Khi tìm hiểu một đại đô thị rộng gần 9.000 ha, câu hỏi đầu tiên của nhiều người không phải là giá bao nhiêu mà là khu nào làm gì. Việc so sánh phân khu Vinhomes Global Sportia vì thế cần bắt đầu từ đúng một thước đo, nếu không rất dễ so sánh khập khiễng: có bảng chia theo phạm vi nghiên cứu quy hoạch, có bảng chia theo đất sử dụng, và hai bảng cho ra những con số khác nhau cho cùng một tên phân khu. Bài này dùng diện tích đất sử dụng trong hồ sơ làm chuẩn chung, đối chiếu vai trò từng phân khu, và nói thẳng những điểm hồ sơ chưa công bố.
So sánh phân khu Vinhomes Global Sportia qua bảng diện tích và vai trò
Dự án có bốn phân khu A, B, C và D. Theo hồ sơ, diện tích đất sử dụng của từng phân khu là: phân khu A khoảng 1.858,4 ha, phân khu B khoảng 3.009,5 ha, phân khu C khoảng 1.626,2 ha và phân khu D khoảng 2.471,7 ha. Cộng các con số đã làm tròn này lại được khoảng 8.965,8 ha, chênh 0,1 ha so với con số tổng khoảng 8.965,7 ha mà hồ sơ nêu, và phần chênh chỉ do làm tròn. Điều quan trọng hơn con số lẻ là thứ tự quy mô: B lớn nhất, tiếp đến là D, rồi A, và C nhỏ nhất.
Về vai trò, hồ sơ mô tả rõ nhất cho phân khu B: đây là phân khu lõi thể thao, chứa Khu liên hợp thể thao quốc gia Hùng Vương hơn 400 ha. Ba phân khu còn lại chỉ được ghi ở mức khung chung của đồ án, chưa tách chức năng chi tiết theo từng phân khu. Toàn dự án theo đuổi mô hình đô thị nén TOD, kết hợp khu liên hợp thể thao quốc gia, nhà ở gồm liền kề, biệt thự và cao tầng, thương mại, dịch vụ, văn hóa, y tế thể thao và du lịch sinh thái. Nhưng việc gán một chức năng riêng cho từng phân khu, ví dụ nói chắc chắn khu nào chỉ làm nghỉ dưỡng, thì hồ sơ hiện có chưa đủ căn cứ, và bài này không tự gán thêm.
Cần đặt cạnh bảng diện tích con số đất nhà ở đủ điều kiện huy động vốn khoảng 1.211 ha, nằm trong đất đã giao và cho thuê đợt đầu khoảng 4.060 ha theo Quyết định 5568 ngày 6/10/2026. Đây là quỹ đất nhà ở đã bước vào giai đoạn huy động vốn, không phải diện tích của riêng một phân khu nào, và cũng không đồng nghĩa với việc đã có sản phẩm để bán lẻ. Bối cảnh chung xem tại trang dự án Vinhomes Global Sportia và bài các phân khu Vinhomes Global Sportia.
Phân khu B khác hẳn ba phân khu còn lại ở điểm nào
📩 Nhận thông tin mở bán mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Nếu chỉ nhìn vào diện tích thì B đã nổi bật, nhưng điểm khiến B thực sự khác biệt là nó ôm trọn trái tim thể thao của dự án: Khu liên hợp thể thao quốc gia Hùng Vương hơn 400 ha gồm sân vận động VinFast, Trống Đồng 73,3 ha với khoảng 135.000 chỗ theo chuẩn FIFA, sân vận động Olympic 40.000 chỗ, Sport Arena 12.000 chỗ và Aquatic Center 10.000 chỗ. Theo chủ đầu tư, sân Trống Đồng sẽ là sân vận động lớn nhất thế giới khi hoàn thành.
Ngược lại, tiến độ của chính lõi thể thao này lại là điểm có nhiều mốc khác nhau nhất trong hồ sơ. Với sân Trống Đồng, ba nguồn cho ba mốc khác nhau: tháng 7/2027 theo Vingroup tháng 8/2026, tháng 8/2028 theo thông tin tại lễ khởi công, và quý II/2030 theo báo cáo của thành phố tháng 12/2025. Hồ sơ ghi cả ba mốc mà không chọn một mốc duy nhất, và bài này cũng giữ nguyên cách ghi đó.
Nói cách khác, B rõ ràng giữ vai trò biểu tượng, nhưng hồ sơ chưa cho đáp án về tiến độ theo từng phân khu, vì lịch bàn giao theo phân khu vẫn chưa được công bố. Chi tiết về cụm thể thao này có trong bài Khu liên hợp thể thao Hùng Vương và bài về sân vận động Trống Đồng.
Hai lớp diện tích dễ gây nhầm khi đọc bảng phân khu
Người đọc sẽ gặp ít nhất ba con số diện tích khác nhau cho cùng một dự án, và cả ba đều có nguồn gốc riêng. Khoảng 16.093 ha là phạm vi nghiên cứu của quy hoạch phân khu 1/2.000 công bố ngày 31/12/2025. Con số 9.171 ha là diện tích công bố tại lễ khởi công ngày 19/12/2025. Còn khoảng 8.965,7 ha là diện tích đất sử dụng hiện hành, tức là lớp số bài này dùng để so sánh bốn phân khu. Nếu đặt bảng theo phạm vi nghiên cứu cạnh bảng theo đất sử dụng, mỗi phân khu sẽ hiện ra hai diện tích khác nhau, cả hai đều không sai trong phạm vi của nó, chỉ là khác thước đo.
