Bài viết này bóc tách riêng phần dòng tiền của Vinhomes Saigon Park theo chính sách hiệu lực 20/09/2026, tách theo hai quỹ căn đang bán — giãn xây tại Ivy Park, thô & hoàn thiện tại Global Park — và theo hai kênh giao dịch: mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng từ nhà đầu tư thứ cấp (kênh HĐCN). Trong bài, ngày D là ngày ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, ngày T là ngày bắt đầu giao dịch ở kênh HĐCN.
Hai điểm chung cần nắm trước: mọi quỹ căn đều bắt đầu bằng khoản cọc 300 triệu đồng mỗi căn; và ở kênh chủ đầu tư luôn có khoản 5% đóng vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán — khoản này được chủ đầu tư trả lãi 9,5%/năm và khấu trừ khi cấp giấy chứng nhận, nên 5% cuối không phải đợt đóng tiền mặt mới.
Quỹ giãn xây Ivy Park, kênh chủ đầu tư: phần đất đóng trước, phần xây dựng từ D+420
Giá gốc căn giãn xây tách làm hai phần. Phần thứ nhất — giá trị quyền sử dụng đất và thương mại — đi theo tiến độ: đợt ký hợp đồng mua bán thanh toán 10% (gồm VAT, đã gồm tiền cọc) cộng 5% vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; bốn đợt 15% tại D+15, D+60, D+120 và D+180; đợt bàn giao nhà 25% cộng VAT tính trên khoản 5%; 5% cuối khấu trừ từ khoản đặt cọc bảo đảm khi cấp giấy chứng nhận.
Phần thứ hai — giá trị xây dựng — chỉ bắt đầu thu khi khách kích hoạt xây dựng, từ mốc D+420, tức khoảng 14 tháng sau ngày ký hợp đồng. Cơ cấu lặp lại đúng phần đất: đợt đầu 10% cộng 5% vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; bốn đợt kế tiếp mỗi đợt 15% tại các mốc cộng thêm 15, 60, 120 và 180 ngày; đợt bàn giao 25% cộng 100% phí bảo trì và VAT của khoản 5%; 5% cuối khấu trừ khi cấp giấy chứng nhận. Nếu chọn xây ngay tại đợt bàn giao nhà theo tiến độ gộp, đợt đó thu 95% giá trị xây dựng cộng 100% phí bảo trì.
Ví dụ minh họa: căn giãn xây giá gốc 10 tỷ đồng
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Tỷ lệ tách phần đất & thương mại và phần xây dựng không cố định — được tính riêng cho từng căn — nên ví dụ giả định tách 7 tỷ đồng phần đất & thương mại và 3 tỷ đồng phần xây dựng để minh họa dòng tiền. Với phần đất 7 tỷ đồng: đợt ký hợp đồng là 10% tương đương 700 triệu đồng (đã gồm 300 triệu tiền cọc) cộng 5% tương đương 350 triệu đồng vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; bốn đợt 15% mỗi đợt 1,05 tỷ đồng, tổng 4,2 tỷ đồng; đợt bàn giao 25% tương đương 1,75 tỷ đồng; 350 triệu đồng cuối khấu trừ từ khoản bảo đảm khi cấp giấy chứng nhận.
Với phần xây dựng 3 tỷ đồng, dòng tiền bắt đầu từ D+420: đợt đầu 10% tương đương 300 triệu đồng cộng 5% tương đương 150 triệu đồng vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; bốn đợt tiếp mỗi đợt 15% tương đương 450 triệu đồng, tổng 1,8 tỷ đồng; đợt bàn giao 25% tương đương 750 triệu đồng cộng phí bảo trì; 150 triệu đồng cuối khấu trừ khi cấp giấy chứng nhận. Giá trị của cơ chế này là trong hơn một năm đầu, người mua chỉ phải lo phần đất; quyết định xây và dòng tiền xây dựng được đẩy sang giai đoạn sau.
