 100% kinh phí bảo trì |
Ví dụ tính trên một căn thật: căn liền kề VT45-27 (75 m², Vịnh Tiên) có tổng giá gồm VAT và kinh phí bảo trì là 13,2xx tỷ đồng. Áp tiến độ trên, dòng tiền của bạn đi như sau:
— Đặt cọc: 300 triệu đồng.
— Lần 2 (ký HĐCN): 15% tương đương khoảng 1,9xx tỷ đồng, đã gồm 300 triệu cọc nên đóng thêm khoảng 1,6xx tỷ đồng. Trong đợt này có một phần là 5% giá bán nhà ở (chưa gồm thuế) phải trả cho chủ đầu tư nếu nhà đầu tư thứ cấp chưa thanh toán phần đó.
— Lần 3 đến lần 6: mỗi lần 15%, khoảng 1,9xx tỷ đồng/đợt, cách nhau 45 – 60 ngày.
— Lần 7 khi có thông báo bàn giao: 25%, khoảng 3,3xx tỷ đồng, cộng 100% kinh phí bảo trì.
Tổng cộng đúng 100% giá trị căn — khoản cọc 300 triệu nằm gọn trong đợt 2 chứ không phải tiền cộng thêm.
Quỹ căn giãn xây (chủ yếu tại Vịnh Ngọc) có tiến độ khác hẳn: giá trị quyền sử dụng đất và thương mại được thanh toán sớm trong giai đoạn đầu, còn giá trị xây dựng chỉ bắt đầu thanh toán sau khoảng 540 ngày và trải dài thêm 450 – 720 ngày tùy khu. Cùng một dự án, hai quỹ căn là hai dòng tiền hoàn toàn khác nhau — đây là lý do trước khi đặt cọc bạn phải hỏi rõ căn mình chọn thuộc quỹ nào. Các chương trình chiết khấu đi kèm tiến độ này được phân tích tại bài chính sách bán hàng Vinhomes Green Paradise.
Khi vay ngân hàng, giá đội lên bao nhiêu
Nếu bạn vay, ngân hàng hỗ trợ tối đa 70% tổng giá trị bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian bạn chọn — nhưng đổi lại, giá gốc được cộng thêm một tỷ lệ tăng giá tương ứng với độ dài gói hỗ trợ. Đây chính là lý do trong bảng giá theo mã căn, cột "Khi vay" luôn cao hơn giá gốc. Tỷ lệ tăng giá theo chính sách bán hàng của đợt mở bán gần nhất như sau:
| Thời gian hỗ trợ lãi suất | 18 tháng | 24 tháng | 30 tháng | 36 tháng | 60 tháng |
|---|---|---|---|---|---|
| Gói "siêu hỗ trợ" (ký tài liệu đầu tiên đến hết 30/09/2026) | +0% | +4,5% | +9% | +14% | +25% |
| Gói tiêu chuẩn (áp dụng từ 01/10/2026) | Không áp dụng | +3,5% | +8% | +13,5% | +19,5% |
Đọc bảng này đúng cách: gói hỗ trợ càng dài, "giá của khoản vay 0%" càng đắt. Hỗ trợ 60 tháng nghe hấp dẫn nhưng cộng tới 19,5% vào giá gốc theo gói tiêu chuẩn — với một căn 13 tỷ, phần đội giá là hơn 2,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất thị trường bạn tự trả trong cùng thời gian có thể thấp hơn con số đó. Ngược lại, gói 24 tháng chỉ cộng 3,5% và là lựa chọn cân bằng với nhiều người mua có dòng tiền ổn định. Chính sách còn có một lớp bảo vệ đáng giá: sau khi hết thời gian hỗ trợ, nhà đầu tư đảm bảo lãi suất bạn phải trả tối đa 9%/năm trong 24 tháng tiếp theo (áp dụng cho các giao dịch ký trong giai đoạn chính sách có hiệu lực và chọn gói hỗ trợ 18 – 36 tháng) — nếu lãi suất ngân hàng cao hơn 9%, phần vượt do nhà đầu tư chi trả. Trong thời gian được hỗ trợ lãi suất, bạn cũng được miễn phí trả nợ trước hạn. Phương án vay chi tiết theo từng kịch bản dòng tiền được mổ xẻ thêm tại bài trả góp Vinhomes Green Paradise.
