Giá trị của đất đai không phải tự nhiên mà được tăng lên. Đó là kết quả của việc nhà nước bỏ công sức, tiền của rất lớn để tổ chức đầu tư cơ sở hạ tầng, tổ chức quy hoạch, kêu gọi các nhà đầu tư tham gia, vay vốn ODA và nhiều nguồn vốn khác nhau (ví dụ như phát hành trái phiếu chính phủ trong nước và quốc tế…)
Tuy nhiên, khi giá trị của đất được đẩy lên cao, người hưởng lợi nhiều nhất không phải là nhà nước, lý do là vì trước đó, đất đai đã được các tổ chức, cá nhân khác “xí phần” dưới nhiều hình thức khác nhau.
Đối tượng được hưởng lợi trước tiên đó chính là người dân (thông qua việc được tận dụng những lợi ích từ sự đầu tư về cơ sở hạ tầng cho vùng đất đó, cuộc sống của người dân vì thế sẽ thuận tiện cũng như bớt khó khăn hơn về mặt này).
Đối tượng được hưởng lợi trực tiếp và nhiều nhất chính là những người đã “xí phần” và những người thực sự sở hữu đất đai ở vùng được quy hoạch. Giá đền bù càng cao thì họ càng được hưởng lợi, cơ sở hạ tầng càng tốt thì giá đất lại càng cao, càng sinh ra “siêu lợi nhuận”.
Việc “xí phần” và thay đổi giá trong thực tế chính là nguyên nhân làm rối loạn sự phát triển của thị trường bất động sản (giảm hẳn nguồn cung di các đơn vị đã “ôm” hầu hết đất). Như vậy, chính xác không phải là nhà đầu tư, đó chính là những nhà đầu cơ đất.
Tóm lại, trong khi cả nước phải ra sức huy động vốn dưới nhiều hình thức khác nhau để quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó tăng giá trị cho đất đai, làm cho nguồn chi ngân sách lên đến mức báo động thì đất đai đa phần là đã giao cho người khác nắm giữ và khai thác.
Một ví dụ minh chứng điển hình cho luận điểm trên chính là trường hợp của nhà đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, dù có kinh nghiệm đầu tư quốc tế và năng lực tài chính vững mạnh nhưng cũng phải mất tới 18 năm mới có thể đầu tư xây dựng được chỉ 2/3 khu đô thị mới này. Trong khi đó, nhà đầu tư công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng được nhà nước giao cho 600 ha đất sạch (tức là không phải tổ chức đền bù, giải tỏa để không bị kéo dài thêm thời gian xây dựng). Phần lớn các nhà đầu tư khi nhận đất giao từ nhà nước đều chia nhỏ dự án để bán dần, thu lợi nhuận cao hơn rất nhiều.
Contents
Làm gì để đất đai trở thành nguồn lực quý giá của quốc gia?
Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng
Trong thời gian qua, có nhiều địa phương, với sự cho phép của các cấp có thẩm quyền đã sử dụng quỹ đất để đổi lấy các công trình cơ sở hạ tầng (khu đô thị, cầu, đường). Ví dụ như ở TP.HCM đã giao cho công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (đơn vị quốc tế Đài Loan) bỏ vốn đầu tư 117 km2 đường Nguyễn Văn Linh nối liên với Nhà Bè – Nam Bình Chánh, đổi lại, thành phố giao cho công ty 600ha đất để xây dựng và hình thành khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Sau 18 năm, đơn vị này đã hoàn thành việc xây dựng 2/3 khu đô thụ kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng, đại lộ Nguyễn Văn Linh cũng đã được đưa vào sử dụng nhiều năm nay, trong khi nhà nước đã thu về ngân sách từ việc đầu tư xây dựng khu đô thị này nhiều tỷ VNĐ (từ các khoản thu trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng…) Tuy nhiên về thực tế thì phương thức này còn khá mới mẻ, cần có nhiều nghiên cứu để hoàn thiện và tránh được những tiêu cực phát sinh từ việc làm này.
Đổi đất lấy dịch vụ công
Với cách này, nhà nước sẽ tổ chức cho các đơn vị trong nước cũng như quốc tế bỏ vốn ra để thi công các công trình cơ sở hạ tầng như cầu, đường…đổi lại, các nhà đầu tư sẽ được quyền thu phí qua lại cầu đường trong một khoảng thời gian nhất định nào đó.
Nhà nước thu các loại thuế
Từ việc cho phép các đơn vị, nhà đầu tư cá nhân tổ chức đầu tư dự án khai thác sử dụng đất đai, khu công nghiệp, xây dựng các khu đô thị hay nhà ở…nhà nước có thể thu nhiều loại thuế, phí khác nhau.
Khai thác nguồn lực từ quản lý tài sản nhà nước
Các tài sản này bao gồm nhà cửa, kho tàng, bến bãi, cầu đường, cảng biển, cảng sông…nhà nước giao phần lớn các tài sản này cho các bộ, ban, ngành và các doanh nghiệp nhà nước quản lý. Tuy nhiên hiện tại công tác quản lý và khai thác các tài sản này còn nhiều bất cập, nhiều nơi còn để lãng phí đất đai và tài sản mà chưa thực sự khai thác và sử dụng có hiệu quả.
Thông qua quy hoạch cụ thể, quy hoạch chi tiết kế hoạch sử dụng đất nhà nước tổ chức đầu tư đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và quyền đầu tư các dự án, khai thác sử dụng đất đai. Cách này giúp nhà nước thu về ngân sách những khoản lớn. Tuy nhiên về phương pháp tổ chức đấu thầu, đấu giá cần chặt chẽ, mức thu chênh lệch hợp lý để tránh được phản ứng phụ là đẩy giá đất lên quá cao so với khu vực.