Quỹ giãn xây qua kênh HĐCN: phần xây dựng theo mốc D+540 của hợp đồng gốc
Khi nhận chuyển nhượng căn giãn xây tại Ivy Park, phần đất & thương mại đi theo lịch kênh HĐCN: 15% tại T+15 hoặc ngày ký hợp đồng chuyển nhượng (đã gồm tiền cọc, và gồm phần 5% đặt cọc bảo đảm còn phải trả cho chủ đầu tư nếu nhà đầu tư thứ cấp chưa thanh toán), sau đó 15% tại T+30, T+75, T+135, T+195, đợt cuối 25% theo thỏa thuận với nhà đầu tư thứ cấp. Phần xây dựng có hai cách xử lý: thanh toán 100% giá trị xây dựng cộng 100% phí bảo trì tại đợt bàn giao theo thỏa thuận, hoặc theo tiến độ xây dựng chi tiết bắt đầu từ D+540.
Chi tiết quan trọng nhất: ngày D của mốc D+540 tính theo hợp đồng mua bán gốc giữa nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư. Nếu hợp đồng gốc đã ký từ lâu, thời gian còn lại trước khi phần xây dựng bắt đầu được thu có thể ngắn hơn nhiều so với cảm giác “mới mua”. Hãy yêu cầu xem ngày ký hợp đồng gốc và đối chiếu bài chính sách bán hàng Vinhomes Saigon Park trước khi nhận chuyển nhượng.
Quỹ thô & hoàn thiện Global Park: một lịch thanh toán duy nhất
Giá bán tại Global Park đã gồm phần xây dựng nên chỉ có một lịch thanh toán. Kênh chủ đầu tư dùng tiến độ chuẩn: 10% khi ký hợp đồng mua bán cộng 5% vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; 15% tại D+15, D+60, D+120 và D+180; 25% khi bàn giao cộng 100% phí bảo trì và VAT của khoản 5%; 5% khi cấp giấy chứng nhận khấu trừ từ khoản bảo đảm. Kênh HĐCN đổi sang các mốc T+15, T+30, T+75, T+135 và T+195 với mỗi đợt 15%, đợt bàn giao 25% cộng 100% phí bảo trì, và hỗ trợ lãi suất do nhà đầu tư thứ cấp thực hiện.
Ví dụ minh họa: căn Global Park giá gốc 12 tỷ đồng, vay 70% phương án 1 kỳ hạn 24 tháng
Trường hợp không vay, theo tiến độ chuẩn kênh chủ đầu tư: đợt ký hợp đồng 10% là 1,2 tỷ đồng (đã gồm 300 triệu tiền cọc) cộng 5% là 600 triệu đồng vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; bốn đợt 15% mỗi đợt 1,8 tỷ đồng, tổng 7,2 tỷ đồng; đợt bàn giao 25% là 3 tỷ đồng; 600 triệu đồng cuối khấu trừ từ khoản bảo đảm khi cấp giấy chứng nhận.
Khi vay 70%, ngân hàng giải ngân 8,4 tỷ đồng và dòng tiền tự có rút gọn rõ rệt: ký hợp đồng vẫn đóng 1,2 tỷ đồng cộng 600 triệu đồng vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm; tại đợt D+15 đóng tiếp 15% tương đương 1,8 tỷ đồng vốn tự có; từ đó ngân hàng giải ngân 70% để thanh toán các đợt còn lại theo tiến độ; 5% cuối vẫn khấu trừ từ khoản bảo đảm khi cấp giấy chứng nhận. Tổng tiền mặt người mua bỏ ra trước khi nhận nhà là 3,6 tỷ đồng (30% giá gốc), trong đó 600 triệu đồng là khoản bảo đảm được khấu trừ ở chặng cuối.
Về lãi ở phương án 1 kỳ hạn 24 tháng: khách tự trả lãi cố định 4,5%/năm trên dư nợ trong thời gian hỗ trợ lãi suất, chủ đầu tư trả phần lãi thực tế vượt mức này, nợ gốc ân hạn theo chính sách ngân hàng, miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ. Nếu giữ nguyên dư nợ 8,4 tỷ đồng trọn 24 tháng, tiền lãi khách tự trả ước khoảng 756 triệu đồng; thực tế lãi tính theo dư nợ và lịch giải ngân từng đợt. Để so sánh: phương án 2 lãi suất 0% trong 24 tháng đổi lại khoản trả thêm 8% trên giá trị bất động sản — 960 triệu đồng trên căn 12 tỷ. Các kỳ hạn khác xem tại bài chính sách bán hàng và bài trả góp Vinhomes Saigon Park.
