Tầng hầm và tầng kỹ thuật là gì? Tầng hầm là phần công trình nằm dưới mặt đất, thường dùng làm chỗ để xe và đặt một phần hệ thống kỹ thuật. Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật vận hành tòa nhà, như máy phát điện, bể nước, phòng máy thang máy hay thiết bị phòng cháy chữa cháy, và tầng này không bố trí căn hộ để ở. Cùng với hai loại tầng đó là tầng lửng, sàn lưng chừng giữa hai tầng chính. Mỗi loại có công năng, cách tính số tầng và cách tính diện tích rất khác nhau, nên nhầm lẫn giữa chúng dễ dẫn tới đếm sai số tầng hoặc hiểu sai diện tích căn hộ. Muốn tra nhanh các thuật ngữ khác khi đọc hồ sơ dự án, bạn có thể xem tại từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Tầng hầm chung cư để làm gì?
Công năng quen thuộc nhất của tầng hầm chung cư là chỗ để xe. Xe máy và ô tô xuống hầm theo lối ram dốc, rồi đỗ vào các ô đã kẻ vạch. Tầng hầm đánh số theo chiều đi xuống, ký hiệu B1, B2, B3, và quy chuẩn yêu cầu chiều cao thông thủy khu vực đỗ xe tối thiểu 2,2 m. Tầng hầm phải có chống thấm, thoát nước và phòng cháy chữa cháy riêng. Phần tầng hầm làm chỗ để xe và kỹ thuật chung thường thuộc sở hữu chung, còn mỗi căn hộ được giao bao nhiêu chỗ đỗ xe và phí gửi xe là bao nhiêu thì lấy theo hợp đồng mua bán và quy chế quản lý của từng dự án.
Tầng kỹ thuật là tầng nào?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Theo quy định hiện hành, tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà, và có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ. Nơi đó đặt máy phát điện dự phòng, tủ điện tổng, bể nước mái, phòng máy thang máy, điều hòa trung tâm và thiết bị phòng cháy chữa cháy. Hai vị trí quen gặp nhất là tầng kỹ thuật áp mái, ngay dưới mái tòa nhà, nơi đặt phòng máy thang máy và bể nước mái; và tầng kỹ thuật trung gian, xen kẽ giữa các khối căn hộ trong tòa nhà rất cao, nơi đặt trạm bơm tăng áp và tủ điện trung gian. Tầng kỹ thuật không bố trí căn hộ và cư dân không tự ý ra vào, vì vậy nhìn từ mặt ngoài, bạn rất khó nhận ra đâu là tầng kỹ thuật nếu không đọc bản vẽ mặt cắt.
Tầng lửng là gì, khác tầng kỹ thuật ở điểm nào?
Tầng lửng là sàn lưng chừng nằm giữa hai tầng chính của một công trình, có chiều cao thấp hơn tầng thường và chỉ chiếm một phần diện tích sàn. Trong căn hộ, tầng lửng thường được gọi là gác lửng: một sàn nhỏ bắc trên phòng khách hoặc phòng ngủ, dùng làm chỗ ngủ phụ, góc làm việc hay kho đồ. Tầng lửng khác tầng kỹ thuật ở đúng điểm này: tầng lửng phục vụ con người, tầng kỹ thuật phục vụ máy móc. Khi đọc mặt bằng căn hộ có gác lửng, bạn nên hỏi rõ diện tích phần gác lửng có tính vào diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng hay không.
