Việt Nam là một trong những quốc gia có giá nhà đất cao nhất thế giới, trong khi mức sống của người dân vẫn còn rất thấp. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến cho ước mơ sở hữu một nơi an cư trở thành điều ước rất khó hiện thực đối với nhiều người.
Cụ thể, theo số liệu được báo cáo trong nghiên cứu của Ủy Ban Kinh Tế Quốc Hội (2013), giá nhà đất ở nước ta cao gấp 5 lần so với khu vực và thế giới, cao gấp 25 lần thu nhập của người dân và gấp tới 100 lần so với 20 năm trước đây.
Vậy tại sao lại tồn tại mức giá ngất ngưỡng này? Nguyên nhân là do sự tác động của nhiều yếu tố:
Contents
1. Do lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng Việt Nam cao kéo dài
Mức lãi suất của các ngân hàng tại Việt Nam là cao hơn rất nhiều so với thế giới: năm 2010 và 2011 là 18 %/năm, 2012 là 15%, 2013 là 14%/năm…đây chính là yếu tố có sức tác động mạnh nhất đến các công ty kinh doanh bất động sản, để đảm bảo lợi nhuận thì đòi hỏi chi phí phải tăng cao. Trong khi đó lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng thế giới ở mức cao nhất cũng chỉ ở khoảng 7%/năm.
2. Chi phí đóng quyền sử dụng đất
Để đất có thể được đưa vào sử dụng thì nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải đóng quyền sử dụng đất. Trong đó phần vướng mắc rất lớn là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường làm ảnh hưởng đến tăng giá cả nhà đất ở Việt Nam.
3. Chi phí “hành – chính” trong quá trình xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng.
Có những trường hợp phải mất từ 3 đến 5 năm mới xin được giấy phép đầu tư và giấy phép xây dựng. Do thời gian kéo dài cùng với những khoản chi phí hành chính nên đã làm cho giá nhà đất ở nước ta được đôn cao lên.
4. Việc cấp phép đầu tư dự án bất động sản thời gian trước đây của từng địa phương, trung ương
Đây là những nguyên nhân gây biến động mạnh nhất đến giá cả của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Đất đai ở các tỉnh và thành phố lớn hầu hết đều đã được “xí phần” bằng nhiều dự án được cấp có thẩm quyền duyệt khác nhau, trong đó có cả những diện tích lớn cũng đã bị các doanh nghiệp nước ngoài “xí phần”, thậm chí là hàng trăm, hàng ngàn ha đất cho một đơn vị, trong khi đó các cấp, ngành lại chưa chú trọng việc kiểm tra (cũng chưa có quy trình kiểm tra) năng lực tài chính của các nhà đầu tư đó.
Từ những dự án được cấp phép đầu tư quá lớn, các nhà đầu tư bắt tay vào, không phải là thực hiện, mà là “nhây”, “ngâm” dự án của mình trong thời gian dài, chưa kể một bộ phận không nhỏ trong đó nuôi ý định chia nhỏ dự án ra và bán dần. Trong khi đó, có hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam lại đang cần đất làm văn phòng, nhà xưởng sản xuất nhưng mua không được. Lợi dụng tình hình này, các nhà đầu tư đã bán dự án của mình với mức giá đẩy lên cao hơn nhiều, hoặc là bán dưới hình thức hợp tác liên doanh với nước ngoài.
5. Giá cả bất động sản Việt Nam còn biến động tùy thuộc chính sách cửa nhà nước theo từng thời gian, phụ thuộc vào chính sách tiền tệ – tín dụng
Chính sách thắt chặt tín dụng do Ngân hàng Nhà Nước ban hành đã làm cho việc huy động tiền tệ trở nên khó khăn hơn. Điều này cũng là nguyên nhân khiến cho giá bất động sản chững lại và nhiều trường hợp đẩy giá xuống. Tuy nhiên khi thực hiện chính sách tiền tệ – tín dụng nới lỏng thì gây ảnh hưởng lập tức tới thanh khoản của nhiều thị trường, trong đó có thị trường chứng khoán và giá nhà đất cững có khuynh hướng tăng lên.
Sự quản lý chưa chặt chẽ các tập đoàn,công ty là nguyên nhân gây ra tình trạng tập trung nguồn tiền lớn đầu tư trái ngành nghề, phần lớn là đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đẩy giá lên cao.
Chủ trương cho người dân mua nhà để ở lần đầu được vay dài hạn với lãi suất ổn định còn chưa rõ ràng và chưa có sự minh bạch trong việc áp dụng cũng là nguyên nhân gây tác động mạnh và những biến động đối với giá cả bất động sản.