Ba lưu ý khi đọc lịch thanh toán tại Saigon Park
Thứ nhất, giá gốc trong chính sách chưa gồm VAT và phí bảo trì; đợt bàn giao của quỹ thô & hoàn thiện cộng thêm 100% phí bảo trì nên số tiền đợt này thực tế luôn cao hơn con số 25% thuần túy. Thứ hai, khoản 5% thỏa thuận đặt cọc bảo đảm sinh lãi 9,5%/năm cho người mua — khoản có lợi, đừng đọc nhầm thành phí. Thứ ba, nếu định trả sớm để hưởng chiết khấu 11%/năm, hãy yêu cầu phiếu tính giá ghi rõ số tiền chiết khấu cho phương án của mình, vì chiết khấu phụ thuộc số tiền và số ngày trả trước.
Đọc thêm: trang dự án Vinhomes Saigon Park, bảng giá Vinhomes Saigon Park, pháp lý Vinhomes Saigon Park và kinh nghiệm chọn căn Vinhomes Saigon Park. Hai ví dụ số là minh họa theo cơ cấu tỷ lệ của chính sách hiệu lực 20/09/2026; giá gốc và tỷ lệ tách phần xây dựng của từng căn được xác định tại thời điểm giao dịch.
Một điểm cần tính thêm vào dòng tiền nếu mua quỹ thô tại Global Park: chương trình về ở sớm giảm 10% hoàn lại một nửa giá trị ưu đãi sau khi khách hoàn thiện nhà và dọn vào ở, nên khoản hoàn này không nằm trong lịch thanh toán chuẩn trình bày ở trên.
Câu hỏi thường gặp
Căn giãn xây tại Ivy Park phải đóng tiền xây dựng khi nào?
Mua trực tiếp từ chủ đầu tư, phần giá trị xây dựng bắt đầu thu từ D+420 kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Qua kênh nhận chuyển nhượng, phần xây dựng hoặc thanh toán 100% khi bàn giao theo thỏa thuận, hoặc theo tiến độ từ D+540 tính theo hợp đồng mua bán gốc của nhà đầu tư thứ cấp.
Khoản 5% thỏa thuận đặt cọc bảo đảm có bị mất không?
Không. Khoản này được chủ đầu tư trả lãi 9,5%/năm trong thời gian chờ và được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận. Khách hàng cá nhân chịu thuế thu nhập cá nhân trên phần lãi được trả.
Vay 70% thì người mua tự đóng bao nhiêu trước khi nhận nhà?
10% khi ký hợp đồng mua bán, 5% vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm và 15% vốn tự có tại đợt D+15 — tổng 30% giá bán — còn 70% do ngân hàng giải ngân theo tiến độ. Khoản 5% bảo đảm được khấu trừ khi cấp giấy chứng nhận.
Tiến độ kênh HĐCN khác kênh chủ đầu tư ở điểm nào?
Kênh HĐCN dùng các mốc T+15, T+30, T+75, T+135, T+195, dồn gần hơn các mốc D của kênh chủ đầu tư; đợt cuối 25% theo thỏa thuận hoặc khi bàn giao; hỗ trợ lãi suất do nhà đầu tư thứ cấp thực hiện; kênh này không áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Giá gốc 10 tỷ và 12 tỷ đồng trong các ví dụ lấy từ đâu?
Đó là mức giá giả định để minh họa cách áp cơ cấu tỷ lệ của chính sách hiệu lực 20/09/2026. Chủ đầu tư không công bố bảng giá công khai; giá gốc và tỷ lệ tách phần đất, phần xây dựng của từng căn được xác định tại thời điểm giao dịch.