Một quy định cứng cần biết trước khi chọn gói: phương án vay được chốt khi ký thỏa thuận đặt cọc và không được thay đổi sau khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng, kể cả khi ngân hàng phê duyệt tỷ lệ vay thấp hơn bạn dự kiến — khi đó bạn phải bổ sung phần vốn tự có chênh lệch trước khi giải ngân. Vì vậy hãy tính khả năng được duyệt vay một cách thận trọng ngay từ đầu, đừng chọn gói theo kỳ vọng lạc quan.
Ví dụ thực tế từ hai căn đang chào bán
Để hình dung con số cuối cùng của một căn cụ thể thay vì chỉ nhìn tỷ lệ phần trăm, dưới đây là cách đọc hai mã căn đang chào bán tại Vịnh Tiên. Giá của từng căn được tính riêng theo vị trí và diện tích, không phải một bảng giá chung cho cả phân khu — và theo chuẩn trình bày của kênh, giá theo mã căn được che 3 số cuối.
Căn VT-216 tại Vịnh Tiên là căn liền kề thô có thang, diện tích đất 100 m², diện tích xây dựng 335 m². Tổng giá trị của căn, đã gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì, ở mức khoảng 16,9xx tỷ đồng. Chiết khấu thanh toán sớm 13%/năm tạm tính cho căn này khoảng 669 triệu đồng; nếu chọn phương án không nhận nhà, căn được áp thêm chiết khấu bảo lãnh ngân hàng 0,5%, đưa tổng giá trị còn khoảng 16,8xx tỷ đồng. Mốc bàn giao dự kiến của căn này là ngày 25/07/2027.
Căn liền kề SX29-25, diện tích đất 75 m², có tổng giá trị gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì khoảng 14,1xx tỷ đồng; sau chiết khấu bảo lãnh ngân hàng 0,5%, tổng giá trị còn khoảng 14,0xx tỷ đồng, mốc bàn giao dự kiến ngày 24/09/2027. Đặt hai căn cạnh nhau sẽ thấy cùng là liền kề tại Vịnh Tiên nhưng giá và mốc bàn giao vẫn chênh nhau theo từng mã căn — đây là lý do người mua cần xem con số tính riêng cho đúng căn mình chọn trước khi ký bất kỳ tài liệu giao dịch nào.
Hai kênh bán: đại lý và VinClub
Quỹ căn Green Paradise đang được bán qua hai kênh. Kênh thứ nhất là hệ thống đại lý phân phối quen thuộc. Kênh thứ hai là kênh do VinClub chủ trì triển khai — một số quỹ căn và chương trình chỉ bán qua kênh này: trong chính sách của đợt mở bán tháng 10/2026, chương trình ưu đãi nhân dịp sinh nhật 33 năm tập đoàn (áp dụng đến hết 31/10/2026) và chương trình quà tặng vàng ghi rõ không áp dụng với kênh bán đại lý, chỉ áp dụng qua kênh VinClub, và quỹ căn VIP2 tại Vịnh Tiên cũng vận hành theo kênh VinClub. Hai kênh dùng chung khung chính sách của dự án nhưng chương trình khuyến mãi từng thời điểm có thể khác nhau — khi so sánh hai lời chào cho cùng một căn, hãy hỏi rõ căn đó thuộc quỹ nào, bán qua kênh nào, vì chênh lệch ưu đãi nằm ở đó chứ không nằm ở giá gốc.
Chi phí khi nhận chuyển nhượng hợp đồng: ai chịu phần nào
Ngoài tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise theo các đợt ở trên, giao dịch nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán còn phát sinh một nhóm chi phí riêng mà người mua hay bỏ sót khi dự trù dòng tiền. Phí công chứng văn bản chuyển nhượng tính theo giá trị giao dịch và do hai bên thỏa thuận bên nào chịu. Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng thuộc về bên chuyển nhượng theo nguyên tắc chung, nhưng trên thực tế các bên thường thỏa thuận lại trong hợp đồng — cần chốt rõ bằng văn bản trước khi ký, tránh tranh cãi ở bước công chứng. Lệ phí trước bạ phát sinh khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho căn nhà. Ngoài ra, khoản chênh lệch giá giữa giá gốc trong hợp đồng mua bán và giá thỏa thuận chuyển nhượng là phần thương lượng trực tiếp giữa bạn và nhà đầu tư thứ cấp, không nằm trong bảng tiến độ của chủ đầu tư. Dự trù đủ cả nhóm chi phí này ngay từ đầu giúp dòng tiền các đợt sau không bị động.
