Bảo lãnh ngân hàng là gì? Đó là cam kết bằng văn bản của một ngân hàng thương mại: nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết trong hợp đồng mua bán, ngân hàng sẽ hoàn trả cho người mua số tiền đã đóng trước. Với nhà ở hình thành trong tương lai, đây là nghĩa vụ bắt buộc của chủ đầu tư trước khi mở bán, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nói gọn, bảo lãnh ngân hàng là tấm khiên tài chính đứng giữa tiền của người mua và rủi ro dự án chậm bàn giao, và là giấy tờ đầu tiên bạn nên hỏi khi mua nhà chưa xây xong.
Bảo lãnh ngân hàng hoạt động thế nào?
Có ba bên trong một giao dịch bảo lãnh: người mua, chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh. Trước khi mở bán, chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh khung với ngân hàng, trong đó ngân hàng thẩm định pháp lý dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng rồi mới đồng ý đứng ra bảo lãnh. Ngân hàng thường chỉ đồng ý bảo lãnh khi dự án đã hoàn thành phần móng và có đầy đủ giấy tờ pháp lý, vì đó là lúc dự án đủ điều kiện huy động vốn từ người mua. Khi người mua ký hợp đồng mua bán, ngân hàng phát hành một thư bảo lãnh riêng cho chính căn hộ đó, ghi rõ số tiền được bảo lãnh, thời hạn hiệu lực và các trường hợp được hoàn tiền. Muốn hiểu vị trí của thư bảo lãnh trong bộ hồ sơ mua bán, bạn có thể đọc thêm bài hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó điều khoản bảo lãnh là một trong những điều khoản cần đọc kỹ nhất trước khi ký.
Điểm mấu chốt là ngân hàng chỉ hoàn tiền khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, chứ không bảo lãnh cho mọi rủi ro của người mua. Nếu bạn tự ý chấm dứt hợp đồng mà không phải do lỗi của chủ đầu tư, thư bảo lãnh không phát huy tác dụng. Ngược lại, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao quá thời hạn cam kết hoặc không hoàn trả tiền ứng trước khi hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận, bạn có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn tiền theo thư bảo lãnh. Toàn bộ cơ chế này chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai, tức nhà chưa xây xong tại thời điểm bán, chứ không áp dụng khi mua nhà đã có sổ.
Khi nào người mua được nhận tiền bảo lãnh?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Có hai trường hợp chính. Thứ nhất, chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng mua bán. Thứ hai, chủ đầu tư không hoàn trả tiền ứng trước cho người mua khi hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận giữa hai bên. Trong cả hai trường hợp, người mua gửi yêu cầu tới ngân hàng bảo lãnh kèm hồ sơ gồm hợp đồng mua bán, chứng từ đã đóng tiền và thư bảo lãnh của chính căn hộ đó. Ngân hàng xác minh rồi hoàn tiền trong thời hạn ghi trong thư bảo lãnh.
Ví dụ, bạn mua một căn hộ giá 2 tỷ đồng và đã đóng 1,4 tỷ đồng trước khi bàn giao. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao quá hạn cam kết và không hoàn tiền theo hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn trả số tiền 1,4 tỷ đồng bạn đã đóng, trong phạm vi và thời hạn ghi trong thư bảo lãnh. Thư bảo lãnh vì vậy càng có giá trị khi bạn đã đóng càng nhiều tiền.
Một chi tiết nhiều người mua bỏ qua: thư bảo lãnh chỉ bảo vệ số tiền đóng từ khi thư có hiệu lực. Tiền đóng trước khi có thư bảo lãnh có thể không nằm trong phạm vi bảo lãnh, vì vậy đừng vội đóng tiền lớn trước khi cầm được thư bảo lãnh của chính căn mình mua. Khi đối chiếu lịch đóng tiền với thư bảo lãnh, bạn nên xem cùng lúc tiến độ thanh toán Vinhomes Green Paradise để hình dung cách các đợt đóng tiền gắn với mốc thời gian, và kiểm tra xem từng đợt có nằm trong thời hạn thư bảo lãnh hay không.
Bảo lãnh ngân hàng khác bảo hiểm và vay ngân hàng ở điểm nào?
Ba khái niệm này hay bị dùng lẫn nhau, nhưng chúng bảo vệ những thứ khác nhau. Bảo lãnh ngân hàng bảo vệ tiền ứng trước của người mua trước rủi ro chủ đầu tư không bàn giao nhà. Vay ngân hàng là khoản tiền ngân hàng cho người mua vay để mua nhà, người mua trả gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng. Bảo hiểm nhà ở bồi thường thiệt hại vật chất của căn nhà khi xảy ra sự kiện như cháy nổ, theo hợp đồng bảo hiểm riêng.
