Đọc mặt bằng Vinhomes Green Bay của một khu đô thị đã bàn giao khác hẳn đọc bản vẽ của một dự án đang mở bán. Ở dự án đang bán, mặt bằng là lời hứa về thứ sẽ thành hình. Ở Vinhomes Green Bay tại Mễ Trì, mặt bằng là bản đồ của thứ đã có người ở thật: ba tòa cao tầng đã đứng đó, dãy nhà thấp tầng đã hoàn thiện từ cuối năm 2017, mặt hồ đã thành hình, còn trường học thì vẫn nằm ở mức quy hoạch. Bài viết này mô tả bố cục tổng thể của khu đất khoảng 30 ha này theo từng mảng.
Mặt bằng Vinhomes Green Bay nhìn từ trên cao gồm những mảng nào
Nhìn từ trên cao, mặt bằng Vinhomes Green Bay có thể chia thành ba mảng lớn, thay vì một khối nhà duy nhất. Mảng thứ nhất là khối căn hộ cao tầng The Residence. Mảng thứ hai là khu nhà thấp tầng gồm biệt thự và liền kề. Mảng thứ ba là cây xanh, hồ nội khu và trường học theo quy hoạch, đóng vai trò là khoảng thở chung của cả khu.
Một lưu ý cần nói ngay từ đầu: dự án không công bố diện tích từng mảng, số căn, số lô, và cũng không có bản vẽ mặt bằng từng tầng công khai. Vì vậy bài viết này chỉ mô tả bố cục tổng thể theo mảng, chứ không đưa ra diện tích từng loại hình hay số lượng từng phân khu.
Khối The Residence với 3 tòa cao tầng
📩 Nhận danh sách căn chuyển nhượng giá tốt qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
The Residence là khối căn hộ cao tầng của dự án, gồm 3 tòa cao từ 36 đến 40 tầng, có shophouse dịch vụ tại tầng 1. Ngoài thị trường, ba tòa này thường được gọi theo dãy G1, G2, G3.
Đọc theo từng tòa trong khối The Residence: tòa G1 Vinhomes Green Bay với địa chỉ, sảnh và mặt bằng căn hộ; tòa G2 Vinhomes Green Bay với địa chỉ, mặt bằng và hình ảnh thực tế; và tòa G3 Vinhomes Green Bay với địa chỉ mới và thông tin mua bán. Cả ba bài đều ghi rõ phần dữ kiện nào là của chung khối The Residence, vì hồ sơ dự án không công bố thông số riêng cho từng tòa.
Về vị trí trong tổng thể, khối cao tầng là điểm nhấn chiều cao của khu đô thị khoảng 30 ha này, đứng cạnh mảng hồ và cây xanh nội khu, đồng thời là nơi tập trung dịch vụ tầng 1 cho cả khu. Tầng 1 có cửa hàng, nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc và spa, nên cư dân các tòa và cả khu thấp tầng đều có thể tiếp cận dịch vụ ngay dưới chân tòa nhà mà không cần ra khỏi khu.
Về thời gian hình thành, khối cao tầng đã hoàn thành phần thô vào cuối năm 2017 và được dự kiến hoàn thiện trong quý I năm 2019 theo báo cáo Vingroup năm 2018. Ngày bàn giao thực tế của từng tòa không được công bố riêng, nên không có căn cứ để nói tòa nào bàn giao trước, tòa nào bàn giao sau. Bài chung cư Vinhomes Green Bay đã đi sâu hơn vào khối The Residence này.
Khu thấp tầng gồm biệt thự và liền kề
Mảng thứ hai của mặt bằng là khu nhà thấp tầng, gồm biệt thự và liền kề hay nhà phố. Đây là mảng hoàn thiện sớm nhất của dự án: theo báo cáo Vingroup, khối thấp tầng đã hoàn thành 100% khối lượng vào cuối năm 2017, trong khi hạ tầng toàn dự án khi đó mới đạt 70%.
Vì đã hoàn thiện lâu, khu thấp tầng cũng là mảng mà mặt bằng tổng thể ít nói lên được nhất về tình trạng từng căn. Khu này không có diện tích từng loại hình hay số lô được công bố. Người xem vì vậy không nên dùng mặt bằng tổng thể để suy ra diện tích hay giá trị của một lô cụ thể. Việc cần làm là xem trực tiếp lô đất, đối chiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của đúng lô, cùng hợp đồng mua bán gốc, rồi mới bàn tới giá.
Bài phân khu Vinhomes Green Bay đặt cạnh nhau căn hộ và nhà thấp tầng để gợi ý cách chọn theo nhu cầu, còn bài này chỉ mô tả vị trí của khu thấp tầng trong bố cục chung, không lặp lại khung chọn loại hình đó.
Mảng hồ, cây xanh và trường học theo quy hoạch
Mảng thứ ba là khoảng xanh và mặt nước chung của khu, gồm hồ nội khu, đường dạo quanh hồ, vườn cảnh, sân chơi trẻ em, sân thể thao và khu BBQ. Trong bố cục tổng thể, hồ và mảng xanh đóng vai trò là điểm nhấn cảnh quan, nằm giữa các mảng nhà ở và tạo ra khoảng thở cho toàn khu đô thị. Bể bơi và phòng gym cũng thuộc nhóm tiện ích chung này.
