Tiến độ thanh toán là gì? Đó là lịch đóng tiền mua nhà được chia thành nhiều đợt, mỗi đợt gắn với một mốc cụ thể: ký hợp đồng mua bán, xong móng, lên tầng, cất nóc, bàn giao và nhận sổ. Với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành giới hạn ba mức lũy kế: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, trước khi bàn giao không quá 70%, trước khi được cấp sổ không quá 95%. Nắm được khung này, bạn đọc được mọi bảng tiến độ của mọi dự án mà không cần nhớ từng con số lẻ.
Tiến độ thanh toán chuẩn gồm những đợt nào?
Đợt đầu tiên là giữ chỗ và đặt cọc. Tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và chỉ được thu khi dự án đủ điều kiện bán, số tiền này sau đó được tính vào lần thanh toán đầu tiên. Đợt thứ hai là ký hợp đồng mua bán: lần đầu này, gồm cả tiền cọc, không vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Đây là mốc quan trọng nhất để kiểm tra, vì mọi khoản thu vượt 30% ở lần đầu đều sai khung pháp luật hiện hành. Muốn hiểu rõ giấy tờ ký ở mốc này, bạn có thể đọc bài hợp đồng mua bán nhà ở.
Các đợt tiếp theo gắn với tiến độ xây dựng: xong phần móng, xong phần thân, cất nóc, hoàn thiện. Mỗi đợt thường 10 đến 15% giá trị hợp đồng, và tổng lũy kế trước khi bàn giao không vượt quá 70%. Đợt bàn giao là lúc bạn nhận nhà, thường đóng thêm khoảng 25% để chạm mốc 70%, cộng 100% kinh phí bảo trì. Đợt cuối cùng, 5% còn lại, chỉ đóng khi bạn được cấp sổ, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Năm phần trăm này là khoản giữ lại duy nhất của người mua để buộc chủ đầu tư làm sổ, đừng đóng sớm.
| Đợt | Mốc thanh toán | Tỷ lệ khung |
|---|---|---|
| Giữ chỗ, đặt cọc | Dự án đủ điều kiện bán | Tối đa 5% giá bán |
| Ký hợp đồng mua bán | Ngày ký HĐMB | Lũy kế tối đa 30% (gồm cọc) |
| Theo tiến độ xây dựng | Xong móng, xong thân, cất nóc | Mỗi đợt 10–15% |
| Bàn giao nhà | Ngày nhận nhà | Lũy kế tối đa 70% + 100% kinh phí bảo trì |
| Nhận sổ | Khi được cấp giấy chứng nhận | 5% còn lại |
Bảng trên là khung chung, không phải lịch của một dự án cụ thể. Mỗi dự án có số đợt và mốc ngày riêng, nhưng không dự án nào được vượt ba mức trần 30%, 70% và 95% nói trên. Khi đọc bảng tiến độ của một dự án, hãy kiểm tra ba mốc này trước.
Bảng ví dụ: tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise Vịnh Tiên
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Lấy đúng chính sách bán hàng tháng 10/2026 của Vinhomes Green Paradise, hiệu lực từ 06/10/2026, để thấy một lịch thanh toán thật vận hành ra sao. Phân khu Vịnh Tiên chỉ có quỹ xây luôn, cọc 300 triệu đồng mỗi căn, tiền thỏa thuận đặt cọc được chủ đầu tư trả lãi 9,5% một năm trong thời gian chờ ký hợp đồng. Tiến độ tính theo mốc T, là thời điểm bắt đầu giao dịch tính từ thỏa thuận đặt cọc. Chi tiết đầy đủ xem tại bài chính sách bán hàng Vinhomes Green Paradise và tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise.