6. Thông tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa công khai, minh bạch
Không ít ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay là thị trường của người bán, thêm đó thông tin về quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch không được công bố và khi được công bố cũng không rõ ràng, làm cho người dân khi có nhu cầu mua đất, nhà ở rất khó để tiếp cận với những thông tin cụ thể và chính xác, dễ bị lợi dụng điểm yếu này và bị các “cò mồi “ hét giá”.
7. Nhà nước còn chưa chặt chẽ, dễ dàng cho phép nhà đầu tư kinh doanh bất động sản mua bán, sang nhượng khi chưa xây dựng hoàn thiện căn hộ chung cư, gây rủi ro rất lớn cho người mua nhà.
Trong khi tại các nước phát triển như Trung Quốc, Úc…chỉ cho phép nhà đầu tư được bán khi căn hộ đã được hoàn thiện. Với quy định này thì chỉ có những nhà đầu tư có thực lực mới có khả năng tài chính vững mạnh mới có thể làm được, từ đó tránh được tình trạng “tranh mua, tranh bán”, đẩy giá lên cao và tránh được những rủi ro cho người mua nhà…thì ở Việt Nam, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cần xây dựng xong phần móng là đã được quyền bán dưới nhiều hình thức khác nhau, kể cả việc nhà đầu tư đem đất đi thế chấp ngân hàng, trong khi phần căn hộ xây dựng đất lại bán cho người mua nhà (dưới hình thức góp vốn kinh doanh), lúc này toàn bộ rủi ro đều tự người mua phải gánh chịu hết.
8. Nhà nước quản lý ngân hàng chưa chặt chẽ
Có không ít trường hợp các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản vay số tiền rất lớn để đầy tư kinh doanh trong lĩnh vực của mình, con số vay đó lớn gấp hàng chục lần so với vốn tự có của đơn vị, trong số đó đa phần là các công ty con, công ty cháu của ngân hàng (sân sau của ngân hàng). Những công ty này dễ dàng đẩy giá cả thị trường bất động sản lên cao với số lượng tiền rất lớn.
9. Nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản tại Việt Nam là nhu cầu thật và ngày càng tăng
Sự hình thành ngày càng nhiều các khu đô thị mới và khu đô thị công nghiệp mới đã tạo sự dịch chuyển của lao động nông thôn ra thành phố, cư dân chuyển ra ở cạnh khu đô thị mới hoặc các khu công nghiệp hiện vẫn còn tiếp tục tăng mặc dù tốc độ đầu tư xây dựng có giảm do khủng hoảng kinh tế toàn cầu ảnh hưởng tới Việt Nam. Điều này cũng đã làm cho giá nhà đất trở nên cao hơn.
Ngoài ra, còn có một phần dân số Việt Nam tăng liên tục trong 10 năm trở lại đây đã khiến cho nhu cầu về nhà đất càng tăng cao hơn.
Quá trình tăng trưởng đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam qua các năm tăng lên, từ đó kéo theo sự dịch chuyển của các chuyên gia, nhu cầu về nhà xưởng cho sản xuất…ngày càng tăng…cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động theo.
10. Do không nghiên cứu kỹ thị trường và sử dụng vốn vay ngân hàng quá mức. Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chạy theo lợi nhuận tập trung đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp, từ đó gây đóng băng thị trường bất động sản
Trong khi nhu cầu thật và cao nhất của khách hàng là các căn hộ bình dân và nhà ở cho người có thu nhập thấp, thì đa số các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lại đua nhau xây dựng các khu căn hộ cao cấp với số lượng lớn, từ đó làm đẩy giá thị trường nhà đất lên cao. Trong khi đó thanh khoản thị trường không có gây nợ xấu bất động sản ngày càng tăng lên đến nay vẫn chưa thế giải quyết được.
Rất nhiều công ty kinh doanh bất động sản đã sử dụng vốn vay ngân hàng quá mức đầu tư mang tính chất “đầu cơ” gấp hàng chục lần so với vốn điều lệ đã gây nợ xấu bất động sản, đóng băng thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Tóm lại, từ đợt tăng giá đỉnh điểm vào cuối năm 2007 đến nay, giá cả của thị trường bất động sản Việt Nam đã liên tục có những biến động theo xu hướng giảm dần, thậm chí giảm mạnh tới 50%. Điều này đã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lỗ nặng và phá sản. Tuy nhiên với mức giảm là 50% nhưng giá nhà đất ở Việt Nam vẫn ở ngưỡng rất cao. Mức giá này trong thời gian tới cũng sẽ rất khó có thể giảm hơn nữa nếu như nhà nước ta không thực hiện điều chỉnh các yếu tố khiến cho giá nhà đất tăng cao.