Mặt bằng khu đô thị Phước Vĩnh Tây được tổ chức quanh hai trục lớn là sông Cần Giuộc và tuyến Vành đai 4 TP.HCM, với 4 phân khu chức năng trải trên 1.089,6 ha tại xã Phước Vĩnh Tây, tỉnh Tây Ninh, thuộc cụm dự án Vinhomes Long An. Đọc đúng mặt bằng này giúp hình dung dự án là một đô thị ở và dịch vụ, gồm cửa ngõ thương mại, nhà ở sinh thái, biệt thự cao cấp và khu nhà ở ven sông cùng công trình công cộng.
Bài viết này đọc mặt bằng tổng thể theo quy hoạch chi tiết 1/500, từ cách bốn phân khu xếp cạnh sông, cơ cấu sản phẩm và loại hình, cho đến hạ tầng và tiện ích bố trí trong ranh. Những gì quy hoạch chưa công bố, như mặt bằng từng lô hay từng tòa, bài viết sẽ nói thẳng là chưa có.
Mặt bằng khu đô thị Phước Vĩnh Tây đọc từ sông và vành đai
Điểm định hướng đầu tiên của mặt bằng là sông Cần Giuộc. Bốn phân khu đều gắn với hành lang sông, và phân khu D được dành riêng cho nhà ở ven sông và công trình công cộng. Nói cách khác, sông không phải ranh giới phụ mà là trục cảnh quan chính của toàn dự án, nơi các phân khu hướng ra và tổ chức không gian ở quanh nó.
Điểm định hướng thứ hai là Vành đai 4 TP.HCM, tuyến cắt trực tiếp qua ranh dự án, đoạn qua Tây Ninh đã khởi công ngày 15/10/2026. Một tuyến vành đai xuyên qua ranh là yếu tố hiếm, vì nó vừa chia mặt bằng thành các mảng giao thông lớn, vừa tạo ra cửa ngõ kết nối trực tiếp cho đô thị. Khi đọc mặt bằng, bạn nên xác định hai trục này trước, rồi mới đặt các phân khu vào vị trí tương đối của chúng.
Quy hoạch chi tiết 1/500 các phân khu A, B, C được phê duyệt ngày 20/12/2024 và điều chỉnh ngày 18/11/2025, nâng dân số quy hoạch lên 94.237 người và nâng chiều cao tối đa từ 10 lên 30 tầng. Đợt điều chỉnh này cũng làm thay đổi quỹ đất nhà ở xã hội, nên những bản vẽ hay bảng số lan truyền từ trước tháng 11/2025 không còn phản ánh đúng mặt bằng hiện hành.
Bốn phân khu trên mặt bằng tổng thể
📩 Nhận thông tin mở bán mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Phân khu A là đô thị cửa ngõ và thương mại
Phân khu A đảm nhiệm chức năng đô thị cửa ngõ và thương mại của toàn dự án. Trên mặt bằng, đây là mảng đóng vai trò mặt tiền giao thương, nơi tập trung thương mại và dịch vụ phục vụ cư dân toàn khu và vùng lân cận. Thương hiệu vận hành cụ thể của khối thương mại này hiện chưa được công bố.
Phân khu B là nhà ở sinh thái
Phân khu B là mảng nhà ở sinh thái, gắn với không gian sông nước và cây xanh của khu vực. Phân khu B cùng với A và C đang triển khai hạ tầng theo từng đợt giao đất.
Phân khu C là biệt thự cao cấp
Phân khu C là mảng biệt thự cao cấp trong tổng thể. Giá trị của biệt thự gắn với cảnh quan ven sông và khoảng cách tới cửa ngõ thương mại, không tách rời khỏi tổng thể. Cũng như các phân khu khác, phân khu C hiện ở giai đoạn triển khai hạ tầng theo đợt giao đất, chưa mở bán.
Phân khu D là nhà ở ven sông và công cộng
Phân khu D dành cho nhà ở ven sông và công trình công cộng, theo tiến độ chung của dự án. Đây là mảng khép lại mặt bằng ven sông, vừa là nơi ở vừa là không gian công cộng gắn với sông Cần Giuộc. Bốn phân khu vì vậy không phải bốn dự án riêng, mà là bốn mảng chức năng của một mặt bằng thống nhất, và việc mua hay ở tại phân khu nào cũng chịu ảnh hưởng của hạ tầng chung toàn khu.
Để so sánh tính chất từng phân khu kỹ hơn, bạn có thể đọc bài phân khu Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây và bài khởi công Khu đô thị Phước Vĩnh Tây, cùng trang dự án tại Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây.
Cơ cấu sản phẩm và loại hình trong mặt bằng
Cơ cấu sản phẩm hiện hành theo Sở Xây dựng là 15.379 căn nhà, gồm 12.580 căn thương mại và 2.799 lô tái định cư, chưa kể chung cư. Loại hình toàn dự án gồm nhà ở thấp tầng, chung cư, nhà ở xã hội, nhà tái định cư cùng thương mại và dịch vụ. Con số này là khung tổng thể, không phải danh mục mở bán, vì dự án chưa mở bán bất kỳ phân khu nào.
