Trong các nhóm thảo luận về bất động sản Đức Hòa, câu hỏi xuất hiện nhiều nhất về Khu đô thị mới Tân Mỹ là "giá bao nhiêu một mét?". Câu trả lời trung thực ở thời điểm này là: dự án chưa có giá mở bán. Chưa có bảng giá, chưa có chính sách bán hàng, và mọi con số đang được gán cho Tân Mỹ trên các trang rao đều là suy đoán. Bài viết này không đưa ra một con số đoán, mà chỉ ra những mốc pháp lý sẽ quyết định giá mở bán trong tương lai — để người mua biết nên theo dõi cái gì, thay vì tin vào những mức giá đồn thổi.
Vì sao đến nay Tân Mỹ vẫn chưa có giá?
Theo quy định hiện hành, giá bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ xuất hiện khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh — tức phải có quyết định giao đất, đã khởi công và được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện bán. Khu đô thị mới Tân Mỹ hiện chưa qua được mốc đầu tiên trong chuỗi này: dự án đang giải phóng mặt bằng, chưa được giao đất, chưa khởi công. Trên dữ liệu chính thức, ô giá của dự án vẫn ghi "Liên hệ để biết giá" — và đó là cách ghi đúng duy nhất lúc này.
Về tiến độ bồi thường, hồ sơ từng đặt mốc hoàn thành chi trả vào quý II/2026, nhưng thực tế đến ngày 12/8/2026 dự án mới chi trả đợt 1 cho khoảng 120 hộ, với số tiền khoảng 700 tỷ đồng, tương đương khoảng 105 ha — tức mới khoảng 11% tổng diện tích 930,89 ha. Đây là con số cần nhìn đúng, không tô hồng cũng không bi quan hóa: dự án đang đi đúng trình tự pháp lý của một đại đô thị, chỉ là chậm hơn kế hoạch ban đầu. Diễn biến từng đợt bồi thường được chúng tôi cập nhật trong bài tiến độ Khu đô thị mới Tân Mỹ.
Mốc 1: Hoàn thành bồi thường — chi phí đất quyết định mặt bằng giá
📩 Nhận thông tin mở bán mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Tổng vốn đầu tư của dự án là 74.406 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng chiếm 14.210 tỷ đồng, còn lại 60.196 tỷ đồng là chi phí xây dựng. Với một dự án mà tiền bồi thường lên tới hơn 14.000 tỷ, tiến độ và đơn giá bồi thường thực tế ở từng đợt sẽ tác động trực tiếp đến giá thành đất nền của sản phẩm sau này. Đợt chi trả đầu tiên khoảng 700 tỷ đồng cho 105 ha là dữ kiện tham chiếu đầu tiên — nhưng còn quá sớm để suy ra giá bán từ một đợt bồi thường duy nhất, khi gần 90% diện tích còn lại chưa hoàn tất.
Mốc 2: Quyết định giao đất và khởi công hạ tầng
Sau khi bồi thường đạt tỷ lệ đủ lớn, dự án mới được xem xét giao đất từng phần và tiến hành khởi công hạ tầng. Đây là mốc bước ngoặt: từ thời điểm giao đất, các chi phí xây dựng 60.196 tỷ đồng mới bắt đầu được giải ngân theo tiến độ, và chủ đầu tư mới có cơ sở pháp lý để xây dựng phương án giá cho từng giai đoạn bán hàng. Ngược lại, chừng nào chưa có quyết định giao đất, mọi "bảng giá dự kiến" đều không có điểm tựa.
Mốc 3: Quy hoạch 1/500 phủ đủ — giá chỉ rõ khi từng phân khu rõ
Một đại đô thị 930,89 ha không mở bán bằng một mức giá duy nhất; giá sẽ hình thành theo từng phân khu, từng loại sản phẩm. Đến nay, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 mới được phê duyệt cho Phân khu B (641,21 ha, Quyết định 3686) và Phân khu C (178,31 ha, Quyết định 3687), cùng ngày 10/3/2026. Phân khu A — khu trung tâm cửa ngõ rộng 111,37 ha — chưa có đồ án 1/500. Điều này có nghĩa là ngay cả khi dự án đủ điều kiện bán, những khu vực có 1/500 trước sẽ có cơ sở định giá trước; còn sản phẩm thuộc Phân khu A thì phải chờ hồ sơ chi tiết được duyệt. Cơ cấu sản phẩm theo hồ sơ đánh giá tác động môi trường công bố tháng 12/2025 là khoảng 12.024 căn, gồm 8.425 căn liền kề, 3.345 căn biệt thự và 247 lô tái định cư — mỗi dòng sản phẩm sẽ có một mặt bằng giá khác nhau khi mở bán.