| Tiêu chí | Bảo lãnh ngân hàng | Vay ngân hàng mua nhà | Bảo hiểm nhà ở |
|---|---|---|---|
| Bảo vệ cái gì | Tiền ứng trước của người mua | Không bảo vệ, đây là khoản vay | Thiệt hại vật chất của căn nhà |
| Ai trả tiền khi rủi ro xảy ra | Ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền cho người mua | Người mua vẫn phải trả gốc và lãi | Công ty bảo hiểm bồi thường |
| Ai chịu phí | Chủ đầu tư trả phí cho ngân hàng | Người mua trả lãi vay | Người mua hoặc chủ đầu tư trả phí, tùy loại |
| Khi nào phát huy | Chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết | Giải ngân theo tiến độ thanh toán | Khi xảy ra sự kiện bảo hiểm |
| Có bắt buộc không | Bắt buộc với nhà ở hình thành trong tương lai | Tự nguyện, tùy nhu cầu vay | Tự nguyện, trừ trường hợp pháp luật yêu cầu |
Một căn hộ có thể vừa có bảo lãnh ngân hàng, vừa được mua bằng vốn vay ngân hàng, vừa có bảo hiểm cháy nổ, vì ba lớp bảo vệ này không loại trừ nhau. Vay giúp bạn có tiền mua nhà, bảo lãnh giúp bạn lấy lại tiền nếu chủ đầu tư không giao nhà. Nếu bạn đang vay mua nhà, hãy đọc thêm bài ân hạn nợ gốc để tính trước kỳ trả nợ trong lúc chờ bàn giao.
Cách kiểm tra dự án có bảo lãnh ngân hàng thật không
Bước một, hỏi thư bảo lãnh của chính căn hộ bạn định mua, không chấp nhận câu trả lời chung chung rằng dự án có bảo lãnh. Thư bảo lãnh phải ghi tên bạn hoặc số căn hộ của bạn, tên ngân hàng bảo lãnh, số tiền được bảo lãnh và thời hạn hiệu lực. Bước hai, đối chiếu điều khoản bảo lãnh trong hợp đồng mua bán: hợp đồng phải ghi rõ ngân hàng nào bảo lãnh, số tiền bảo lãnh và các trường hợp được hoàn tiền. Nếu hợp đồng không nhắc gì tới bảo lãnh, hãy hỏi lại bằng văn bản trước khi ký.
Bước ba, gọi thẳng cho ngân hàng ghi trong thư bảo lãnh để xác nhận thư còn hiệu lực và đúng thông tin căn hộ của bạn. Bước bốn, kiểm tra thời hạn thư bảo lãnh có phủ hết thời gian từ lúc bạn đóng tiền tới ngày bàn giao ghi trong hợp đồng hay không; nếu thư hết hạn trước ngày bàn giao dự kiến thì phải yêu cầu chủ đầu tư gia hạn. Và một nguyên tắc chung: chỉ tin giấy tờ do ngân hàng phát hành, không tin lời rao trên các kênh bán không chính thức. Muốn tra cứu thêm các thuật ngữ khác trước khi ký, bạn có thể xem tại từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Dự án không có bảo lãnh ngân hàng có nên mua không?
Câu trả lời thẳng là không nên đóng tiền khi dự án chưa có bảo lãnh. Pháp luật hiện hành bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, nên một dự án chưa có bảo lãnh là dự án chưa đủ điều kiện thu tiền của người mua. Nếu bạn đã thích vị trí và sản phẩm của dự án, cách an toàn là chờ chủ đầu tư hoàn thiện bảo lãnh rồi mới ký hợp đồng mua bán và đóng tiền theo tiến độ.
Trong lúc chờ, bạn chỉ nên giữ chỗ bằng một khoản nhỏ theo thỏa thuận đặt cọc và ghi rõ điều kiện hoàn lại nếu dự án không có bảo lãnh khi tới hạn ký hợp đồng. Đừng đóng tới 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu khi chưa thấy thư bảo lãnh của chính căn mình mua. Bảo lãnh không phải là thủ tục cho có, mà là điều kiện để bạn yên tâm đóng tiền trong suốt thời gian chờ nhà xây xong.
Câu hỏi thường gặp
Bảo lãnh ngân hàng có mất phí không, ai trả phí?
Người mua không phải trả phí bảo lãnh. Phí do chủ đầu tư trả cho ngân hàng, theo thông tin công khai của các ngân hàng thường khoảng 0,5 đến 2% giá trị hợp đồng, tùy ngân hàng, thời hạn bảo lãnh và đánh giá rủi ro của dự án.
Thư bảo lãnh có hiệu lực tới khi nào?
Thư bảo lãnh thường có hiệu lực từ khi ký hợp đồng mua bán tới khi chủ đầu tư bàn giao nhà và người mua được cấp sổ, theo đúng thời hạn ghi trong thư và trong hợp đồng mua bán. Khi thư hết hạn, ngân hàng không còn nghĩa vụ hoàn tiền, nên bạn cần đối chiếu ngày bàn giao trong hợp đồng với thời hạn của thư trước khi ký.
Mua lại căn hộ chuyển nhượng thì bảo lãnh còn hiệu lực không?
Không tự động còn hiệu lực. Người mua lại cần làm thủ tục chuyển đổi nghĩa vụ bảo lãnh sang tên mình tại ngân hàng bảo lãnh, nếu không khi có vấn đề ngân hàng có thể từ chối chi trả. Hãy hỏi rõ bên bán và ngân hàng bảo lãnh về thủ tục này trước khi ký văn bản chuyển nhượng.
Người mua có được từ chối bảo lãnh không?
Pháp luật cho phép người mua tự nguyện từ chối bảo lãnh bằng văn bản. Nhưng từ chối đồng nghĩa với việc tự bỏ tấm khiên bảo vệ tiền của mình, nên chỉ nên làm khi đã hiểu rõ rủi ro và có lý do cụ thể, không nên từ chối chỉ vì được gợi ý cho nhanh thủ tục.
Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung về cơ chế bảo lãnh ngân hàng; điều khoản cụ thể lấy theo thư bảo lãnh và hợp đồng mua bán của từng căn hộ.