Bán Vinhomes Green Bay vào thời điểm này khác hẳn với cảm giác mua một dự án đang mở bán đợt đầu. Khu đô thị tại Mễ Trì đã bàn giao và có cư dân sinh sống, nên phần lớn giao dịch hiện nay là chuyển nhượng thứ cấp và cho thuê lại. Người mua vì thế không còn làm việc với một bảng hàng sơ cấp thống nhất, mà làm việc với từng chủ nhà và từng căn riêng lẻ, mỗi căn mang một bộ giấy tờ và một lịch sử giao dịch khác nhau. Bài viết này gom lại những điểm cần đối chiếu trước khi đặt cọc, theo đúng hồ sơ dự án đã kiểm chứng.
Bán Vinhomes Green Bay bắt đầu từ việc xác định đúng bên bán
Câu hỏi đầu tiên không phải là giá bao nhiêu, mà là mình đang giao dịch với ai. Theo hồ sơ dự án, Vinhomes Green Bay do Vingroup phát triển, với lợi ích hiệu quả mà Vingroup nắm giữ là 98,86% tại thời điểm 31/12/2017 theo báo cáo gửi cổ đông. Nhưng cũng theo chính hồ sơ này, pháp nhân chủ đầu tư trực tiếp đứng tên dự án chưa được xác minh, nên trang không ghi tên một công ty con cụ thể nào. Người mua không nên chấp nhận một cái tên pháp nhân chỉ vì nó xuất hiện trong lời rao hay trên một trang bán hàng. Hãy hỏi thẳng người bán: hợp đồng mua bán gốc của căn này ký với pháp nhân nào, và pháp nhân đó có đúng vai trò mà người bán giới thiệu hay không.
Phân biệt khối cao tầng The Residence với khu thấp tầng
📩 Nhận danh sách căn chuyển nhượng giá tốt qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Vinhomes Green Bay là khu đô thị hỗn hợp, gồm căn hộ cao tầng và nhà thấp tầng trong cùng một ranh giới, kèm cây xanh, hồ nội khu và trường học theo quy hoạch. Khối cao tầng mang tên The Residence gồm 3 tòa cao 36 đến 40 tầng, có shophouse dịch vụ tại tầng 1. Khu thấp tầng gồm biệt thự và liền kề, và theo báo cáo Vingroup năm 2018 thì khối thấp tầng đã hoàn thành 100% khối lượng vào cuối năm 2017. Hai nhóm sản phẩm này không thể đem ra so sánh bằng một thước đo duy nhất. Căn hộ cao tầng thường được người mua quan tâm ở tầng, hướng, view hồ hay view nội khu và tiện ích trong tòa nhà, trong khi nhà thấp tầng lại được xem xét ở vị trí lô, mặt tiền, sân vườn và khả năng sử dụng thực tế của cả ngôi nhà.
Chính vì vậy, khi xem một tin rao, việc đầu tiên là xác định căn đó thuộc nhóm nào. Một căn hộ trong khối The Residence và một lô liền kề ven hồ có thể nằm cùng một khu đô thị nhưng thuộc hai thị trường khác nhau, với cách định giá và cách kiểm tra khác nhau. Hồ sơ cũng không đưa ra số căn hay số lô thấp tầng đã kiểm chứng, nên bất kỳ con số tổng nào về số lượng sản phẩm toàn khu cũng cần được xem là chưa đối chiếu được, trừ khi người bán chỉ ra được văn bản cụ thể. Đọc kỹ trang dự án Vinhomes Green Bay và bài viết về các phân khu Vinhomes Green Bay sẽ giúp hình dung bố cục chung trước khi đi sâu vào từng căn.
Checklist giấy tờ nên đối chiếu trước khi đặt cọc
Một giao dịch yên tâm thường đi qua vài bước kiểm tra giấy tờ trước khi nói đến tiền. Thứ nhất là giấy chứng nhận của căn hoặc lô, xem tên chủ sở hữu và loại hình nhà đất có khớp với những gì người bán nói hay không. Thứ hai là hợp đồng mua bán gốc và lịch sử chuyển nhượng, để biết căn đã qua bao nhiêu lần sang tên và có vướng mắc nào còn treo hay không. Thứ ba là tình trạng pháp lý hiện tại, bao gồm việc căn có đang thế chấp hay tranh chấp hay không, những điều chỉ xác nhận được bằng giấy tờ chứ không bằng lời cam kết miệng. Thứ tư là các khoản phí và nghĩa vụ tài chính liên quan đến căn, để tránh ký xong mới phát hiện khoản phải trả thêm.
Ngoài giấy tờ của căn, người mua nên đối chiếu cả thông tin bàn giao của từng khối. Khối thấp tầng hoàn thành cuối năm 2017, còn khối cao tầng hoàn thành phần thô cuối năm 2017 và được dự kiến hoàn thiện trong quý I/2019 theo báo cáo Vingroup năm 2018. Ngày bàn giao thực tế của từng tòa chưa được kiểm chứng bằng văn bản, nên người bán nào khẳng định một mốc bàn giao cụ thể cho đúng tòa của mình thì nên được yêu cầu đưa ra văn bản hoặc biên bản bàn giao tương ứng. Bài viết về pháp lý Vinhomes Green Bay và bài về mốc bàn giao Vinhomes Green Bay đều đi theo nguyên tắc này: chỉ nêu những gì hồ sơ xác nhận, còn lại ghi rõ là chưa kiểm chứng.
