Với nhà ở xã hội, giá không phải con số do chủ đầu tư tự công bố theo ý muốn, mà là giá được cơ quan nhà nước thẩm định và công khai theo từng lô. Happy Home Hạc Thành là một trường hợp như vậy: giá bán và giá thuê của hai lô đã có văn bản thẩm định cụ thể, kèm số văn bản và ngày ban hành, trong khi các lô còn lại chưa có văn bản thẩm định giá riêng. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp người mua tránh tin vào một mức giá chung chung cho toàn dự án, hoặc tin vào lời hứa hẹn của một kênh trung gian rằng chỉ cần trả thêm tiền là được lo hồ sơ.
Dự án này đứng tên pháp lý như thế nào?
Happy Home Hạc Thành là tên thương mại của hợp phần nhà ở xã hội thuộc Dự án số 1 Khu đô thị trung tâm thành phố Thanh Hóa, chính là quỹ đất 20% nhà ở xã hội bên trong Khu đô thị Vinhomes Star City. Hợp phần này không phải một dự án được phê duyệt riêng, mà dùng chung chuỗi phê duyệt của dự án mẹ và do Tập đoàn Vingroup – Công ty CP trực tiếp làm chủ đầu tư theo khoản 3 Điều 84 Luật Nhà ở 2023. Trong văn bản nhà nước, hợp phần được gọi theo từng lô NOXH-01 đến NOXH-06, và Sở Xây dựng không dùng tên thương mại. Toàn bộ hợp phần gồm 6 lô đất tổng 91.891,6 m², 18 tòa chung cư cao 9 tầng với 2.824 căn hộ diện tích khoảng 45–71 m², tại phường Hạc Thành, tỉnh Thanh Hóa, trước ngày 01/7/2025 là phường Đông Hương và Đông Hải, thành phố Thanh Hóa. Bạn đọc có thể xem tổng quan tại trang dự án Happy Home Hạc Thành và theo dõi tiến độ từng lô trong bài tiến độ Happy Home Hạc Thành.
Về lịch sử phê duyệt, dự án mẹ Star City được duyệt quy hoạch 1/500 theo quyết định 2827, chấp thuận chủ trương theo quyết định 3916 và giao đất theo quyết định 211 trong giai đoạn 2017–2018, trong đó có quỹ đất nhà ở xã hội. Năm 2023, kiến trúc cảnh quan của 6 lô NOXH được điều chỉnh trong đợt điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 của dự án mẹ. Một điểm số liệu cần lưu ý: quyết định giao đất năm 2018 ghi diện tích đất nhà ở xã hội là 2,75 ha, trong khi công bố năm 2025 ghi 91.891,6 m², khoảng 9,19 ha — hai con số khác nhau và chưa có quyết định điều chỉnh được công bố giữa hai mốc.
Bảng giá thẩm định theo từng lô
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Điểm quan trọng nhất về giá là giá được thẩm định theo từng lô, không áp một mức chung cho cả 6 lô. Lô NOXH-02 có giá bán tối đa bình quân 20.653.683 đồng/m² và giá thuê 79.435 đồng/m²/tháng theo văn bản 24/SXD-QLN ngày 04/3/2025 của Sở Xây dựng Thanh Hóa. Lô NOXH-04 có giá bán 20.753.770 đồng/m² và giá thuê 80.372 đồng/m²/tháng theo văn bản 4012/SXD-QLN ngày 06/6/2025. Giá bán đã gồm thuế giá trị gia tăng và chưa gồm kinh phí bảo trì. Căn nhỏ nhất có diện tích khoảng 45 m², tương đương từ khoảng 937 triệu đồng nếu mua, và giá thuê từ khoảng 3,6 triệu đồng/tháng.
| Lô | Giá bán thẩm định | Giá thuê thẩm định | Văn bản |
|---|---|---|---|
| NOXH-02 | Tối đa bình quân 20.653.683 đồng/m² | 79.435 đồng/m²/tháng | 24/SXD-QLN ngày 04/3/2025 |
| NOXH-04 | 20.753.770 đồng/m² | 80.372 đồng/m²/tháng | 4012/SXD-QLN ngày 06/6/2025 |
| NOXH-01, NOXH-03, NOXH-05, NOXH-06 | Chưa có văn bản thẩm định giá riêng | Chưa có văn bản thẩm định giá riêng | Chưa công bố |
Giá trong bảng là giá thẩm định theo văn bản của Sở Xây dựng Thanh Hóa, không phải cam kết giá bán trong mọi đợt hay mọi căn. Giá bán đã gồm VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì.
Với các lô NOXH-01, NOXH-03, NOXH-05 và NOXH-06, hiện chưa có văn bản thẩm định giá riêng, vì vậy không nên suy ra giá của nhóm này từ giá của NOXH-02 hay NOXH-04. Riêng đợt mở bán tháng 9/2026 từng xuất hiện mức giá bán trên 21,7 triệu đồng/m², cao hơn giá thẩm định năm 2025, nhưng mức này chưa có văn bản giá gốc làm căn cứ nên không dùng làm giá chính thức. Chi tiết bảng giá nằm trong bài bảng giá Happy Home Hạc Thành, còn điều kiện và thủ tục mua nằm trong bài chính sách mua Happy Home Hạc Thành.
