Sở hữu lâu dài là gì? Sở hữu lâu dài là cách gọi quyền sở hữu nhà ở trên đất ở được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, không xác định thời hạn. Trên giấy chứng nhận, mục thời hạn sử dụng đất của loại nhà này ghi đúng hai chữ Lâu dài. Đây là hình thức sở hữu phổ biến nhất của căn hộ để ở và nhà thấp tầng tại các khu đô thị ở Việt Nam. Muốn đối chiếu nhanh với loại hình còn lại, bạn có thể đọc bài căn hộ sở hữu 50 năm là gì và tra thêm các thuật ngữ khác trong từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Vì sao gọi là lâu dài mà không phải vĩnh viễn
Nhiều người mua nghe môi giới nói sở hữu vĩnh viễn rồi mặc nhiên hiểu rằng căn nhà của mình tồn tại mãi mãi. Pháp luật Việt Nam không dùng từ vĩnh viễn cho quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, còn người dân được giao quyền sử dụng đất, trong đó đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài. Chữ lâu dài có nghĩa là không xác định thời hạn, chứ không phải tồn tại vô điều kiện.
Nhà nước vẫn giữ quyền thu hồi đất khi cần, và khi đó người sử dụng đất được bồi thường theo quy định. Ngoài ra, bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ: nhà chung cư sau nhiều chục năm sử dụng sẽ phải kiểm định chất lượng, nếu còn bảo đảm an toàn thì tiếp tục sử dụng, nếu không thì phải cải tạo hoặc xây dựng lại.
Đất ở lâu dài khác đất có thời hạn ở điểm nào
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Điểm khác nhau nằm ở loại đất mà dự án được xây dựng trên đó. Luật Đất đai 2024 quy định đất ở thuộc nhóm đất được sử dụng ổn định lâu dài, nghĩa là người sử dụng đất ở không bị giới hạn thời gian sử dụng. Ngược lại, đất giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có đất thương mại dịch vụ, thì có thời hạn theo thời hạn hoạt động của dự án nhưng không quá 50 năm, riêng dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm thì không quá 70 năm. Căn hộ để ở xây trên đất ở thì lâu dài, còn căn hộ du lịch, officetel hay khối thương mại dịch vụ xây trên đất thương mại dịch vụ thì gắn với thời hạn của dự án, thường là 50 năm (xem thêm bài căn hộ du lịch là gì và bài officetel là gì).
Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày Nhà nước có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, chứ không tính từ ngày người mua ký hợp đồng. Nếu một dự án được giao đất nhiều năm trước khi mở bán, thời hạn còn lại ghi trên giấy chứng nhận sẽ ngắn hơn con số 50 năm trong tài liệu bán hàng. Với căn hộ sở hữu lâu dài thì chi tiết này không tạo ra khác biệt, vì trên giấy chỉ ghi hai chữ Lâu dài. Nhưng với căn hộ có thời hạn, đây là con số người mua nhất định phải trừ đi trước khi quyết định.
Sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm ở điểm nào
Bảng dưới đây đặt hai hình thức cạnh nhau theo những tiêu chí người mua thường hỏi nhất. Điểm mấu chốt là thời hạn sử dụng đất chi phối gần như toàn bộ giá trị còn lại của tài sản.
| Tiêu chí | Sở hữu lâu dài | Sở hữu 50 năm |
|---|---|---|
| Loại đất dự án | Đất ở, giao sử dụng ổn định lâu dài | Thường là đất thương mại, dịch vụ |
| Thời hạn ghi trên giấy chứng nhận | Ghi Lâu dài, không xác định thời hạn | Ghi ngày hết hạn cụ thể, thường là 50 năm kể từ ngày giao đất |
| Loại sản phẩm thường gặp | Căn hộ để ở, nhà thấp tầng để ở | Căn hộ du lịch, officetel, khối thương mại dịch vụ |
| Khi hết thời hạn | Không có thời điểm hết hạn trên giấy tờ | Gắn với thời hạn của dự án, hết hạn thì xử lý theo quy định tại thời điểm đó |
| Mua bán, chuyển nhượng | Chuyển nhượng bình thường, không bị trừ số năm sử dụng | Được, nhưng người mua sau chỉ còn số năm sử dụng còn lại |
| Thừa kế, tặng cho | Thực hiện bình thường theo quy định | Trong thời hạn sử dụng còn lại |
| Vay ngân hàng | Ngân hàng định giá theo giá trị thị trường của căn hộ | Ngân hàng xem thời hạn còn lại khi định giá và cho vay |
| Giá trị theo thời gian | Giá trị chủ yếu theo vị trí, chất lượng và thị trường | Giá trị giảm dần theo số năm sử dụng đã trôi qua |
Sở hữu lâu dài và sở hữu 50 năm không phải là tốt và xấu tuyệt đối, mà là hai chế độ pháp lý khác nhau gắn với hai loại đất khác nhau. Người mua nhầm lẫn tai hại nhất là trả giá của căn hộ lâu dài để mua một căn hộ có thời hạn.