Bảng so sánh tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng lửng
| Tiêu chí | Tầng hầm | Tầng kỹ thuật | Tầng lửng |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Dưới mặt đất, ký hiệu B1, B2, B3 | Hầm, nửa hầm, áp mái, tầng bất kỳ | Sàn lưng chừng giữa hai tầng nổi |
| Công năng chính | Để xe, kho, hệ thống kỹ thuật | Đặt máy móc tòa nhà | Gác lửng, sàn phụ ở khối đế |
| Có người ở không | Không bố trí căn hộ | Không, chỉ kỹ thuật viên | Có, để ngủ, làm việc, kho |
| Có tính vào số tầng không | Không tính là tầng chính thức | Không tính nếu chỉ chứa thiết bị | Thường không tính là tầng riêng |
| Có tính vào diện tích căn hộ không | Không | Không | Tùy thiết kế và hợp đồng từng dự án |
| Thuộc sở hữu nào | Thường thuộc sở hữu chung | Thuộc sở hữu chung | Thuộc căn hộ hoặc gian hàng gắn với nó |
Tầng hầm và tầng kỹ thuật có tính vào số tầng của tòa nhà không?
Câu trả lời ngắn gọn là không, với điều kiện đúng bản chất của chúng. Cách đánh số tầng của nhà chung cư được hướng dẫn trong Thông tư 08/2024/TT-BXD, có hiệu lực từ ngày 15/10/2024. Theo hướng dẫn này, tầng hầm không được tính là một tầng chính thức, vì đó là phần công trình nằm dưới mặt đất, dùng để đỗ xe, đặt hệ thống kỹ thuật hoặc làm kho chứa. Tầng kỹ thuật cũng không được tính nếu nó chỉ chứa thiết bị kỹ thuật, không có không gian cho người ở hay làm việc, và chiều cao không vượt quá 2,2 m tính từ sàn đến trần. Nếu tầng kỹ thuật cao hơn mức này hoặc dùng thêm vào mục đích khác, nó có thể bị tính là một tầng chính thức. Vì vậy cùng một tòa nhà, con số tầng trên quảng cáo, trên giấy phép và trên thực tế có thể khác nhau, thường không phải do ai ghi sai mà do mỗi bên đếm theo một cách: người bán thường nói số tầng nổi, còn hồ sơ thiết kế liệt kê đầy đủ cả tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng lửng.
Nhìn từ dự án thật: Royal City, The Gallery và Park 6
Vinhomes Royal City gồm 6 tòa căn hộ R1 đến R6 trên khối đế thương mại chung Vincom Mega Mall Royal City, và bên dưới là 5 tầng hầm, trong đó 3 tầng để xe và 2 tầng thương mại, quy mô khoảng 230.000 đến 240.000 m². Năm tầng hầm này không tính vào số tòa nhà, khối đế cũng không tính thành tòa thứ bảy. Bài Vinhomes Royal City có bao nhiêu tòa nhà tách bạch rõ ba cách đếm này.
Vinhomes The Gallery tại 148 Giảng Võ gồm ba khối thấp tầng cao 5 tầng và hai tòa tháp cao 39 và 40 tầng, đặt trên 4 tầng hầm gần 71.000 m² với hơn 1.500 chỗ đỗ xe. Khi đếm số tòa hay số tầng nổi thì không ai cộng thêm 4 tầng hầm vào. Bài Vinhomes Gallery có bao nhiêu tòa ghi rõ cách đếm khối thấp tầng và tháp cao tầng tách riêng.
Ở quy mô một tòa tháp, tòa Park 6 tại Vinhomes Central Park cao 50 tầng, gồm 882 căn hộ, mật độ 18 căn trên một sàn, diện tích sàn điển hình 2.300 m², 3 tầng hầm và 14 thang máy. Tòa Aqua 3 tại Vinhomes Golden River cao 42 tầng với mật độ 12 căn trên một sàn, nên trải nghiệm thang máy và sảnh chờ vào giờ cao điểm đỡ đông hơn. Bài tòa Park 6 Vinhomes Central Park ghi đủ bộ thông số này. Chênh lệch 18 căn một sàn với 12 căn một sàn cho thấy tầng hầm và tầng kỹ thuật không phải chi tiết phụ: tòa càng nhiều căn một sàn thì càng cần nhiều thang máy và chỗ đỗ xe hơn.
Khối đế, khối tháp và chuyện số căn trên một sàn
Khối đế là phần thấp tầng ôm lấy chân các tòa tháp, gồm sảnh đón, trung tâm thương mại, văn phòng và tiện ích chung, còn khối tháp là phần căn hộ vươn cao phía trên. Ở Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, khối đế là trung tâm thương mại 6 tầng nổi, tầng hầm B1 là siêu thị, các tầng hầm còn lại làm bãi đỗ xe, và căn hộ từ tầng 7 đến tầng 30, diện tích 54 đến 170 m², tổng khoảng 378 căn. Một tòa chung cư vì vậy là một chồng lớp gồm hầm xe, khối đế thương mại, tầng kỹ thuật và khối tháp căn hộ. Bài mật độ xây dựng là gì giải thích vì sao khối đế có thể chiếm phần lớn diện tích mặt đất trong khi khối tháp chỉ chiếm một phần nhỏ. Số căn trên một sàn cũng đáng hỏi ngang với số tầng hầm, vì nó quyết định cảm giác đông hay thoáng của tòa nhà: một sàn 18 căn như Park 6 cần nhiều thang máy và sảnh chờ rộng, còn một sàn 12 căn như Aqua 3 thì thang máy đỡ quá tải vào buổi sáng.
Diện tích tầng hầm có tính vào diện tích căn hộ không?
Không. Diện tích căn hộ tính theo diện tích thông thủy, tức diện tích đo trong lòng tường bao của căn hộ, còn diện tích tầng hầm, hành lang chung, thang máy và sảnh chung không tính vào đó. Bài diện tích thông thủy là gì giải thích cách đo này và vì sao cùng một căn hộ, diện tích thông thủy luôn nhỏ hơn diện tích đo theo tim tường. Tầng hầm chỉ tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của toàn công trình, dùng trong hồ sơ thiết kế và quy hoạch. Khi nhận bảng giá, bạn nên hỏi rõ diện tích ghi trong đó là diện tích thông thủy của căn hộ hay diện tích sàn xây dựng của công trình, và hỏi thêm căn hộ của bạn được giao bao nhiêu chỗ đỗ xe dưới hầm.
Câu hỏi thường gặp
Tầng hầm chung cư có được tính diện tích không?
Tầng hầm không được tính vào diện tích căn hộ, vốn tính theo diện tích thông thủy; tầng hầm chỉ tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của toàn công trình.
Tầng hầm chung cư thuộc sở hữu của ai?
Phần tầng hầm làm chỗ để xe và kỹ thuật chung thường thuộc sở hữu chung. Mỗi căn hộ được giao bao nhiêu chỗ đỗ xe và phí gửi xe là bao nhiêu lấy theo hợp đồng mua bán và quy chế quản lý của từng dự án.
Tầng kỹ thuật dùng để làm gì?
Tầng kỹ thuật dùng để đặt máy móc vận hành tòa nhà: máy phát điện dự phòng, bể nước, phòng máy thang máy, điều hòa trung tâm và thiết bị phòng cháy chữa cháy. Tầng kỹ thuật không bố trí căn hộ và chỉ kỹ thuật viên mới ra vào để vận hành, bảo trì.
Tầng lửng có tính là một tầng không?
Tầng lửng trong căn hộ, tức gác lửng, thường không tính là một tầng riêng vì nó chỉ chiếm một phần diện tích sàn. Khi mua căn hộ có gác lửng, bạn nên hỏi rõ diện tích phần gác lửng có tính vào diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng hay không.
Mua căn hộ nên hỏi gì về tầng hầm?
Bạn nên hỏi dự án có mấy tầng hầm, có bao nhiêu chỗ đỗ xe, phí gửi xe hàng tháng là bao nhiêu, căn hộ của bạn được giao mấy chỗ đỗ xe, lối thoát hiểm từ tầng hầm ở đâu và tầng hầm chống ngập, thoát nước ra sao.
Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung; số tầng hầm, số chỗ đỗ xe và cách tính diện tích lấy theo hồ sơ của từng dự án.