Điều kiện mua, vay vốn và hạn chế chuyển nhượng
Về đối tượng và điều kiện mua, quy định áp dụng theo Điều 76 và Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã sửa đổi bởi Nghị định 136/2026/NĐ-CP. Người mua phải thuộc nhóm đối tượng quy định, đáp ứng điều kiện về nhà ở theo Điều 29 và điều kiện về thu nhập theo Điều 30. Trần thu nhập áp dụng từ ngày 07/4/2026 là độc thân không quá 25 triệu đồng/tháng, độc thân nuôi con nhỏ không quá 35 triệu đồng/tháng, và vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Người không có hợp đồng lao động được Công an cấp xã xác nhận thu nhập. Trình tự và thủ tục thực hiện theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
Về vay vốn, người mua được vay Ngân hàng Chính sách xã hội tối đa 80% giá trị hợp đồng với lãi suất 5,4%/năm. Về hình thức sở hữu, dự án chưa từng công bố hình thức thuê mua, mà chỉ có bán và cho thuê. Về chuyển nhượng, hạn chế theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định rằng trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Sau 5 năm, người mua được bán theo cơ chế thị trường, và riêng với căn hộ chung cư thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Cảnh báo lừa lo hồ sơ: chỉ nộp tại một địa chỉ duy nhất
Phần cảnh báo quan trọng nhất của bài viết này liên quan tới các kênh rao bán và môi giới không chính thức. Hồ sơ nộp trực tiếp tại một địa chỉ duy nhất là văn phòng bán hàng NQ6-58 trong khu đô thị Vinhomes Star City, điện thoại 1900 252326. Tỉnh Thanh Hóa đã kiểm tra và xử lý tình trạng môi giới thu tiền lo hồ sơ quanh dự án, và người mua không cần và không nên trả bất kỳ khoản phí nào cho bên thứ ba để được nộp hồ sơ. Mọi khoản thu ngoài hợp đồng đều không hợp lệ. Cảnh báo này chỉ nhắm vào các kênh rao bán, môi giới không chính thức và đối tượng mạo danh, không nhắm vào chủ đầu tư hay chính sách của dự án.
Trong thực tế, những lời chào lo hồ sơ thường đánh vào tâm lý sợ hết suất, sợ hồ sơ bị loại, hoặc sợ không biết cách chuẩn bị giấy tờ. Cách phòng tránh đơn giản nhất là chỉ làm việc qua điểm tiếp nhận duy nhất đã nêu, chỉ tin vào thông báo do Sở Xây dựng Thanh Hóa và chủ đầu tư công bố, và từ chối mọi khoản phí trung gian dù được gọi bằng tên gì. Người mua cũng nên lưu lại thông báo của đúng đợt mình tham gia, bao gồm lô đất, số căn, thời gian tiếp nhận và địa chỉ nộp hồ sơ, để đối chiếu khi có thông tin mâu thuẫn. Cách phân biệt từng lô nằm trong bài các phân khu Happy Home Hạc Thành.
Lưu ý: DuanVinhomes.vn là kênh thông tin và tư vấn độc lập, không phải website chính thức của Vingroup hay Vinhomes và không được ủy quyền phân phối dự án. Người mua nên kiểm chứng thông tin qua thông báo chính thức và cảnh giác với các kênh rao bán, nhận cọc tự phát mạo danh dự án.
Đọc thêm: hỏi đáp Hạc Thành.
Đọc thêm: Happy Home Hạc Thành bán lại được không? Điều kiện chuyển nhượng NOXH cần biết.
Câu hỏi thường gặp
Giá bán nhà ở xã hội Hạc Thành bao nhiêu?
Theo giá Sở Xây dựng Thanh Hóa thẩm định: lô NOXH-02 tối đa bình quân 20.653.683 đồng/m² (VB 24/SXD-QLN, 04/3/2025), lô NOXH-04 là 20.753.770 đồng/m² (VB 4012/SXD-QLN, 06/6/2025) — đã gồm VAT, chưa gồm phí bảo trì. Căn nhỏ nhất khoảng 45 m² tương đương từ khoảng 937 triệu đồng. Giá thuê từ 79.435 đồng/m²/tháng, khoảng 3,6 triệu đồng/tháng cho căn nhỏ nhất.
Điều kiện mua nhà ở xã hội Hạc Thành gồm những gì?
Thuộc nhóm đối tượng tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023; đáp ứng điều kiện nhà ở và thu nhập theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 136/2026/NĐ-CP — trần thu nhập từ 07/4/2026: độc thân tối đa 25 triệu đồng/tháng, độc thân nuôi con nhỏ 35 triệu, vợ chồng 50 triệu. Hồ sơ theo trình tự Điều 38 Nghị định 100/2024, nộp tại văn phòng bán hàng NQ6-58 trong khu đô thị Star City.
Có phải trả tiền cho môi giới để được nộp hồ sơ không?
Không. Hồ sơ nộp trực tiếp tại văn phòng bán hàng NQ6-58, Khu đô thị Vinhomes Star City (điện thoại 1900 252326). Tỉnh Thanh Hóa đã kiểm tra và xử lý tình trạng môi giới thu tiền “lo hồ sơ” quanh dự án — mọi khoản thu ngoài hợp đồng đều không hợp lệ.
Mua nhà ở xã hội Hạc Thành có bị khóa chuyển nhượng không?
Có. Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, trong 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua, căn hộ chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Sau 5 năm được bán theo giá thị trường và với căn hộ chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất.