Nhìn vào mặt bằng Vinhomes Royal Island lần đầu, cảm giác chung của nhiều người là choáng: một hòn đảo gần 870 ha, 11 phân khu, sân golf, bến du thuyền, công viên, trung tâm thương mại, tất cả gói trong một đường bao khép kín bởi mặt nước. Nhưng mặt bằng tổng thể chỉ kể được nửa câu chuyện. Nó cho bạn thấy đảo được tổ chức ra sao, còn chuyện từng phân khu có bao nhiêu lô, diện tích từng loại nhà thế nào và phân khu nào đã đủ điều kiện bán thì mặt bằng tổng không trả lời được. Bài này đọc mặt bằng đúng ở mức hồ sơ cho phép: khung toàn đảo thì nói rõ, phần chưa có số liệu riêng thì nói thẳng là chưa có.
Mặt bằng Vinhomes Royal Island nhìn từ toàn đảo
Mặt bằng Vinhomes Royal Island trải trên 869,53 ha đảo Vũ Yên theo Quyết định 100/QĐ-TTg, với khoảng 8.334 lô nhà ở thấp tầng và tổng vốn đầu tư 44.044,5 tỷ đồng. Toàn đảo được tổ chức thành 11 phân khu nhà ở thấp tầng, gồm biệt thự, dinh thự, liền kề, shophouse và shop thương mại dịch vụ. Điểm khác biệt so với khu đô thị đất liền là mọi phân khu đều nằm trong cùng một đảo, dùng chung một hệ tiện ích và một đầu mối giao thông chính là cầu Hoàng Gia nối ra trung tâm Hải Phòng.
Trong tổng mặt bằng, mảng tiện ích chiếm vị trí rất lớn và nằm rải khắp đảo chứ không dồn về một góc. Sân golf Vinpearl Golf Hải Phòng 36 hố chiếm 159,79 ha, là mảng xanh lớn nhất và cũng là hạng mục có trước cả khu đô thị, khai trương giai đoạn 1 từ năm 2017. Bến du thuyền Royal Marina, công viên VinWonders Vũ Yên gần 20 ha, Học viện cưỡi ngựa rộng 30 ha và Vincom Mega Mall hơn 55.000 m² tạo thành vành đai tiện ích mà các phân khu nhà ở bám vào. Cách bố trí này lý giải vì sao hai căn cùng loại hình nhưng khác phân khu có thể chênh nhau nhiều về cảm giác sống: một căn kề golf, một căn kề phố thương mại, một căn kề mặt nước là ba trải nghiệm khác nhau, dù cùng nằm trên một đảo.
Các nhóm phân khu thấp tầng theo hồ sơ
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Hồ sơ hiện có không chia mặt bằng thành 11 phân khu với diện tích và số lô riêng cho từng phân khu, mà ghi theo nhóm. Nhóm thứ nhất là các phân khu thấp tầng đợt đầu, gồm khu B1, Tài Lộc và các khu cùng đợt, thuộc tổng khoảng 8.334 lô thấp tầng của toàn đảo. Nhóm này là nhóm có hồ sơ bán hàng rõ nhất: đợt 6 tháng 7/2024 xác nhận 919 căn toàn bộ khu B1, đợt 7 ngày 26/11/2024 xác nhận 89 căn, đợt 8 ngày 13/12/2024 xác nhận 189 căn, và đợt bàn giao lớn đầu tiên hơn 500 căn tại Tài Lộc diễn ra tháng 9/2024. Với nhóm này, mặt bằng không chỉ là bản vẽ mà đã là nhà thật, đường thật và cư dân thật.
Nhóm thứ hai là The Miyabi, lô B3.1, và The Komorebi, lô B3.2, hai phân khu phong cách Nhật do Kengo Kuma thiết kế, đồng phát triển bởi Vinhomes và Nomura Real Estate, bên bán chính thức là CTCP Phát triển NVY Việt Nam theo chính sách bán hàng ngày 20/12/2025. The Miyabi hiện đang bàn giao. Nói thẳng điểm chưa rõ ở đây: số căn của The Miyabi đang được các nguồn ghi khác nhau, 427 căn so với 472 căn, nên bài này không chốt một con số. Ai quan tâm đúng phân khu này thì nên đối chiếu số căn theo chính sách bán hàng của đúng thời kỳ và đúng mã căn, thay vì tin một con số duy nhất trên mạng.
Nhóm thứ ba là Hoàng Thành và các phân khu mở bán trong năm 2026, với chính sách bán hàng cập nhật liên tục: bản V33, V34 ngày 01/02/2026, bản V37 ngày 25/05/2026 và chính sách Hoàng Thành V13 ngày 05/07/2026, mỗi bản có phạm vi loại trừ phân khu riêng. Đặc điểm của nhóm này là mặt bằng vẫn đang được mở dần theo từng đợt bán, nên đọc mặt bằng tổng mà suy ra phân khu nào cũng đang bán là sai. Muốn biết một phân khu cụ thể có đang bán hay không, phải đối chiếu đúng mã căn với đúng bản chính sách của thời kỳ đó.
Quỹ đất không thuộc hàng bán
Trên mặt bằng tổng còn có một mảng đất rất dễ gây hiểu lầm: quỹ đất nhà ở xã hội 47,28 ha theo Quyết định 100/QĐ-TTg. Mảng đất này được bàn giao cho UBND TP. Hải Phòng làm dự án nhà ở xã hội riêng, hoàn toàn không thuộc quỹ hàng bán của Royal Island. Ai thấy con số 47,28 ha rồi suy ra đây là quỹ căn hộ giá rẻ của Royal Island thì đã nhầm.