Sự nhầm lẫn này còn lan sang cách gọi tên. Tên pháp lý là Khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội, tên tại lễ khởi công là Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị thể thao Olympic, còn Global Sportia chỉ là tên thương mại theo tài liệu của Vinhomes và báo cáo thị trường, không có trong văn bản nhà nước nào mà hồ sơ tra được. Khi đọc các bảng phân khu trên mạng, nên kiểm tra bảng đó đang dùng tên nào và diện tích nào, thay vì cộng dồn số liệu từ nhiều bảng. Bối cảnh quy hoạch đầy đủ hơn nằm ở bài quy hoạch Vinhomes Global Sportia.
Nên chọn phân khu nào theo nhu cầu
Vì dự án chưa mở bán lẻ, chọn phân khu lúc này thực chất là chọn theo dõi khu nào trước, chứ chưa phải chọn mua căn nào. Quan tâm đến sự kiện thể thao và dịch vụ ăn theo sự kiện thì theo dõi sát phân khu B, vì toàn bộ cụm Hùng Vương nằm ở đó. Quan tâm đến nhà ở thì điểm mấu chốt không phải là tên phân khu mà là 1.211 ha đất nhà ở đủ điều kiện huy động vốn nằm ở đâu và triển khai theo đợt nào, điều hồ sơ chưa công bố theo từng phân khu. Quan tâm đến kết nối giao thông thì cần chờ mặt bằng giao thông nội khu, dù toàn dự án đã nằm ở tâm điểm Vành đai 3.5, Vành đai 4, Quốc lộ 1A và cao tốc Pháp Vân, Cầu Giẽ, kế cận ga Ngọc Hồi.
Một lưu ý nữa là địa giới. Dự án trải trên 11 phường, xã theo văn bản Sở Xây dựng tháng 10/2026: Thanh Liệt, Chương Dương, Dân Hòa, Đại Thanh, Hồng Vân, Nam Phù, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thanh Oai, Thường Phúc và Thường Tín. Huyện Ứng Hòa không thuộc dự án, dù một số bài quảng cáo ghi có. Chi tiết vị trí xem bài vị trí Vinhomes Global Sportia.
Những điều chưa thể kết luận từ bảng phân khu
Có ba điều bảng phân khu hiện tại chưa trả lời được. Thứ nhất, chưa có giá theo phân khu, vì dự án chưa có bảng giá hay chính sách bán hàng lẻ nào từ chủ đầu tư. Thứ hai, chưa có lịch bàn giao theo phân khu, vì mục tiêu chung của hồ sơ huy động vốn là cơ bản hoàn thành quý I/2030 và hoàn thành toàn bộ quý IV/2030, trong khi một báo cáo của thành phố tháng 12/2025 lại nêu mốc 2035, và cả hai mốc đều ở cấp toàn dự án. Thứ ba, chưa có cơ cấu sản phẩm theo phân khu.
Chính vì ba khoảng trống này mà mọi lời khẳng định kiểu phân khu này chắc chắn tăng giá hơn phân khu kia đều là suy đoán, không phải dữ kiện hồ sơ. Cách đọc bảng phân khu đúng mực nhất lúc này là dùng nó để hiểu cấu trúc dự án và đặt câu hỏi đúng cho các đợt công bố tiếp theo: quỹ đất nhà ở 1.211 ha phân bổ ra sao, lõi thể thao ở B tiến triển theo mốc nào trong ba mốc đang lưu hành, và khi nào có thông báo đủ điều kiện bán lẻ.
Trang này tổng hợp từ văn bản và tài liệu công khai đã kiểm chứng, là kênh tư vấn độc lập, không phải kênh bán hàng của chủ đầu tư. Thông tin chưa được văn bản xác nhận sẽ được nói rõ là chưa có, thay vì lấp bằng một con số nghe cho trọn.
Câu hỏi thường gặp
Vinhomes Global Sportia có mấy phân khu và phân khu nào lớn nhất?
Bốn phân khu A, B, C và D có diện tích đất sử dụng khoảng 8.965,7 ha. B lớn nhất với khoảng 3.009,5 ha, tiếp đến là D khoảng 2.471,7 ha, A khoảng 1.858,4 ha và C khoảng 1.626,2 ha.
Vì sao cùng một phân khu lại có hai diện tích khác nhau trên mạng?
Vì có hai thước đo khác nhau: khoảng 16.093 ha là phạm vi nghiên cứu quy hoạch phân khu, còn khoảng 8.965,7 ha là diện tích đất sử dụng hiện hành. Bài này dùng lớp đất sử dụng để so sánh.
Phân khu B có gì đặc biệt?
Phân khu B chứa Khu liên hợp thể thao quốc gia Hùng Vương hơn 400 ha, gồm sân vận động VinFast, Trống Đồng khoảng 135.000 chỗ, sân vận động Olympic 40.000 chỗ, Sport Arena 12.000 chỗ và Aquatic Center 10.000 chỗ.
Dự án đã mở bán theo phân khu chưa?
Chưa. Dự án chưa mở bán lẻ và chưa có bảng giá hay chính sách bán hàng lẻ nào từ chủ đầu tư. Văn bản ngày 21/10/2026 chỉ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn 237.000 tỷ đồng cho nhà ở, không phải thông báo mở bán, và bên góp vốn chỉ được chia lợi nhuận, không được chia sản phẩm hay quyền mua nhà.