Thế chấp là gì? Thế chấp là việc người vay dùng một tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay, mà không giao tài sản đó cho ngân hàng. Khi mua nhà vay ngân hàng, tài sản thế chấp thường chính là căn nhà bạn mua: bạn vẫn ở trong căn nhà đó, vẫn đứng tên trên giấy tờ, nhưng ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán làm tin. Nếu bạn trả nợ đúng hạn, ngân hàng trả lại toàn bộ giấy tờ và xóa đăng ký thế chấp; nếu bạn mất khả năng trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay. Muốn tra nhanh các thuật ngữ vay mua nhà khác, bạn có thể xem tại từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Thế chấp hiểu đúng theo luật là gì?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Người vay vẫn giữ và sử dụng tài sản, còn ngân hàng nắm quyền xử lý tài sản nếu người vay không trả được nợ. Đây là khác biệt lớn nhất của thế chấp với cầm cố: cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ, còn thế chấp thì tài sản vẫn ở trong tay người vay. Một căn nhà đang thế chấp vẫn là nhà của bạn, bạn vẫn ở, vẫn cho thuê, vẫn sửa chữa, chỉ không thể tự ý bán hay thế chấp lần nữa khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng đang giữ thế chấp.
Tài sản đem thế chấp khi vay mua nhà có thể là nhà ở đã có giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, tức căn hộ bạn mua theo hợp đồng mua bán khi dự án chưa bàn giao. Với nhà đã có sổ, ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận và đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai. Với nhà hình thành trong tương lai, tài sản thế chấp là quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai ghi trong hợp đồng mua bán, việc thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm, và khi căn hộ đủ điều kiện cấp sổ thì giấy chứng nhận sẽ ghi nhận thế chấp, ngân hàng tiếp tục giữ bản chính cho tới khi khoản vay tất toán. Bài nhà ở hình thành trong tương lai là gì giải thích rõ loại nhà ở này được mua bán và thế chấp ra sao.
Khi vay mua Vinhomes, ngân hàng giữ giấy tờ gì?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Quy trình vay mua một căn hộ Vinhomes thường đi qua bốn bước gắn liền với nhau: ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng, ký hợp đồng thế chấp với tài sản thế chấp chính là căn hộ trong hợp đồng mua bán, rồi đăng ký giao dịch bảo đảm để việc thế chấp có hiệu lực đối với bên thứ ba. Bốn bước này thường diễn ra gần như cùng lúc trong một buổi làm việc.
Về giấy tờ ngân hàng giữ, cần phân biệt hai giai đoạn. Ở giai đoạn căn hộ chưa có sổ, ngân hàng giữ bản chính hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp cùng giấy xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm, còn người mua giữ bản sao và các chứng từ thanh toán. Ở giai đoạn căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận, ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận có ghi nhận thế chấp, và người mua chỉ giữ bản sao. Muốn biết toàn bộ giấy tờ và trình tự mua bán có vay, bạn có thể đọc bài thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng.
Thế chấp khác cầm cố ở điểm nào?
Thế chấp và cầm cố đều là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng khác nhau ở đúng một điểm cốt lõi là tài sản có được giao cho bên nhận bảo đảm hay không. Thế chấp thì người vay giữ tài sản và tiếp tục sử dụng, cầm cố thì người vay phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ. Từ điểm khác nhau đó kéo theo nhiều khác biệt khác: tài sản thế chấp thường là bất động sản có giá trị lớn như nhà và đất, còn tài sản cầm cố thường là động sản như xe, vàng hay giấy tờ có giá. Khi vay mua nhà, gần như lúc nào cũng là thế chấp, vì không ai có thể giao căn nhà của mình cho ngân hàng giữ như giao một chiếc xe được.
| Tiêu chí | Thế chấp | Cầm cố |
|---|---|---|
| Tài sản có giao cho bên nhận không | Không giao, người vay vẫn giữ và sử dụng | Có giao, bên nhận cầm cố giữ tài sản |
| Tài sản thường gặp | Nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà hình thành trong tương lai | Xe, vàng, giấy tờ có giá, động sản |
| Người vay có dùng được tài sản không | Được ở, cho thuê, sử dụng bình thường | Không được dùng trong thời gian cầm cố |
| Đăng ký giao dịch bảo đảm | Bắt buộc đăng ký để có hiệu lực với bên thứ ba | Không bắt buộc, hiệu lực từ lúc giao tài sản |
| Khi vay mua nhà | Hình thức áp dụng gần như duy nhất | Không áp dụng cho căn nhà đang mua |
| Khi trả hết nợ | Ngân hàng trả lại giấy tờ, xóa đăng ký thế chấp | Bên nhận cầm cố trả lại tài sản |
Ví dụ tính tiền thật: vay mua căn hộ thì sổ ra sao?
