Quanh khu đất 148 Giảng Võ không thiếu biển rao bán nhà ở, nhưng người tìm hiểu chuyện bán Vinhomes The Gallery cần bắt đầu từ một sự thật ngược lại: đây không phải dự án nhà ở. Toàn bộ sản phẩm là thương mại, dịch vụ và văn phòng, và mọi câu chuyện về căn hộ để ở hay sổ hồng lâu dài tại địa chỉ này đều đi ngược quy hoạch. Bài viết này nói thẳng những điều người mua căn thương mại phải biết trước khi xuống tiền.
Bán Vinhomes The Gallery có gì khác nhà ở
Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở chức năng. Quy hoạch điều chỉnh tháng 7/2024 đã loại bỏ hoàn toàn chức năng nhà ở tại 148 Giảng Võ, nền Trung tâm Triển lãm Giảng Võ cũ khánh thành năm 1974 và đóng cửa năm 2016. Dự án gồm 199 căn thấp tầng thương mại 5 tầng, 2 tòa tháp thương mại, dịch vụ và văn phòng cao 39 và 40 tầng, cùng 4 tầng hầm gần 71.000 mét vuông với hơn 1.500 chỗ đỗ. Người mua một căn ở đây mua mặt bằng để kinh doanh, làm văn phòng hay cho thuê thương mại, chứ không mua căn hộ để dọn về ở lâu dài.
Vì vậy, bất cứ tin rao nào ghi căn hộ, phòng ngủ hay sổ hồng lâu dài cho sản phẩm tại địa chỉ này đều sai về loại hình. Gợi ý tìm kiếm kiểu bán căn hộ hay bán nhà tại The Gallery cũng sai loại hình và không nên dùng làm căn cứ. Tổng quan dự án nằm ở trang dự án Vinhomes The Gallery, còn phân tích pháp lý đầy đủ ở bài pháp lý Vinhomes The Gallery.
199 căn thương mại được chia ra sao
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Quỹ hàng thấp tầng chỉ có 199 căn, chia thành ba phân khu phong cách: Little GUM 109 căn, Little SoHo 51 căn và Little Ginza 39 căn, cộng khớp đúng 199 căn. Mỗi căn có đất 73 đến 191 mét vuông, sàn 291 đến 693 mét vuông, mặt tiền 5 đến 8 mét, trong đó khoảng 60% có hai mặt tiền. Ba khối thấp tầng đã lên tầng 5 và đang hoàn thiện mặt ngoài vào giữa năm 2026, trong khi hai tòa tháp chưa thi công.
Một căn 5 tầng cho phép bố trí linh hoạt: tầng trệt làm cửa hàng hoặc quán cà phê, các tầng trên làm studio, văn phòng, showroom hay không gian làm việc chung, tùy công năng và quy định của ban quản lý. Sự linh hoạt này vẫn nằm trong khuôn khổ thương mại và dịch vụ, không biến căn thương mại thành căn hộ ở. Trước khi tính chuyện khai thác, người mua nên xác nhận bằng văn bản những ngành nghề được phép kinh doanh tại căn đó và hạn chế về biển hiệu, giờ hoạt động hay cải tạo mặt ngoài.
Chính sách từ 06/10/2026 và 8 lô TM01 đến TM08
Chiến dịch giới thiệu 199 căn diễn ra tháng 10/2026, và chính sách từ 06/10/2026 áp cho 8 lô TM01 đến TM08 được ghi nhận theo kênh bán hàng. Cần nói rõ: hồ sơ hiện chưa thấy văn bản gốc của chính sách đó, nên người mua nên yêu cầu bên bán xuất trình văn bản áp cho đúng lô mình mua thay vì chấp nhận bản tóm tắt không ghi nguồn. Điều khoản của từng lô có thể khác nhau, và chỉ văn bản áp cho lô đó mới có giá trị đối chiếu.
Tiêu chuẩn bàn giao của thấp tầng là hoàn thiện mặt ngoài và xây thô bên trong. Chưa có ngày bàn giao chính thức được công bố, nên mọi mốc thời gian về nhận căn mà người mua nghe được từ kênh rao đều cần được kiểm chứng lại bằng hợp đồng. Bài chính sách bán hàng Vinhomes The Gallery bóc tách từng điều khoản, còn bài phân khu Vinhomes The Gallery so sánh ba phân khu theo vị trí và mô hình kinh doanh.
Chủ đầu tư, thời hạn sở hữu và giá
Chủ đầu tư pháp lý là CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam, gọi tắt là VEFAC, công ty con của Vingroup với 83,32% vốn. Bằng chứng gồm Quyết định 241/QĐ-UBND ngày 14/01/2025 chuyển mục đích 68.383 mét vuông tại 148 Giảng Võ và báo cáo tài chính quý III/2026 ghi 3.786 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang tại chính dự án này. Vinhomes là đơn vị phát triển và bán hàng, còn Vincom Retail hợp tác vận hành và tuyển chọn thương hiệu cho phố thương mại. Phân biệt ba vai trò này giúp người mua biết mình ký với ai và ai vận hành phố sau này.
Về thời hạn, đất tại dự án là đất thuê 50 năm, thu tiền hằng năm theo quy hoạch 1/500; sản phẩm thương mại được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn thuê, không phải sở hữu lâu dài như nhà ở. Kênh bán hàng có ghi mốc 50 năm tính từ 14/01/2025, nhưng đó là ngày Quyết định 241 chứ chưa chắc là ngày quyết định cho thuê đất mới, nên cần đối chiếu thời hạn trong hợp đồng của chính căn mình mua. Đây là điểm dễ gây hiểu nhầm nhất, vì câu nói rút gọn về 50 năm có thể khiến người mua tưởng mình được sở hữu lâu dài.