Mốc 4: Hạ tầng kết nối — yếu tố cộng hoặc trừ vào giá
Giá tương lai của Tân Mỹ cũng gắn với hạ tầng thật quanh dự án. Hiện hữu, dự án kết nối bằng ĐT825 ở phía Nam và ĐT823C ở phía Đông, cách nút giao An Sương khoảng 32–35 km đường bộ. Hai tuyến mang tính quyết định vẫn ở phía trước: đường động lực Đức Hòa lộ giới 58 m chạy dọc phía Nam hiện chưa hình thành, và Vành đai 4 TP.HCM đoạn qua Tây Ninh đã khởi công ngày 15/10/2026 với điểm đầu tại cầu Thầy Cai, ngay trên địa bàn xã Hậu Nghĩa. Nếu các tuyến này hoàn thành đúng tiến độ, khả năng kết nối của dự án sẽ khác hẳn hiện nay — và đó là phần "tương lai" mà người mua đang trả tiền cho kỳ vọng. Cũng cần nói rõ để tránh nhầm lẫn: dự án không nằm ở Bến Lức; Quốc lộ 1A, cao tốc TP.HCM – Trung Lương, Vành đai 3 hay cao tốc Mộc Bài đều không phục vụ trực tiếp dự án như một số bài viết đã gán ghép.
Người mua nên theo dõi gì thay vì tin giá đồn?
Thay vì hỏi "giá bao nhiêu", người quan tâm đến Tân Mỹ nên theo dõi bốn loại văn bản: quyết định giao đất, thông báo đủ điều kiện bán nhà ở của cơ quan quản lý, các đợt chi trả bồi thường tiếp theo, và đồ án 1/500 của Phân khu A khi được duyệt. Khi bốn mảnh ghép này xuất hiện, giá mở bán mới là con số có thật. Trước thời điểm đó, cách tiếp cận thận trọng được phân tích thêm trong bài có nên mua Khu đô thị mới Tân Mỹ 2026 và phần pháp lý Khu đô thị mới Tân Mỹ.
Lưu ý: DuanVinhomes.vn là kênh thông tin và tư vấn độc lập, tổng hợp dữ liệu từ văn bản pháp lý và nguồn công khai; chúng tôi không phải website chính thức của Vingroup, Vinhomes hay chủ đầu tư dự án, và không thu bất kỳ khoản tiền giữ chỗ, đặt cọc nào thay cho chủ đầu tư.
Đọc thêm: Vinhomes Tân Mỹ 930ha.
Câu hỏi thường gặp
Dự án đã khởi công, mở bán chưa?
Chưa. Tính đến tháng 10/2026 dự án đang giải phóng mặt bằng (đợt chi trả đầu tiên ngày 12/8/2026 cho khoảng 120 hộ, tương đương ~11% diện tích), chưa được giao đất, chưa khởi công và chưa đủ điều kiện mở bán. Mọi chào mời giữ chỗ, đặt cọc ở thời điểm này đều không có cơ sở pháp lý.
Khi nào dự án hoàn thành?
Theo tiến độ pháp lý, giai đoạn xây dựng kéo dài đến QIII/2030 và vận hành dự kiến QIV/2030. Tuy nhiên giải phóng mặt bằng đang chậm hơn kế hoạch ban đầu, nên các mốc này cần được theo dõi theo tiến độ bồi thường thực tế từng đợt.
Khu đô thị mới Tân Mỹ do ai làm chủ đầu tư? Có phải dự án của Vinhomes không?
Chủ đầu tư là liên danh CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn và CTCP Đầu tư Xây dựng Đại An. Cả hai đều là công ty con do Vinhomes nắm 100% quyền biểu quyết, nên dự án thuộc hệ sinh thái Vinhomes; tuy nhiên tên thương mại chính thức chưa được công bố — "Vinhomes Tân Mỹ" chỉ là cách gọi của báo chí.
DuanVinhomes.vn có phải website chính thức của dự án không?
Không. DuanVinhomes.vn là kênh thông tin và tư vấn độc lập, tổng hợp dữ liệu từ văn bản pháp lý và nguồn công khai. Chúng tôi không phải website chính thức của Vingroup, Vinhomes hay chủ đầu tư dự án.