Lấy một ví dụ với những con số đang có trên web để bạn hình dung trọn vẹn. Chính sách bán hàng Vinhomes Saigon Park, hiệu lực từ 20/09/2026, ghi rõ mức cọc thống nhất là 300 triệu đồng mỗi căn khi ký thỏa thuận đặt cọc, khi ký hợp đồng mua bán khách thanh toán 10% giá bán đã gồm tiền cọc, cộng thêm 5% vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng, bốn đợt tiếp theo mỗi đợt 15%, đợt bàn giao 25% và 5% cuối khi cấp giấy chứng nhận. Giả sử bạn mua một căn hộ giá 3 tỷ đồng theo tiến độ này và vay ngân hàng 2,1 tỷ đồng, tức 70% giá trị căn hộ, phần còn lại 900 triệu đồng bạn tự có và đóng theo tiến độ. Khoản vay 2,1 tỷ đồng được ngân hàng giải ngân dần theo từng đợt thanh toán cho chủ đầu tư, và tài sản thế chấp là chính căn hộ trong hợp đồng mua bán của bạn.
Trong suốt thời gian vay, ngân hàng giữ bản chính hợp đồng mua bán của bạn, và khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận thì giữ bản chính giấy chứng nhận đó. Bạn vẫn đứng tên trên sổ, vẫn nhận nhà về ở khi bàn giao và sử dụng căn hộ bình thường. Khi bạn trả hết 2,1 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi, ngân hàng làm thủ tục giải chấp: trả lại bản chính giấy chứng nhận cho bạn và xóa đăng ký thế chấp, lúc đó căn hộ hoàn toàn sạch nợ. Nếu bạn muốn bán căn hộ trước khi trả hết nợ, thủ tục thường gặp là ba bên cùng ngồi lại: người mua mới chuyển tiền, ngân hàng tất toán khoản vay rồi giải chấp và trả sổ, sau đó bạn mới làm thủ tục sang tên cho người mua. Bài vay mua nhà ngân hàng nào lãi suất thấp nhất ghi nhận lãi suất cho vay mua nhà có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng lớn dao động quanh 9,5% đến 12%/năm theo khảo sát đầu tháng 9/2026.
Thế chấp rồi có bán hay cho thuê được không?
Căn nhà đang thế chấp vẫn cho thuê được, vì người vay giữ quyền sử dụng tài sản. Bạn có thể cho thuê căn hộ đang vay ngân hàng để lấy tiền thuê bù vào khoản trả nợ hàng tháng, miễn là hợp đồng vay không cấm cho thuê và bạn đã thông báo cho ngân hàng. Bán căn nhà đang thế chấp thì phức tạp hơn một bậc: bạn cần được ngân hàng đồng ý, và trên thực tế giao dịch thường được thực hiện bằng cách tất toán khoản vay trước hoặc ngay trong ngày công chứng chuyển nhượng, rồi ngân hàng giải chấp để việc sang tên diễn ra. Bài vay mua Vinhomes Metropolis chuyển nhượng mô tả rõ quy trình mua bán một căn hộ đang còn khoản vay.
Câu hỏi thường gặp
Thế chấp nhà là gì?
Thế chấp nhà là việc người vay dùng chính căn nhà của mình làm tài sản bảo đảm cho khoản vay mà không giao nhà cho ngân hàng. Bạn vẫn ở trong nhà, vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận, ngân hàng chỉ giữ bản chính giấy tờ và có quyền xử lý căn nhà để thu hồi nợ nếu bạn không trả được nợ theo hợp đồng.
Mua nhà vay ngân hàng thì sổ hồng ai giữ?
Ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận trong suốt thời gian vay. Nếu căn hộ mua theo hợp đồng mua bán và chưa có sổ, ngân hàng giữ bản chính hợp đồng mua bán cho tới khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận, sau đó giữ bản chính giấy chứng nhận. Bạn nhận lại bản chính khi trả hết khoản vay và ngân hàng làm thủ tục giải chấp.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Đó là việc dùng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai ghi trong hợp đồng mua bán làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng. Việc thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm, và khi căn hộ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì giấy chứng nhận sẽ ghi nhận thế chấp, ngân hàng tiếp tục giữ bản chính cho tới khi tất toán.
Trả hết nợ thì nhận lại sổ như thế nào?
Khi bạn tất toán toàn bộ gốc và lãi, ngân hàng có trách nhiệm trả lại bản chính giấy chứng nhận và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Bạn nên giữ lại văn bản xác nhận giải chấp của ngân hàng, vì đó là căn cứ để chứng minh căn nhà đã sạch nợ khi bán hay thế chấp lại về sau.
Thế chấp và cầm cố khác nhau ở điểm nào?
Điểm khác cốt lõi là tài sản có được giao cho bên nhận bảo đảm hay không. Thế chấp thì người vay vẫn giữ và sử dụng tài sản, cầm cố thì phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ. Vay mua nhà luôn là thế chấp, vì căn nhà không thể giao cho ngân hàng giữ như một món đồ cầm cố.
Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung; điều kiện vay, lãi suất và thủ tục giải chấp lấy theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp của chính khoản vay của bạn.