Về giá, dự án không có bảng giá công khai và các kênh bán hàng đều ghi liên hệ để biết giá. Một bài báo ngày 22/10/2026 có tiêu đề nhắc mức hơn 1 tỷ đồng một mét vuông, nhưng nội dung khi truy cập không khớp tiêu đề nên không được dùng làm giá tham khảo chính thức. Mọi con số giá lan truyền trên mạng đều là tin chào bán chưa kiểm chứng, cho đến khi xuất hiện trong bảng giá và chính sách áp cho lô cụ thể. Cảnh giác với kênh rao không chính thức và tài khoản mạo danh chào giá rẻ hay suất ưu tiên: giá thật chỉ nằm trong văn bản bán hàng của đúng lô căn.
Người mua căn thương mại nên hỏi gì trước khi cọc
Năm câu hỏi sau đây đủ để lọc phần lớn rủi ro. Thứ nhất, căn này thuộc phân khu nào và lô nào trong 8 lô TM01 đến TM08. Thứ hai, chính sách áp cho lô đó có văn bản gốc không và khác gì bản tóm tắt đang được chào. Thứ ba, thời hạn sử dụng và giấy chứng nhận được ghi như thế nào trong hợp đồng, thay vì nghe cách nói rút gọn về 50 năm. Thứ tư, tiêu chuẩn bàn giao gồm những hạng mục nào và mốc bàn giao cam kết ra sao khi chưa có ngày công bố chính thức. Thứ năm, mô hình kinh doanh dự kiến có phù hợp quy chuẩn vận hành của phố thương mại hay không.
Trả lời đủ năm câu thì người mua mới nên bàn đến giá và phương án thanh toán. Một căn thương mại ở lõi trung tâm Hà Nội có thể là mặt bằng kinh doanh tốt, nhưng chỉ khi người mua chấp nhận đúng bản chất của nó: sản phẩm thương mại trên đất thuê có thời hạn, vận hành theo phố thương mại chung, không phải căn hộ để ở và không có sở hữu lâu dài.
Bài viết này được soạn từ hồ sơ pháp lý, tài liệu bán hàng và nguồn công khai đã kiểm chứng, dưới góc nhìn của một kênh tư vấn độc lập, không nhận hoa hồng theo từng căn và không đứng về phía bất cứ kênh rao nào. Những điểm hồ sơ chưa xác nhận, như văn bản gốc của chính sách cho 8 lô TM01 đến TM08, đều được ghi rõ là chưa xác nhận. Người mua vẫn nên đọc kỹ hợp đồng của căn mình chọn.
Câu hỏi thường gặp
Vinhomes The Gallery có phải dự án căn hộ để ở không?
Không. Quy hoạch điều chỉnh tháng 7/2024 loại bỏ hoàn toàn chức năng nhà ở tại 148 Giảng Võ. Toàn bộ sản phẩm là thương mại, dịch vụ và văn phòng: 199 căn thấp tầng thương mại 5 tầng và 2 tòa tháp 39 đến 40 tầng. Mọi bài rao về căn hộ để ở hay sổ hồng lâu dài tại địa chỉ này đều sai quy hoạch.
Chủ đầu tư The Gallery là ai?
Là CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC, mã VEF), công ty con của Vingroup với 83,32% vốn. Bằng chứng: Quyết định 241/QĐ-UBND ngày 14/01/2025 chuyển mục đích 68.383 mét vuông tại 148 Giảng Võ và báo cáo tài chính quý III/2026 ghi 3.786 tỷ đồng chi phí dở dang tại dự án. Vinhomes là đơn vị phát triển và bán hàng; Vincom Retail hợp tác vận hành.
Mua sản phẩm tại The Gallery được sở hữu bao lâu?
Đất tại dự án là đất thuê 50 năm, thu tiền hằng năm theo quy hoạch 1/500. Sản phẩm thương mại được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn đất thuê, không phải sở hữu lâu dài như nhà ở. Mốc 50 năm mà kênh bán hàng ghi từ 14/01/2025 là ngày Quyết định 241, chưa chắc là ngày quyết định cho thuê đất mới, cần đối chiếu trong hợp đồng.
The Gallery có bao nhiêu căn thấp tầng thương mại?
199 căn, chia ba phân khu phong cách: Little GUM 109 căn, Little SoHo 51 căn và Little Ginza 39 căn, cộng khớp 199 căn. Mỗi căn đất 73 đến 191 mét vuông, sàn 291 đến 693 mét vuông, mặt tiền 5 đến 8 mét; khoảng 60% số căn có hai mặt tiền.
Tiến độ xây dựng The Gallery đến đâu?
Tới tháng 10/2026, ba khối thấp tầng đã lên tầng 5 và đang hoàn thiện mặt ngoài; hai tòa tháp chưa thi công. Chiến dịch giới thiệu 199 căn diễn ra tháng 10/2026; chính sách bán hàng từ 06/10/2026 cho 8 lô TM01 đến TM08 theo kênh bán hàng. Chưa công bố ngày bàn giao chính thức; tiêu chuẩn bàn giao thấp tầng là hoàn thiện mặt ngoài, xây thô bên trong.