“Có nên mua Vinhomes The Gallery năm 2026 không?” là câu hỏi dễ trả lời sai nhất về khu đất 148 Giảng Võ, Hà Nội. Cần nói thẳng ngay từ đầu: The Gallery không phải dự án nhà ở. Toàn bộ sản phẩm là thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có chức năng ở, nên không ai mua một căn tại đây để cư trú thường trú hay đăng ký hộ khẩu được. Nếu bạn mua để ở thực, câu trả lời ngắn gọn là không. Còn nếu bạn là nhà đầu tư mặt bằng thương mại ở lõi trung tâm, bài viết này đi tiếp vào phần đáng bàn: quỹ hàng này có gì, pháp lý đã ngã ngũ đến đâu và rủi ro nào cần cân trước khi xuống tiền.
Đính chính trước tiên: quy hoạch đã loại bỏ hoàn toàn chức năng nhà ở
Sự nhầm lẫn quanh The Gallery có lý do lịch sử. Năm 2016, khu đất Trung tâm Triển lãm Giảng Võ cũ từng được phê duyệt phương án xây 10 tòa chung cư 50 tầng với dân số hơn 7.300 người. Nhưng phương án nhà ở năm 2016 đã bị thu hồi vào đầu năm 2019. Đến tháng 7/2024, quyết định điều chỉnh quy hoạch chốt lại: loại bỏ hoàn toàn chức năng nhà ở, giữ tối đa 40 tầng cho thương mại – dịch vụ – văn phòng.
Nói cách khác, mọi bài rao kiểu “căn hộ để ở, sổ hồng lâu dài tại 148 Giảng Võ” đều sai quy hoạch hiện hành. Sản phẩm đang bán gồm 199 căn thấp tầng thương mại cao 5 tầng và hai tòa tháp 39 và 40 tầng cho thương mại – dịch vụ – văn phòng, trên 4 tầng hầm. Mua một căn thấp tầng tại đây là mua một mặt bằng kinh doanh để khai thác, cho thuê hoặc chuyển nhượng trong thời hạn cho phép — không phải mua một nơi an cư.
Người ở thực: vì sao nên dừng lại ở đây?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Với người mua ở thực, vấn đề không nằm ở vị trí có đẹp hay không. Một sản phẩm không có chức năng ở đồng nghĩa việc sinh hoạt thường trú tại đó không đúng mục đích sử dụng đã phê duyệt: bạn không thể kỳ vọng đăng ký cư trú như ở căn hộ, cũng không nên lên kế hoạch an cư trên một tài sản đất thuê có thời hạn. Ngay cả về mặt vật lý, tiêu chuẩn bàn giao của khối thấp tầng là hoàn thiện mặt ngoài, xây thô bên trong — một “vỏ” mặt bằng để tự hoàn thiện theo nhu cầu kinh doanh, không phải căn nhà dọn vào ở ngay. Trang Vinhomes The Gallery cũng ghi rõ đính chính này ngay từ đầu.
Vậy ai mới là người mua phù hợp?
Đối tượng phù hợp là người nhìn khu đất này bằng con mắt khai thác thương mại: nhà đầu tư muốn sở hữu mặt bằng trên trục Giảng Võ – Cát Linh – La Thành – Kim Mã để cho thương hiệu thuê lại; doanh nghiệp cần điểm hiện diện tại lõi trung tâm, nơi quỹ đất thương mại mới gần như không còn; hoặc nhà đầu tư dài hạn chấp nhận tài sản có thời hạn để đổi lấy vị trí hiếm. Họ định giá sản phẩm bằng dòng tiền khai thác và khả năng cho thuê, không phải bằng cảm giác “an cư”.
Điểm mạnh: vị trí “đất vàng” và quỹ hàng hữu hạn
Về vị trí, 148 Giảng Võ là nền Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam — Triển lãm Giảng Võ — khánh thành năm 1974, đóng cửa năm 2016, nằm ngay bên hồ Giảng Võ, thuộc phường Giảng Võ hiện nay (trước ngày 01/7/2025 thuộc quận Ba Đình). Tổng diện tích khu đất là 68.383 m² (6,8383 ha) theo Quyết định 241/QĐ-UBND; chức năng triển lãm đã chuyển về Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia tại Cổ Loa (khánh thành 19/8/2025).
Về sản phẩm, 199 căn thấp tầng được chia ba phân khu phong cách: Little GUM 109 căn, Little SoHo 51 căn và Little Ginza 39 căn — cộng lại khớp đúng 199 căn. Mỗi căn có diện tích đất 73–191 m², diện tích sàn 291–693 m² trên 5 tầng, mặt tiền 5–8 m, khoảng 60% số căn có hai mặt tiền — những thông số quyết định khả năng hiển thị và linh hoạt khai thác. Bên dưới là 4 tầng hầm gần 71.000 m² với hơn 1.500 chỗ đỗ xe. Ngày 16/7/2025, Vinhomes và Vincom Retail đã ký hợp tác chiến lược để vận hành và tuyển chọn thương hiệu cho trục phố đi bộ Gallery Street với 5 phong cách mặt tiền — yếu tố cộng thêm cho khả năng lấp đầy.
