Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ là việc người đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng), chuyển toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đó cho một người khác. Giao dịch chỉ được thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phải lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực, có xác nhận của chủ đầu tư, và bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng.
Đây là hình thức giao dịch phổ biến nhất trên thị trường thứ cấp căn hộ, nhất là ở những dự án đã bàn giao nhưng chưa ra sổ. Bài viết dưới đây trình bày bản chất giao dịch, điều kiện, quy trình 6 bước, thuế phí và rủi ro thường gặp. Các thuật ngữ liên quan được giải thích tập trung tại từ điển thuật ngữ bất động sản để bạn tra cứu nhanh khi đọc hồ sơ.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán là chuyển nhượng cái gì
Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai, trước lúc có sổ hồng, thứ người mua nắm giữ chưa phải là quyền sở hữu căn hộ, mà là hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư cùng toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đó: quyền được nhận bàn giao căn hộ, quyền được cấp giấy chứng nhận, và nghĩa vụ thanh toán các đợt tiền theo tiến độ. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán chính là chuyển giao nguyên vẹn "gói" quyền và nghĩa vụ này cho bên nhận.
Sau khi hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng trở thành người mua trong hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư: tiếp tục đóng tiền theo tiến độ còn lại, nhận bàn giao nếu căn hộ chưa bàn giao, và đứng tên đề nghị cấp giấy chứng nhận khi dự án đủ điều kiện. Ngược lại, bên chuyển nhượng chấm dứt toàn bộ quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư kể từ khi văn bản chuyển nhượng được chủ đầu tư xác nhận. Việc căn hộ đã nhận bàn giao hay chưa không làm thay đổi bản chất này.
Khác gì với mua bán căn hộ đã có sổ hồng
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Hai hình thức thường bị gọi chung là "mua bán căn hộ", nhưng khác nhau căn bản ở đối tượng giao dịch và thủ tục đi kèm:
| Tiêu chí | Chuyển nhượng hợp đồng mua bán | Mua bán căn hộ đã có sổ |
|---|---|---|
| Đối tượng giao dịch | Quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư | Quyền sở hữu căn hộ đã có giấy chứng nhận |
| Giấy tờ gốc | Hợp đồng mua bán và các văn bản chuyển nhượng trước đó (nếu có) | Giấy chứng nhận (sổ hồng) bản chính |
| Bên thứ ba bắt buộc liên quan | Chủ đầu tư phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng | Không cần xác nhận của chủ đầu tư |
| Thủ tục sau khi ký | Bên nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng và chờ cấp sổ đứng tên mình | Đăng ký biến động sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai |
| Thuế, phí chính | Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng; lệ phí trước bạ nộp khi được cấp sổ | Thuế thu nhập cá nhân 2%; lệ phí trước bạ 0,5% khi sang tên |
Điểm mấu chốt cần nhớ: một khi hồ sơ xin cấp sổ đã được nộp, con đường chuyển nhượng hợp đồng coi như đóng lại. Lúc đó hai bên chỉ còn cách chờ sổ được cấp rồi mua bán như nhà ở có sẵn.
Điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng
Điều kiện cốt lõi theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành là hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng thực hiện theo từng căn hộ: hợp đồng mua một căn thì chuyển nhượng toàn bộ căn đó; nếu một hợp đồng mua nhiều căn, các bên phải tách hoặc lập lại hợp đồng theo hướng dẫn của chủ đầu tư trước khi chuyển nhượng từng phần.
Về phía bên chuyển nhượng, người mua ban đầu cần hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán đã đến hạn theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, kể cả lãi chậm thanh toán nếu có. Bên nhận chuyển nhượng cũng cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định. Từng dự án có quy định riêng trong hợp đồng và quy chế bán hàng, như chính sách chuyển nhượng Vinhomes Ocean Park 3 hay chính sách chuyển nhượng Vinhomes Smart City, nên cần đối chiếu với văn phòng bán hàng trước khi đặt cọc.
Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán gồm 6 bước
Bước 1: Thỏa thuận giá và đặt cọc
Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng, cách chia thuế phí và lịch thanh toán, sau đó lập văn bản đặt cọc. Giá chuyển nhượng thường gồm phần tiền bên chuyển nhượng đã đóng cho chủ đầu tư cộng khoản chênh theo thị trường; văn bản đặt cọc cần ghi rõ trách nhiệm mỗi bên nếu giao dịch không hoàn thành.
Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Hai bên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu, thể hiện thông tin căn hộ, số hợp đồng mua bán, số tiền đã thanh toán, giá chuyển nhượng và cam kết của mỗi bên. Nếu căn hộ đã chuyển nhượng một lần trước đó, phải kèm văn bản chuyển nhượng lần trước để chứng minh chuỗi quyền liên tục.
Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng
Văn bản chuyển nhượng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Khi đi công chứng, hai bên mang theo hợp đồng mua bán bản chính, giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tình trạng hôn nhân và các văn bản chuyển nhượng trước đó nếu có. Trình tự và hồ sơ công chứng được trình bày chi tiết trong bài công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Bước 4: Kê khai và nộp thuế
Bên chuyển nhượng kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, mức 2% trên giá chuyển nhượng. Biên lai nộp thuế là giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ trình chủ đầu tư xác nhận, nên bước này phải hoàn thành trước bước 5. Nếu thỏa thuận bên nhận chịu thay khoản thuế này, cần ghi rõ trong văn bản đặt cọc và văn bản chuyển nhượng.
Bước 5: Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng
Hai bên nộp hồ sơ gồm văn bản chuyển nhượng đã công chứng và biên lai thuế cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, tình trạng thanh toán của hợp đồng rồi ký xác nhận vào văn bản chuyển nhượng. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc xác nhận này.
Bước 6: Bên nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán
Sau xác nhận, bên nhận chính thức thay thế bên chuyển nhượng trong quan hệ với chủ đầu tư: thanh toán các đợt còn lại, nhận bàn giao và làm thủ tục cấp sổ. Nếu căn hộ đang gắn với khoản vay ngân hàng, khoản vay phải được xử lý trước hoặc đồng thời: tất toán để giải chấp, hoặc bên nhận được ngân hàng chấp thuận tiếp nhận khoản vay.
Thuế và phí khi chuyển nhượng hợp đồng
Khoản chính là thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá chuyển nhượng ghi trong văn bản chuyển nhượng. Người nộp là bên chuyển nhượng, vì đây là thu nhập từ việc chuyển nhượng của họ; tuy vậy hai bên có thể thỏa thuận khác, và thực tế bên nhận thường hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ. Ngoài thuế, còn có phí công chứng văn bản chuyển nhượng tính theo giá trị giao dịch theo biểu phí của Bộ Tài chính, và lệ phí trước bạ bên nhận nộp sau này, khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu. Tổng chi phí không lớn so với giá trị giao dịch, nhưng cần chốt bằng văn bản ngay từ bước đặt cọc.
Rủi ro và lỗi thường gặp
Lỗi nặng nhất là chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc lập vi bằng thay cho văn bản chuyển nhượng có xác nhận của chủ đầu tư. Giấy tay và vi bằng không làm thay đổi người mua trong hồ sơ của chủ đầu tư; khi có tranh chấp, bên nhận rất khó bảo vệ quyền lợi. Lỗi thứ hai là khai giá thấp hơn giá thật để giảm thuế: phần chênh ngoài giấy tờ không được pháp luật bảo vệ, hai bên còn có nguy cơ bị truy thu và xử phạt về thuế. Bên nhận cũng cần kiểm tra tình trạng thanh toán của hợp đồng, các khoản phí còn nợ, căn hộ có đang thế chấp hay đã qua bao nhiêu lần chuyển nhượng.
Câu hỏi thường gặp
Đã nhận bàn giao căn hộ rồi có chuyển nhượng hợp đồng được không?
Được, với điều kiện duy nhất là hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền.
Chủ đầu tư có được thu phí xác nhận chuyển nhượng không?
Không. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng. Nếu bị yêu cầu một khoản phí xác nhận, bạn nên đề nghị phía bán hàng chỉ rõ căn cứ trong hợp đồng mua bán đã ký.
Căn hộ đang vay ngân hàng có chuyển nhượng hợp đồng được không?
Được, nhưng phải xử lý khoản vay gắn với hợp đồng. Cách phổ biến là bên chuyển nhượng tất toán khoản vay trước khi chuyển nhượng, hoặc bên nhận được ngân hàng thẩm định và chấp thuận tiếp nhận nghĩa vụ vay. Việc này cần làm việc trực tiếp với ngân hàng và thường kéo dài thêm vài ngày.
Chuyển nhượng hợp đồng có phải nộp lệ phí trước bạ ngay không?
Chưa. Ở giai đoạn chuyển nhượng hợp đồng, bên chuyển nhượng chỉ nộp thuế thu nhập cá nhân 2%. Lệ phí trước bạ phát sinh khi bên nhận được cấp giấy chứng nhận lần đầu cho căn hộ, tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm cấp sổ.
Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính tham khảo theo quy định hiện hành tại thời điểm viết; từng dự án có thể có quy định riêng trong hợp đồng mua bán, vì vậy trước khi giao dịch bạn nên đối chiếu trực tiếp với chủ đầu tư dự án và tổ chức công chứng nơi thực hiện.