Riêng trường học thì cần tách bạch rạch ròi: báo cáo Vingroup liệt kê trường học trong thành phần dự án theo quy hoạch, nhưng đơn vị vận hành và trạng thái hoạt động của trường chưa được xác nhận, nên trường học chỉ nên hiểu là hạng mục theo quy hoạch, chưa phải tiện ích đã vận hành. Tương tự, dự án không có Vincom hay Vinmec nội khu, nên mặt bằng tổng thể không nên được hiểu là bao gồm trung tâm thương mại hay bệnh viện nội khu.
Dải shophouse tầng 1 và đường nội khu nối các mảng
Nối ba mảng trên lại với nhau là hệ đường nội khu và dải shophouse tại tầng 1 khối cao tầng. Shophouse tầng 1 không chỉ là nơi buôn bán, mà còn là vành đai dịch vụ của toàn khu: cửa hàng, nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc và spa tập trung ở đây, phục vụ cả cư dân cao tầng lẫn cư dân thấp tầng.
Bên ngoài ranh giới khu, mặt bằng còn tiếp giáp với Đại lộ Thăng Long ở phía trước, đối diện Trung tâm Hội nghị Quốc gia, gần khu vực Mỹ Đình và trục Phạm Hùng. Khu vực xung quanh đã sẵn siêu thị, văn phòng, khách sạn và các tiện ích của trục Mỹ Đình, Cầu Giấy, nên cư dân không phải dựa hoàn toàn vào tiện ích nội khu. Trang dự án tại Vinhomes Green Bay cũng giữ đúng cách phân loại này khi mô tả tổng thể khu đô thị.
Những gì mặt bằng tổng thể không cho thấy
Mặt bằng tổng thể không cho thấy diện tích từng loại hình, không cho thấy số căn hay số lô, không cho thấy ngày bàn giao thực tế của từng tòa, và không cho thấy tên trường học vận hành hay diện tích hồ nội khu. Những gì đã xác nhận được về quy mô là: khu đất khoảng 30 ha với 26,6 ha đất phát triển được, ba tòa cao tầng 36 đến 40 tầng, các mốc hoàn thành cuối năm 2017 cho khối thấp tầng và dự kiến quý I năm 2019 cho khối cao tầng.
Cũng vì vậy, người đọc nên cẩn trọng với những sơ đồ mặt bằng chi tiết lan truyền trên mạng mà ghi cả diện tích, số lượng và giá cho từng loại hình. Cách dùng mặt bằng đúng nhất là dùng nó để định vị: căn mình quan tâm nằm ở mảng nào, gần hồ hay gần đường lớn, gần dải shophouse hay nằm sâu trong khu thấp tầng, rồi từ vị trí đó mà đặt câu hỏi tiếp theo cho người bán và cho giấy tờ.
Dùng mặt bằng ra sao khi xem một căn chuyển nhượng
Khi đã xác định được mảng của căn, bước tiếp theo là rời khỏi sơ đồ tổng thể và đi vào giấy tờ của chính căn đó. Hãy đối chiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, hợp đồng mua bán gốc và tình trạng pháp lý của đúng căn, đúng lô. Toàn văn quyết định giao đất và quy hoạch 1/500 của dự án không phải tài liệu công khai sẵn có — quyết định mua phải dựa vào giấy tờ của chính căn đó, không phải sơ đồ tổng thể. Hãy hỏi người bán về các khoản phí còn tồn tại với ban quản lý.
Bài viết về pháp lý Vinhomes Green Bay đã liệt kê kỹ hơn những giấy tờ cần kiểm tra khi chọn The Residence hay nhà thấp tầng. Còn trong khuôn khổ bài mặt bằng này, thông điệp chỉ có một: mặt bằng tổng thể giúp người mua không bị lạc trong khu đất 30 ha, nhưng quyết định mua thì luôn phải dựa vào căn cụ thể và giấy tờ cụ thể.
DuanVinhomes.vn là kênh thông tin và tư vấn độc lập, không phải website chính thức của dự án và không giữ vai trò phân phối.
Câu hỏi thường gặp
Mặt bằng Vinhomes Green Bay gồm những mảng nào?
Mặt bằng tổng thể gồm ba mảng: khối căn hộ cao tầng The Residence với 3 tòa cao 36 đến 40 tầng, khu thấp tầng là biệt thự và liền kề, cùng cây xanh, hồ nội khu và trường học theo quy hoạch. Dự án không công bố diện tích từng mảng hay số căn, số lô.
Khối thấp tầng hoàn thành khi nào?
Khối thấp tầng đã hoàn thành toàn bộ khối lượng vào cuối năm 2017 theo báo cáo Vingroup. Ngày bàn giao thực tế từng tòa không được công bố riêng.
Trường học trong dự án đã hoạt động chưa?
Chưa xác nhận được. Báo cáo Vingroup chỉ liệt kê trường học trong thành phần dự án theo quy hoạch, còn đơn vị vận hành và trạng thái hoạt động chưa được xác nhận. Dự án cũng không có Vincom hay Vinmec nội khu.
Hiện còn mua trực tiếp từ chủ đầu tư được không?
Không còn quỹ hàng sơ cấp mở bán. Giao dịch hiện nay chủ yếu là chuyển nhượng thứ cấp và cho thuê lại, giá được để ở mức liên hệ để biết giá.