| Đợt | Mốc thanh toán | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đợt 1 | T+15 ngày | 15% |
| Đợt 2 | T+30 ngày | 15% |
| Đợt 3 | T+75 ngày | 15% |
| Đợt 4 | T+135 ngày | 15% |
| Đợt 5 | T+195 ngày | 15% |
| Bàn giao | Khi bàn giao | 25% còn lại + 100% kinh phí bảo trì |
Áp vào một căn liền kề Vịnh Tiên giá 13,48 tỷ đồng, mức giá gốc thấp nhất của phân khu theo chính sách tháng 10/2026: mỗi đợt 15% là 2,022 tỷ đồng, năm đợt cộng lại là 10,11 tỷ đồng, đợt bàn giao đóng 3,37 tỷ đồng còn lại cộng kinh phí bảo trì. Cả năm đợt đầu đều dồn trong 195 ngày đầu, tức người mua cần chuẩn bị hơn 10 tỷ đồng trong khoảng sáu tháng rưỡi nếu không vay ngân hàng. Vì vậy lịch thanh toán phải đọc cùng phương án vay: với quỹ xây luôn của Vịnh Ngọc, phương án mẫu là vốn tự có 15% và ngân hàng giải ngân tối đa 70% tổng giá trị bất động sản.
Chiết khấu thanh toán sớm tính ra sao?
Chiết khấu thanh toán sớm là khoản giảm giá chủ đầu tư dành cho người mua trả tiền trước hạn, tính theo công thức: số tiền trả trước nhân với mức chiết khấu một năm nhân với số ngày trả trước chia cho 365. Tại Green Paradise, mức chiết khấu là 13% một năm nếu bạn thanh toán trước hạn ngay tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc, và 11% một năm nếu khoản thanh toán trước hạn phát sinh sau khi đã ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng. Tại Saigon Park, cả bốn văn bản chính sách hiện hành cùng quy định mức 11% một năm, chi tiết xem tại bài chính sách bán hàng Vinhomes Saigon Park.
Ví dụ với căn Vịnh Tiên 13,48 tỷ đồng nói trên: trả sớm đợt 5, tức 2,022 tỷ đồng, trước hạn 195 ngày với mức 13% một năm thì tiết kiệm khoảng 140 triệu đồng; cùng đợt đó trả sớm với mức 11% một năm thì tiết kiệm khoảng 119 triệu đồng. Trả sớm ngay từ giai đoạn đặt cọc vì vậy luôn lợi hơn trả sớm ở giai đoạn sau, với cùng một số tiền. Nhưng chiết khấu chỉ thực sự có lợi khi tiền nhàn rỗi của bạn không sinh lãi cao hơn mức chiết khấu: nếu phải vay với lãi suất cao hơn để trả sớm thì bài toán đảo ngược, và lúc đó ân hạn nợ gốc cùng lịch trả nợ của khoản vay mới là thứ cần tính trước.
Vay ngân hàng xen vào tiến độ thanh toán thế nào?
Với đa số người mua, tiến độ thanh toán là sự kết hợp giữa vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Ngân hàng giải ngân theo từng đợt, thường chuyển thẳng cho chủ đầu tư khi tới mốc thanh toán trong hợp đồng, còn người mua trả lãi từ lúc giải ngân, trừ thời gian được hỗ trợ lãi suất theo chương trình của chủ đầu tư. Lịch đóng tiền trong hợp đồng mua bán và lịch giải ngân của ngân hàng vì vậy phải khớp nhau từng đợt.
Ân hạn nợ gốc là công cụ giúp kỳ trả nhẹ đi trong lúc chờ bàn giao, vì trong thời gian ân hạn người mua chỉ trả lãi mà chưa phải trả gốc. Trước khi ký hợp đồng tín dụng, hãy đối chiếu ba thứ: lịch giải ngân của ngân hàng, lịch thanh toán trong hợp đồng mua bán và thời gian ân hạn, để chắc chắn không có tháng nào bạn phải trả cả gốc vay lẫn một đợt thanh toán lớn cùng lúc. Bảng lãi suất vay mua nhà hiện nay giúp bạn ước tính kỳ trả hằng tháng trước khi chốt phương án vay.
Green Paradise và Saigon Park khác nhau ở điểm nào?
