Các loại đất trong dự án là gì? Trong một dự án bất động sản, đất được chia theo mục đích sử dụng ghi trong quy hoạch và giấy chứng nhận. Ba loại đất người mua nhà gặp nhiều nhất là đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất hỗn hợp, khác nhau ở ba điểm: được xây gì, thời hạn bao lâu và giấy chứng nhận ghi ra sao. Nắm được ba điểm đó, bạn sẽ biết ngay căn hộ mình định mua có được ở lâu dài hay không. Muốn tra nhanh các thuật ngữ mua nhà khác, bạn có thể xem tại từ điển thuật ngữ bất động sản của trang.
Đất ở là gì?
Đất ở là đất dùng để xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân. Đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, ghi tắt trên hồ sơ là ONT và ODT. Căn hộ chung cư hay nhà phố trong khu đô thị thường nằm trên đất ở.
Điểm khiến đất ở được ưa chuộng nhất là thời hạn sử dụng. Đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, tức không ghi mốc năm hết hạn trên giấy chứng nhận. Nhờ vậy, căn nhà trên đất ở có thể ở lâu dài, để lại cho con cháu và chuyển nhượng bình thường mà không phải lo gia hạn. Bài sở hữu lâu dài là gì giải thích rõ vì sao đất ở gắn với cụm từ này. Trên giấy chứng nhận, hai dòng mục đích và thời hạn của đất ở ghi lần lượt là Đất ở và Lâu dài.
Đất thương mại dịch vụ là gì?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Đất thương mại, dịch vụ, ghi tắt là TMD, là đất dùng để xây các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và công trình phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất dành cho khách sạn, văn phòng, cửa hàng, nhà hàng, trung tâm thương mại hay kho bãi. Trong một khu đô thị, phần đất làm dãy shophouse mặt phố, khối văn phòng hay khu trung tâm thương mại thường chính là đất thương mại, dịch vụ.
Khác với đất ở, đất thương mại, dịch vụ là đất có thời hạn. Theo Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn thường không quá 50 năm, căn cứ vào dự án đầu tư đã phê duyệt. Với dự án vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc dự án ở địa bàn khó khăn, thời hạn có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm. Hết thời hạn, người sử dụng đất được xem xét gia hạn nếu vẫn có nhu cầu và việc sử dụng phù hợp với quy hoạch.
Điểm người mua cần nhớ nhất là đất thương mại, dịch vụ không được xây nhà ở dân dụng, vì pháp luật không cho phép xây nhà ở trên đất không phải là đất ở. Trên thực tế, nhiều sản phẩm trên đất này vẫn giao dịch bình thường, nhưng dưới dạng căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ hay văn phòng kết hợp lưu trú, và giấy chứng nhận ghi thời hạn theo dự án, thường là 50 năm. Muốn chuyển sang đất ở thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, và việc này không phải lúc nào cũng được chấp thuận.
Đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp là cách gọi quen thuộc của người mua nhà cho những khu đất được quy hoạch vừa để ở vừa để kinh doanh, dịch vụ. Bạn sẽ gặp loại đất này ở tòa nhà vừa có căn hộ để ở vừa có tầng thương mại, văn phòng bên dưới, hay ở khu đô thị bố trí xen kẽ nhà ở với phố thương mại. Về mặt hồ sơ, một khu đất hỗn hợp thường được tách thành từng phần với mục đích và thời hạn riêng: phần đất ở ghi thời hạn lâu dài, phần đất thương mại, dịch vụ ghi thời hạn 50 năm hoặc 70 năm.
Vì đất hỗn hợp tách thành nhiều phần nên khi mua, bạn cần hỏi rõ căn hộ của mình nằm trên phần đất nào. Hai căn hộ cùng một tòa nhà có thể khác nhau về thời hạn sở hữu nếu một căn nằm trên đất ở và một căn nằm trên đất thương mại, dịch vụ. Cách kiểm tra chắc chắn nhất vẫn là đọc hai dòng mục đích và thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận của chính sản phẩm đó. Bài quy hoạch 1/500 là gì giải thích cách đọc bản đồ quy hoạch chi tiết của dự án.
Bảng so sánh ba loại đất trong dự án
Bảng dưới đây so sánh các loại đất trong dự án theo bốn tiêu chí người mua cần đối chiếu khi đọc hồ sơ.
| Tiêu chí | Đất ở | Đất thương mại, dịch vụ | Đất hỗn hợp |
|---|---|---|---|
| Mục đích sử dụng | Xây nhà ở và công trình phục vụ đời sống | Xây cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại | Vừa để ở vừa kinh doanh, dịch vụ |
| Thời hạn sử dụng | Ổn định lâu dài | Thường không quá 50 năm, tối đa 70 năm | Theo từng phần: ở lâu dài, thương mại có thời hạn |
| Xây được gì | Nhà ở, căn hộ để ở | Khách sạn, văn phòng, cửa hàng, trung tâm thương mại | Căn hộ để ở cùng khối thương mại, văn phòng |
| Giấy chứng nhận ghi gì | Mục đích Đất ở, thời hạn Lâu dài | Mục đích Đất thương mại, dịch vụ, thời hạn 50 hoặc 70 năm | Ghi theo từng phần, cần đọc kỹ |
Đọc loại đất trong hồ sơ một dự án thật ra sao?