Một điểm cần phân biệt rõ là nhà tái định cư và nhà ở xã hội nằm ngay trong ranh dự án, trong đó khu tái định cư thuộc hạng mục xây dựng giai đoạn 2026 và 2027. Điều này có nghĩa mặt bằng không chỉ có sản phẩm thương mại, mà còn có quỹ đất ở phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội theo quy hoạch. Bộ số cũ 15.244 lô kèm 13.440 căn nhà ở xã hội đã lỗi thời sau điều chỉnh quy hoạch tháng 11/2025, và không nên dùng để suy ra cơ cấu mặt bằng hiện nay.
Về chiều cao, điều chỉnh quy hoạch nâng chiều cao tối đa từ 10 lên 30 tầng. Đây là thông số khung của quy hoạch, không đồng nghĩa mọi tòa đều cao 30 tầng.
Hạ tầng và tiện ích bố trí theo mặt bằng
Về hạ tầng, giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật và khu tái định cư chạy trong hai năm 2026 và 2027, trên nền đất đã giao 3 đợt tổng 781,92 ha và giải phóng mặt bằng đạt 92,4%, tương đương 1.006,78 ha tính đến tháng 10/2026. Hạ tầng đi trước là logic đúng của một đại đô thị, vì đường, kênh và nền đất phải xong trước khi từng phân khu có thể xây dựng nhà ở.
Về tiện ích, mặt bằng bố trí không gian ven sông Cần Giuộc làm trục cảnh quan, quỹ đất ở xã hội và tái định cư trong tổng thể, thương mại dịch vụ tại phân khu cửa ngõ, và tuyến Vành đai 4 chạy xuyên dự án. Ngoài ranh, dự án hưởng lợi từ vùng công nghiệp và cảng xung quanh, với cảng Hiệp Phước cách khoảng 8 km và cảng Quốc tế Long An khoảng 14 đến 15 km đường bộ, cùng cao tốc Bến Lức – Long Thành đã thông xe toàn tuyến từ 01/10/2026 qua ĐT826D tới nút giao Nguyễn Văn Tạo.
Hãy cẩn trọng với những bản đồ tiện ích vẽ thêm trường học hay bệnh viện mang tên thương hiệu cụ thể mà hồ sơ chưa công bố.
Những gì mặt bằng chưa thể hiện vì dự án chưa mở bán
Mặt bằng tổng thể cho biết dự án gồm những gì và xếp ở đâu, nhưng không cho biết từng lô đất rộng bao nhiêu, từng căn giá bao nhiêu hay khi nào từng phân khu mở bán. Những thông tin đó chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư công bố mở bán và cơ quan nhà nước ban hành thông báo đủ điều kiện bán nhà ở, thứ mà tính đến tháng 10/2026 vẫn chưa có.
Văn bản tháng 02/2026 của Sở Xây dựng chỉ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn góp cho đất đợt 2, tối đa 15.000 tỷ đồng, kèm điều kiện không phân chia sản phẩm và không ưu tiên quyền mua. Vì vậy bất kỳ bản đồ phân lô kèm giá hay chính sách giữ chỗ nào lan truyền hiện nay đều không xuất phát từ mặt bằng chính thức, và không nên dùng để quyết định tiền.
Cách dùng mặt bằng đúng nhất ở giai đoạn này là dùng nó để hiểu vị trí tương đối, tính chất từng phân khu và hướng phát triển hạ tầng, rồi chờ công bố chính thức cho các chi tiết còn lại.
Trang này viết với tư cách kênh thông tin độc lập, dựa trên quy hoạch 1/500 và hồ sơ dự án đã công bố, không nhận đặt cọc hay giữ chỗ cho bất kỳ phân khu nào. Mặt bằng chi tiết từng lô chỉ có giá trị khi chủ đầu tư công bố chính thức, nên bạn đừng dùng bản vẽ lan truyền trên mạng để quyết định tiền.
Đọc thêm: Quy hoạch Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây sau điều chỉnh 1/500.
Đọc thêm: Tiện ích Phước Vĩnh Tây đã có gì và còn nằm trên quy hoạch.
Câu hỏi thường gặp
Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây do ai làm chủ đầu tư?
Liên danh CTCP Vinhomes và CTCP Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (VIG), được chấp thuận là nhà đầu tư tại Quyết định 6840/QĐ-UBND ngày 10/07/2024. Vinhomes góp 70% phần vốn chủ sở hữu của liên danh, và vốn chủ sở hữu bằng 15% tổng mức đầu tư 90.757 tỷ đồng.
“Vinhomes City Royal” có phải tên chính thức của dự án không?
Không. Đó là tên báo chí và thị trường tự gọi từ đầu năm 2025. Chủ đầu tư chưa công bố tên thương mại, và tên pháp lý duy nhất hiện nay là Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây.
Khi nào dự án hoàn thành và bàn giao?
Theo kế hoạch được tỉnh và chủ đầu tư công bố, dự án cơ bản hoàn thiện năm 2028 và vận hành toàn bộ từ năm 2030. Hiện dự án đang giải phóng mặt bằng, đã giao đất 3 đợt tổng 781,92 ha và đang xây dựng hạ tầng theo từng phân khu.
Từ dự án đi TP.HCM bằng những tuyến nào?
Hiện hữu có Quốc lộ 50 và ĐT826D qua Long Hậu. Cao tốc Bến Lức – Long Thành đã thông xe toàn tuyến từ 01/10/2026, dự án tiếp cận qua nút giao Nguyễn Văn Tạo. Đang thi công có Vành đai 4 đoạn qua Tây Ninh, tuyến cắt qua ranh dự án, và đường dẫn 3 cầu Quốc lộ 50B với mục tiêu năm 2028.