Hai dự án đều dùng khung 30%, 70%, 95% nhưng lịch cụ thể khác nhau rõ rệt.
| Tiêu chí | Green Paradise Vịnh Tiên | Saigon Park (mua trực tiếp từ chủ đầu tư) |
|---|---|---|
| Tiền cọc | 300 triệu đồng/căn | 300 triệu đồng/căn |
| Lãi tiền chờ ký hợp đồng | 9,5%/năm trên tiền thỏa thuận đặt cọc | 9,5%/năm trên khoản 5% đặt cọc bảo đảm |
| Ký hợp đồng mua bán | Không có đợt riêng, vào thẳng 5 đợt 15% | 10% giá bán (gồm cọc) + 5% vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm |
| Các đợt tiếp theo | 5 đợt 15% tại T+15, T+30, T+75, T+135, T+195 | 4 đợt 15% tại D+15, D+60, D+120, D+180 |
| Bàn giao | 25% còn lại + 100% kinh phí bảo trì | 25% + 100% phí bảo trì |
| Khi cấp sổ | Không có đợt riêng | 5% cuối khấu trừ từ khoản đặt cọc bảo đảm đã đóng |
| Chiết khấu thanh toán sớm | 13%/năm (trả tại lúc ký thỏa thuận đặt cọc), 11%/năm (sau khi ký hợp đồng) | 11%/năm |
Điểm chung của hai dự án là tiền cọc 300 triệu đồng và mức lãi 9,5% một năm cho tiền chờ ký hợp đồng. Điểm khác lớn nhất là Saigon Park tách riêng khoản 5% đặt cọc bảo đảm để khấu trừ khi cấp sổ, còn Green Paradise dồn toàn bộ vào năm đợt 15% rồi bàn giao 25%. Cả hai lịch đều lấy từ bài chính sách bán hàng đã đăng trên trang và sẽ thay đổi khi có chính sách mới.
Thuật ngữ này cũng được giải thích ngắn gọn trong từ điển thuật ngữ bất động sản, cùng các khái niệm mua nhà khác mà người mua hay gặp.
Câu hỏi thường gặp
Tiến độ thanh toán mua nhà gồm mấy đợt?
Thường gồm 6 đến 7 đợt: đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, 3 đến 4 đợt theo tiến độ xây dựng, bàn giao và nhận sổ. Số đợt theo từng dự án: Green Paradise Vịnh Tiên có 5 đợt 15% rồi bàn giao, Saigon Park có 4 đợt 15% cộng đợt ký hợp đồng và đợt cấp sổ. Dù bao nhiêu đợt, ba mức trần lũy kế 30%, 70% và 95% vẫn giữ nguyên.
Thanh toán sớm mua căn hộ được chiết khấu bao nhiêu?
Tùy dự án và thời điểm trả sớm. Green Paradise chiết khấu 13% một năm nếu trả sớm ngay tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc và 11% một năm nếu trả sớm sau khi đã ký hợp đồng; Saigon Park chiết khấu 11% một năm. Mức chiết khấu tính trên số tiền trả trước và số ngày trả trước, nên trả càng sớm và càng nhiều thì số tiền tiết kiệm càng lớn.
Chậm đóng tiền một đợt thì sao?
Hợp đồng mua bán quy định lãi phạt chậm thanh toán và thời gian ân hạn cho từng đợt. Chậm lâu, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điều khoản đã ký, đồng thời người mua có thể mất khoản tiền đã đóng theo thỏa thuận phạt. Vì vậy trước khi ký, hãy đọc kỹ mức phạt chậm, thời gian ân hạn và điều kiện chấm dứt, rồi đối chiếu với dòng tiền thực tế của mình.
Có được để lại tiền sau khi bàn giao không?
Được giữ lại 5% cuối tới khi bạn được cấp sổ. Đây là khoản giữ lại duy nhất của người mua để buộc chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, nên đừng đóng sớm khoản này dù được đề nghị. Khi sổ đã về tay, bạn thanh toán nốt 5% còn lại là xong toàn bộ nghĩa vụ tài chính của hợp đồng.
Lưu ý: Các con số tiến độ và chiết khấu trong bài lấy từ chính sách bán hàng đang hiệu lực tại thời điểm viết bài; lịch thanh toán cụ thể lấy theo hợp đồng mua bán của từng căn hộ.