Lấy một ví dụ đang có trên web. Bài pháp lý The 5Way Phú Quốc ghi rõ sản phẩm của dự án nằm trên đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sở hữu 50 năm chứ không phải sở hữu lâu dài, và chủ đầu tư pháp lý là Công ty TNHH Bất động sản New Vision, với Vinpearl là cổ đông chiến lược, còn Vinhomes chỉ tham gia với vai trò đơn vị phân phối đợt mở bán năm 2023. Chỉ hai dòng đó đã đủ để người mua hiểu rằng căn hộ ở đây hợp với mục đích đầu tư khai thác hơn là mua để ở lâu dài, và thời hạn 50 năm là yếu tố phải tính vào khi cân nhắc giá.
Để phân biệt các loại đất trong dự án khi đọc hồ sơ, bạn làm theo trình tự sau. Trước hết, bạn xem giấy chứng nhận của dự án hoặc của sản phẩm, đọc hai dòng mục đích và thời hạn sử dụng đất. Sau đó, bạn đối chiếu với quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và bản đồ quy hoạch 1/500 để biết ô đất của sản phẩm mình mua được quy hoạch làm gì. Nếu hai nguồn nói khác nhau, bạn nên hỏi lại chủ đầu tư để được giải thích bằng văn bản. Bài sổ hồng là gì hướng dẫn cách đọc từng mục trên giấy chứng nhận.
Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất
Hai cụm từ mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất là hai dòng quan trọng nhất trên giấy chứng nhận, vì chúng trả lời hai câu hỏi cốt lõi là đất này dùng để làm gì và dùng trong bao lâu. Mục đích quyết định loại công trình được phép xây, còn thời hạn quyết định quyền sử dụng kéo dài tới khi nào. Sản phẩm có mục đích là đất ở và thời hạn lâu dài thì người mua yên tâm ở lâu dài, còn sản phẩm có mục đích là đất thương mại, dịch vụ và thời hạn 50 năm thì người mua cần tính tới chuyện hết hạn và gia hạn ngay từ lúc xuống tiền.
Khi thời hạn sắp hết, người sử dụng đất có thể làm thủ tục gia hạn theo Luật Đất đai 2024 nếu vẫn có nhu cầu và việc sử dụng phù hợp với quy hoạch. Với đất ở lâu dài thì không phát sinh chuyện này, vì không có mốc hết hạn. Đây cũng là lý do hai sản phẩm nhìn giống nhau, cùng diện tích và cùng một tòa nhà, vẫn có thể chênh nhau đáng kể về giá chỉ vì một bên nằm trên đất ở và một bên nằm trên đất thương mại, dịch vụ.
Câu hỏi thường gặp
Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà ở không?
Không được xây nhà ở dân dụng trên đất thương mại, dịch vụ, vì pháp luật không cho phép xây nhà ở trên đất không phải là đất ở. Trên loại đất này chỉ được xây công trình kinh doanh, dịch vụ như khách sạn, văn phòng hay cửa hàng. Muốn xây nhà ở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nộp tiền sử dụng đất, và việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Đất ở đô thị thời hạn sử dụng bao lâu?
Đất ở tại đô thị, ghi tắt là ODT, khi giao cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, tức không ghi mốc năm hết hạn trên giấy chứng nhận. Nhờ vậy, nhà ở trên đất ở đô thị có thể ở lâu dài, chuyển nhượng và thừa kế bình thường.
Mua căn hộ trên đất thương mại dịch vụ thì sổ ghi thế nào?
Giấy chứng nhận của căn hộ trên đất thương mại, dịch vụ thường ghi mục đích là đất thương mại, dịch vụ và thời hạn theo dự án, thường là 50 năm. Người mua cần lưu ý dòng thời hạn này, vì nó khác với dòng Lâu dài của căn hộ trên đất ở.
Đất hỗn hợp có được sở hữu lâu dài không?
Tùy vào phần đất mà sản phẩm nằm trên. Trong một khu đất hỗn hợp, phần đất ở có thời hạn lâu dài, còn phần đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 năm hoặc 70 năm. Vì vậy, câu trả lời phải dựa vào giấy chứng nhận của chính sản phẩm đó: mục đích ghi Đất ở, thời hạn ghi Lâu dài thì được sở hữu lâu dài, còn ghi đất thương mại, dịch vụ thì thời hạn theo dự án.
Hết thời hạn 50 năm thì đất thương mại dịch vụ ra sao?
Hết thời hạn, người sử dụng đất được xem xét gia hạn nếu vẫn có nhu cầu và việc sử dụng phù hợp với quy hoạch. Việc gia hạn phải làm thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có thể phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung; loại đất và thời hạn sử dụng đất của từng sản phẩm lấy theo giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý của chính dự án đó.