Cũng đừng nhầm mảng 47,28 ha này với dự án chung cư hỗn hợp riêng 47,2 ha tại Vũ Yên mà báo chí đưa tin tháng 4/2026, gồm khoảng 15.000 căn, triển khai từ 2028 đến 2032. Hai con số gần nhau đến mức dễ lẫn, nhưng hồ sơ nêu rõ không suy diễn hai mảng đất này là một. Và dự án chung cư đó, dù cũng nằm tại Vũ Yên, cũng không thuộc Royal Island, vì Royal Island theo quyết định hiện hành là dự án thuần thấp tầng. Cảnh báo này chỉ nhắm vào kênh rao bán không chính thức gán tên Royal Island cho khu chung cư đó, không nhắm vào chủ đầu tư của dự án.
Đọc mặt bằng trước khi xuống tiền cần đối chiếu gì
Mặt bằng tổng giúp bạn chọn khu vực, chọn cảm giác sống và loại trừ những phân khu không hợp nhu cầu, nhưng nó không thay thế ba giấy tờ cần đối chiếu trước khi xuống tiền. Thứ nhất là quy hoạch chi tiết của đúng phân khu, vì ranh giới và chỉ tiêu từng lô, từng dãy nhà do quy hoạch chi tiết của phân khu đó quyết định, không phải mặt bằng tổng. Thứ hai là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán tương ứng với đúng phân khu và mã căn, vì các đợt xác nhận đã truy được chỉ bao phủ một phần dự án, còn các đợt 1 đến 5 và các đợt 2025, 2026 hiện chưa truy được văn bản. Thứ ba là tên bên bán trên hợp đồng của đúng phân khu, vì phần lớn dự án bán theo kênh Vinhomes, riêng The Miyabi và The Komorebi do CTCP Phát triển NVY Việt Nam làm bên bán.
Muốn đi sâu từng phân khu sau khi đã nắm khung toàn đảo, bạn có thể đọc phân khu Vinhomes Royal Island và phân khu Miyabi và Komorebi Vinhomes Royal Island. Bức tranh đầy đủ về quy mô, chủ đầu tư và tiện ích nằm ở dự án Vinhomes Royal Island. Còn nếu bạn muốn đặt đảo Vũ Yên cạnh một lựa chọn khác cùng thành phố trước khi quyết, bài so sánh Vinhomes Golden City và Royal Island sẽ cho thêm một góc nhìn.
Trang này là một kênh thông tin và tư vấn làm việc độc lập, không đứng tên chủ đầu tư và cũng không phải kênh phân phối chính thức của dự án. Bài viết chỉ tổng hợp những gì hồ sơ và nguồn công khai đã kiểm chứng cho phép nói, và ở những chỗ hồ sơ chưa có số liệu riêng cho từng phân khu, bài giữ nguyên khoảng trống đó thay vì điền số cho đẹp mặt bằng.
Câu hỏi thường gặp
Vinhomes Royal Island rộng bao nhiêu, có bao nhiêu sản phẩm?
869,53 ha theo Quyết định 100/QĐ-TTg, với khoảng 8.334 lô nhà ở thấp tầng và tổng vốn 44.044,5 tỷ đồng. Các con số 877 ha và 10.648 lô thuộc quyết định điều chỉnh năm 2023 đã bị thay thế, dù truyền thông vẫn thường dẫn lại số cũ.
Những tiện ích nào trên đảo đã hoạt động thật?
Sân golf 36 hố từ 2017, Học viện cưỡi ngựa Horse Academy từ tháng 6/2024, bến du thuyền Royal Marina từ tháng 5/2025, VinWonders Vũ Yên từ tháng 7/2025, Vincom Mega Mall từ tháng 10/2025 và cầu Hoàng Gia thông xe ngày 15/07/2025. Vinmec trên đảo là phòng khám, không phải bệnh viện; Vinschool chưa vận hành tính đến đầu 2026.
Giá bán Royal Island hiện nay bao nhiêu?
Dự án không công bố bảng giá chính thức, giá theo chính sách bán hàng từng thời kỳ và từng phân khu. Các dải tham khảo của kênh đại lý năm 2026 chênh nhau gần gấp đôi, từ 78 đến 125 triệu đồng mỗi mét vuông so với 155 đến 170 triệu đồng mỗi mét vuông, nên trang để ô giá ở mức liên hệ để biết giá thay vì chọn một dải chưa kiểm chứng được.
Nhà ở Royal Island có sổ lâu dài không? Người nước ngoài mua được không?
Người mua Việt Nam được cấp sổ đỏ, sổ hồng lâu dài. Dự án thuộc danh mục được Sở Xây dựng Hải Phòng cho phép bán cho người nước ngoài, thời hạn sở hữu 50 năm theo Luật Nhà ở, và đã có giao dịch thực tế từ 2025. Thời hạn 50 năm trong văn bản chủ trương là thời hạn hoạt động của dự án, không phải thời hạn sở hữu nhà.
Dự án chung cư khoảng 15.000 căn tại Vũ Yên có phải thuộc Royal Island không?
Không. Đó là một dự án chung cư hỗn hợp riêng mà Vingroup được phê duyệt huy động vốn vào tháng 4/2026, với 47,2 ha, khoảng 15.000 căn, triển khai từ 2028 đến 2032. Royal Island theo Quyết định 100 là dự án thuần thấp tầng. Tên gọi Imperia Royal Island mà một trang đại lý dùng cho khu chung cư này chưa được xác nhận chính thức.