Ví dụ thật trong các dự án Vinhomes
Ví dụ rõ nhất cho việc hai chế độ sở hữu tồn tại trong cùng một dự án nằm ở Vinhomes Ocean Park 1: căn hộ và nhà ở thấp tầng để ở tại đây là sở hữu lâu dài, nhưng nhóm thương mại dịch vụ thấp tầng gồm 1.226 căn và căn văn phòng tại tòa TechnoPark 45 tầng lại là sở hữu có thời hạn, vì gắn với đất thuê và đất thương mại dịch vụ. Muốn biết mình mua loại nào, phải đọc đúng giấy tờ của chính căn mình mua (xem thêm bài kinh nghiệm mua Vinhomes Ocean Park và bài pháp lý Vinhomes Ocean Park).
Ví dụ thứ hai là The 5Way Phú Quốc, hợp phần căn hộ du lịch trong quần thể Grand World Phú Quốc. Sản phẩm này nằm trên đất thương mại dịch vụ với thời hạn sở hữu 50 năm chứ không phải sở hữu lâu dài, và chủ đầu tư pháp lý là Công ty TNHH Bất động sản New Vision, trong đó Vinhomes chỉ tham gia với vai trò đơn vị phân phối đợt mở bán 2023. Đây là trường hợp người mua rất dễ nhầm nếu chỉ nhìn thương hiệu phân phối mà không đọc kỹ loại đất và thời hạn sở hữu (xem bài pháp lý The 5Way Phú Quốc và sở hữu 50 năm trên đất thương mại). Ví dụ thứ ba là dòng Dual Key Officetel tại tòa W1 Vinhomes West Point. Vì là officetel nên thời hạn sở hữu của dòng căn này gắn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, chứ không phải sở hữu lâu dài như căn hộ để ở (xem thêm bài căn hộ dual key là gì; diện tích officetel tại tòa W1 được giới thiệu trong khoảng từ 35,9 đến 134,8m²).
Cách đọc thời hạn sở hữu trên sổ hồng và hợp đồng
Trên giấy chứng nhận, người mua chỉ cần nhìn đúng một mục là thời hạn sử dụng đất ở trang hai. Nếu mục này ghi Lâu dài thì đó là nhà ở trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài. Nếu mục này ghi một ngày cụ thể, chẳng hạn đến ngày 14 tháng 8 năm 2070, thì đó là đất có thời hạn và ngày ghi trên giấy chính là ngày hết hạn. (xem thêm bài sổ hồng là gì).
Trên hợp đồng mua bán, thời hạn sở hữu nhà ở và thời hạn sử dụng đất thường nằm ở điều khoản về quyền sở hữu và bàn giao. Khi mua chuyển nhượng một căn hộ có thời hạn, hãy lấy ngày hết hạn trên giấy chứng nhận trừ đi ngày hiện tại để biết chính xác còn bao nhiêu năm, rồi mới đem con số đó ra so sánh với giá bán. Nếu người bán chỉ nói chung chung là sở hữu lâu dài mà không cho xem giấy chứng nhận thì lời nói đó không có giá trị, bạn nên dừng lại để làm rõ trước khi đặt cọc.
Ai nên chọn sở hữu lâu dài, ai có thể chấp nhận 50 năm
Người mua để ở lâu dài, mua cho con cái ở sau này hoặc mua với ý định để thừa kế thì nên ưu tiên sở hữu lâu dài, vì đó là hình thức không đặt đồng hồ đếm ngược lên tài sản của mình. Người mua để đầu tư cho thuê tại khu du lịch, hoặc chỉ có nhu cầu ở trong một khoảng thời gian xác định rồi đổi nhà, thì căn hộ có thời hạn vẫn có thể hợp lý nếu giá bán đã phản ánh đúng số năm sử dụng còn lại. Căn hộ còn 40 năm sử dụng không thể có giá như căn hộ lâu dài cùng vị trí và cùng chất lượng.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ sở hữu lâu dài có được ở vĩnh viễn không?
Không. Pháp luật Việt Nam không có khái niệm vĩnh viễn về đất đai và nhà ở. Sở hữu lâu dài nghĩa là quyền sử dụng đất ở không xác định thời hạn, trên giấy chứng nhận ghi hai chữ Lâu dài, nhưng Nhà nước vẫn giữ quyền thu hồi đất khi cần, kèm theo bồi thường theo quy định.
Hết 50 năm thì căn hộ sở hữu 50 năm ra sao?
Khi hết thời hạn sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất gắn với căn hộ chấm dứt theo quy định tại thời điểm đó. Việc có được gia hạn hay không phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước và quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm hết hạn, chứ không mặc nhiên được gia hạn.
Căn hộ 50 năm có sổ hồng không?
Có, nếu căn hộ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định. Sổ hồng của căn hộ có thời hạn vẫn ghi đầy đủ quyền sở hữu nhà ở của người mua, chỉ khác ở mục thời hạn sử dụng đất ghi rõ ngày hết hạn cụ thể thay vì hai chữ Lâu dài.
Mua căn hộ 50 năm để ở có vay ngân hàng được không?
Vay được, nhưng ngân hàng sẽ xem thời hạn sử dụng đất còn lại khi định giá và quyết định thời hạn cho vay. Thời hạn còn lại càng ngắn thì giá trị tài sản bảo đảm càng thấp và thời hạn vay càng bị rút ngắn, nên khả năng vay của căn hộ 50 năm thường hạn chế hơn căn hộ sở hữu lâu dài cùng vị trí.
Lưu ý: Sở hữu lâu dài hay 50 năm là chế độ của từng căn hộ cụ thể theo loại đất của dự án; hãy đọc mục thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận của chính căn mình mua trước khi quyết định.