Năm điểm phải kiểm tra trước khi ký
Một là quỹ căn: căn thuộc quỹ xây luôn hay giãn xây, vì tiến độ thanh toán chênh nhau rất xa. Hai là bản chính sách áp dụng: bạn được áp chính sách đang hiệu lực tại thời điểm ký tài liệu giao dịch đầu tiên — ký lệch vài ngày quanh mốc thay chính sách (ví dụ mốc 01/10/2026) là quyền lợi đã khác. Ba là dòng tiền từng đợt đi về đâu: phần nào trả nhà đầu tư thứ cấp, phần 5% giá bán nhà ở còn lại trả chủ đầu tư nếu nhà đầu tư chưa thanh toán. Bốn là khoản đảm bảo hợp đồng mua bán được trả lãi 9,5%/năm — xác nhận khoản này áp dụng thế nào với trường hợp của bạn. Năm là điều kiện voucher và ưu đãi VinClub nếu bạn định dùng: mỗi bất động sản chỉ áp dụng một voucher, giá trị dùng không quá 30% giá trị nhà, và nhà dùng voucher bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 tháng kể từ ngày sử dụng.
Toàn cảnh dự án, vị trí và tiện ích xem tại trang dự án Vinhomes Green Paradise.
Về giấy tờ, trước khi ký người mua nên nắm rõ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm những điều khoản nào, vì đây là văn bản ràng buộc toàn bộ quá trình đóng tiền và nhận nhà về sau.
Câu hỏi thường gặp
Mua qua nhà đầu tư thứ cấp thì ai đứng tên trên giấy chứng nhận?
Bạn — người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán — là người làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và nhận bàn giao. Nhà đầu tư thứ cấp là bên chuyển nhượng lại hợp đồng, không đứng tên trên giấy chứng nhận của căn nhà bạn mua.
Đặt cọc mua Vinhomes Green Paradise là bao nhiêu?
Theo chính sách hiện hành của quỹ xây luôn Vịnh Tiên, khoản đặt cọc khi ký thỏa thuận đặt cọc là 300 triệu đồng mỗi căn. Khoản này được tính vào đợt thanh toán lần 2 (đợt 15% đầu tiên), không phải khoản thu thêm ngoài giá bán.
Tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise gồm mấy đợt?
Theo tiến độ thường của quỹ xây luôn: đặt cọc 300 triệu đồng, sau đó 5 đợt mỗi đợt 15% tổng giá trị bất động sản (lần 2 đã gồm tiền cọc), đợt cuối 25% theo thông báo bàn giao, và 100% kinh phí bảo trì khi bàn giao. Quỹ giãn xây có tiến độ khác — phần xây dựng bắt đầu thanh toán sau khoảng 540 ngày.
Vay mua Green Paradise được tối đa bao nhiêu và hỗ trợ lãi suất bao lâu?
Mức vay tối đa 70% tổng giá trị bất động sản, thời gian hỗ trợ lãi suất 0% tùy chọn 18, 24, 30, 36 hoặc 60 tháng, với tỷ lệ tăng giá tương ứng cộng vào giá gốc (gói tiêu chuẩn từ 01/10/2026: 24 tháng +3,5%, 30 tháng +8%, 36 tháng +13,5%, 60 tháng +19,5%; gói 18 tháng không còn áp dụng). Sau thời gian hỗ trợ còn có cơ chế đảm bảo lãi suất tối đa 9%/năm trong 24 tháng cho các giao dịch đủ điều kiện.
Đã ký thỏa thuận đặt cọc rồi có đổi phương án vay được không?
Phương án vay được chốt tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc và theo chính sách, không được thay đổi sau khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu ngân hàng duyệt tỷ lệ vay thấp hơn phương án đã chọn, bạn phải thanh toán bổ sung phần vốn tự có chênh lệch trước khi giải ngân.