Pháp lý đã ngã ngũ sau gần một thập kỷ
Chủ đầu tư pháp lý là CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC, mã VEF) — công ty con của Tập đoàn Vingroup với 83,32% vốn. Vinhomes là đơn vị phát triển và bán hàng; tên pháp lý của dự án là Tổ hợp hỗn hợp Trung tâm Thương mại Dịch vụ & Văn hóa tại 148 Giảng Võ. Hai bằng chứng cứng gồm Quyết định 241/QĐ-UBND ngày 14/01/2025 về điều chỉnh tên người sử dụng đất, gia hạn và chuyển mục đích sử dụng 68.383 m² tại 148 Giảng Võ, và báo cáo tài chính Quý III/2026 ghi chi phí xây dựng dở dang 3.786 tỷ đồng tại chính dự án này. Phần chưa trọn vẹn là số hiệu một số quyết định chưa trích được, giấy phép xây dựng và ngày bàn giao chính thức chưa công bố.
Rủi ro phải cân: đất thuê 50 năm, bàn giao thô, giá chưa công khai
Rủi ro lớn nhất là thời hạn. Đất tại dự án là đất thuê 50 năm, thu tiền hằng năm theo quy hoạch 1/500; sản phẩm thương mại được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn đất thuê, không phải sở hữu lâu dài như nhà ở. Kênh bán hàng ghi mốc 50 năm tính từ 14/01/2025, nhưng đó là ngày của Quyết định 241, chưa chắc đã là ngày quyết định cho thuê đất mới — chi tiết bắt buộc phải đối chiếu trong hợp đồng.
Rủi ro thứ hai là tiến độ và chi phí hoàn thiện. Tới tháng 10/2026, ba khối thấp tầng đã lên tầng 5 và đang hoàn thiện mặt ngoài, trong khi hai tòa tháp chưa thi công và ngày bàn giao chính thức chưa được công bố. Bàn giao hoàn thiện mặt ngoài, xây thô bên trong nghĩa là ngân sách mua mới là phần đầu: người khai thác phải dự trù thêm chi phí hoàn thiện nội thất mặt bằng. Rủi ro thứ ba là giá: dự án không có bảng giá công khai, và tiêu đề một bài báo ngày 22/10/2026 nhắc mức “hơn 1 tỷ đồng/m²” nhưng nội dung bài không khớp tiêu đề nên không thể dùng làm cơ sở định giá. Cách an toàn là lấy báo giá bằng văn bản cho đúng mã căn, theo hướng dẫn tại bài bảng giá Vinhomes The Gallery.
Kết luận
Tóm lại, The Gallery là quỹ mặt bằng thương mại hiếm ở lõi trung tâm Hà Nội, với pháp lý chức năng đã ngã ngũ và đơn vị vận hành có tên tuổi — nhưng là tài sản có thời hạn, bàn giao thô và chưa có giá niêm yết. Người ở thực nên loại dự án này khỏi danh sách ngay từ đầu. Nhà đầu tư thương mại thì có cơ sở tìm hiểu sâu hơn, với điều kiện đối chiếu kỹ mốc thời hạn đất thuê trong hợp đồng và tính cả chi phí hoàn thiện vào tổng vốn.
Một lưu ý cuối: DuanVinhomes.vn là kênh thông tin và tư vấn độc lập, tổng hợp dữ liệu từ văn bản pháp lý, tài liệu bán hàng và nguồn công khai đã kiểm chứng. Chúng tôi không phải website chính thức của Vingroup, VEFAC hay Vinhomes và không được ủy quyền phân phối dự án; các nhận định trong bài là phân tích tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý và tài chính cho giao dịch cụ thể của bạn.
Xem thêm: The Gallery Giảng Võ không phải nhà ở: 199 căn thương mại, đất thuê 50 năm.
Đọc thêm: Vinhomes Gallery 148 Giảng Võ.
Câu hỏi thường gặp
Vinhomes The Gallery có phải dự án căn hộ để ở không?
Không. Quy hoạch điều chỉnh tháng 7/2024 loại bỏ hoàn toàn chức năng nhà ở tại 148 Giảng Võ. Toàn bộ sản phẩm là thương mại – dịch vụ – văn phòng: 199 căn thấp tầng thương mại 5 tầng và 2 tòa tháp 39–40 tầng. Mọi bài rao “căn hộ để ở, sổ hồng lâu dài” tại địa chỉ này đều sai quy hoạch.
Mua sản phẩm tại The Gallery được sở hữu bao lâu?
Đất tại dự án là đất thuê 50 năm, thu tiền hằng năm theo quy hoạch 1/500 — sản phẩm thương mại được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn đất thuê, không phải sở hữu lâu dài như nhà ở. Mốc 50 năm mà kênh bán hàng ghi từ 14/01/2025 là ngày Quyết định 241, chưa chắc là ngày quyết định cho thuê đất mới — cần đối chiếu trong hợp đồng.
The Gallery có bao nhiêu căn thấp tầng thương mại?
199 căn, chia ba phân khu phong cách: Little GUM 109 căn, Little SoHo 51 căn và Little Ginza 39 căn (cộng khớp 199). Mỗi căn đất 73–191 m², sàn 291–693 m², mặt tiền 5–8 m; khoảng 60% số căn có hai mặt tiền.
Giá bán The Gallery bao nhiêu?
Dự án không có bảng giá công khai; các kênh bán hàng đều ghi “Liên hệ”. Một bài báo ngày 22/10/2026 có tiêu đề “hơn 1 tỷ đồng/m²” nhưng nội dung bài khi truy cập không khớp tiêu đề nên trang không dùng làm giá tham khảo chính thức.