Giá chuyển nhượng đối chiếu thế nào khi hồ sơ không có bảng giá
Một điểm người mua cần chấp nhận ngay từ đầu là hồ sơ dự án không có bảng giá chuyển nhượng đủ tin để đối chiếu, nên ô giá của dự án được để ở mức liên hệ để biết giá. Điều này không có nghĩa là thị trường không có giá, mà có nghĩa là giá rao trên các kênh không thể dùng làm giá chuẩn. Cùng một loại căn hộ, các tin rao có thể chênh nhau rất xa tùy vào tầng, hướng, nội thất và thời điểm đăng tin. Lấy một tin rao làm chuẩn rồi mặc cả theo đó là cách dễ mua hớ nhất, vì tin rao không phải là giao dịch đã chốt.
Cách đối chiếu thực tế hơn là gom nhiều tin rao cùng loại hình, cùng khối nhà và cùng khoảng thời gian, rồi loại bỏ những tin bất thường như giá quá thấp so với mặt bằng chung hoặc mô tả mập mờ về giấy tờ. Sau đó, người mua nên xem căn thực tế, đối chiếu diện tích và hiện trạng với giấy tờ, rồi mới bàn đến giá. Bài viết về giá chuyển nhượng Vinhomes Green Bay cũng giữ nguyên tắc này, và kinh nghiệm từ cho thuê Vinhomes West Point gần đó cho thấy đừng lấy giá thuê suy ra giá bán.
Những dấu hiệu nên dừng lại trước khi giao dịch
Có vài dấu hiệu mà người mua nên coi là lý do để dừng lại, thay vì cố gắng thương lượng tiếp. Người bán không cho xem giấy chứng nhận hoặc hợp đồng gốc, chỉ gửi ảnh chụp mờ và hẹn bổ sung sau khi đặt cọc, là dấu hiệu đầu tiên. Người bán khẳng định chắc chắn về những thông tin mà hồ sơ còn để ngỏ, chẳng hạn như tên pháp nhân trực tiếp hay ngày bàn giao chính xác của từng tòa, nhưng không đưa ra được văn bản nào, là dấu hiệu thứ hai. Người bán gây áp lực phải đặt cọc ngay nhưng lại không cho đủ thời gian kiểm tra giấy tờ, là dấu hiệu thứ ba. Trong cả ba trường hợp, việc dừng lại chỉ giúp tránh một giao dịch mà sau này rất khó gỡ.
Cũng cần cảnh giác với những kênh rao bán mạo danh dự án hoặc mạo danh chủ đầu tư để tạo cảm giác chính thức. Một trang rao có tên gần giống tên dự án hay một tài khoản tự xưng là phòng kinh doanh của chủ đầu tư đều nên được kiểm tra lại bằng giấy tờ thay vì tin ngay. Cảnh báo này chỉ nhắm vào các kênh rao bán và môi giới không chính thức cùng những đối tượng mạo danh, không nhắm vào chủ đầu tư.
Cuối cùng, xin nói rõ vai trò của trang này. Đây là kênh thông tin và tư vấn độc lập, không phải website chính thức của Vingroup hay Vinhomes và không được ủy quyền phân phối dự án này. Bài viết chỉ giúp người mua hỏi đúng câu hỏi và đối chiếu đúng giấy tờ, còn quyết định xuống tiền vẫn thuộc về người mua sau khi đã xem nhà thật và đọc giấy tờ thật. Một giao dịch tốt ở Green Bay là giao dịch mà sau khi ký xong, người mua không còn phải thắc mắc về bất kỳ tờ giấy nào liên quan đến căn nhà của mình.
Câu hỏi thường gặp
Hiện còn mua trực tiếp từ chủ đầu tư không?
Không có bằng chứng về quỹ hàng sơ cấp còn mở bán. Giao dịch hiện nay chủ yếu là chuyển nhượng thứ cấp và cho thuê lại, vì vậy người mua sẽ làm việc với từng chủ nhà và từng căn riêng lẻ.
Chủ đầu tư Vinhomes Green Bay là ai?
Dự án do Vingroup phát triển, với lợi ích hiệu quả 98,86% tại thời điểm 31/12/2017 theo báo cáo gửi cổ đông. Pháp nhân chủ đầu tư trực tiếp đứng tên dự án chưa được xác minh trong hồ sơ, nên trang không ghi tên một công ty con cụ thể.
Khối cao tầng The Residence khác khu thấp tầng thế nào?
The Residence gồm 3 tòa cao 36 đến 40 tầng, có shophouse dịch vụ tại tầng 1. Khu thấp tầng gồm biệt thự và liền kề, đã hoàn thành 100% khối lượng vào cuối năm 2017 theo báo cáo Vingroup năm 2018. Hai nhóm này có cách định giá và cách kiểm tra khác nhau.
Giá chuyển nhượng hiện nay là bao nhiêu?
Liên hệ để biết giá. Hồ sơ chưa có bảng giá thứ cấp đủ tin để đối chiếu, nên giá rao trên các kênh chỉ mang tính tham khảo và cần được đối chiếu với căn thực tế cùng loại hình, cùng khối nhà.
Dự án đã bàn giao chưa?
Đã bàn giao và có cư dân sinh sống. Khối thấp tầng hoàn thành cuối năm 2017, khối cao tầng dự kiến hoàn thiện trong quý I/2019 theo báo cáo năm 2018, còn ngày bàn giao thực tế của từng tòa chưa có văn bản đối chiếu.