Tìm kiếm cho thuê Vinhomes Riverside sẽ cho ra rất nhiều tin rao kèm mức giá, nhưng câu hỏi quan trọng hơn là: những con số đó có phải giá thuê đã được kiểm chứng hay không. Câu trả lời thẳng thắn, dựa trên hồ sơ đã kiểm chứng của dự án, là: hồ sơ không công bố bảng giá thuê, tỷ lệ lấp đầy hay tỷ suất cho thuê nào riêng cho Riverside. Vì vậy bài này không đưa ra mức giá thuê hay tỷ suất “thực tế” nào, mà giải thích vì sao chưa có căn cứ để công bố, phân tích từng phân khu theo logic sản phẩm, và hướng dẫn cách kiểm chứng giá thuê theo đúng mã căn.
Vì sao chưa có bảng giá thuê cho thuê Vinhomes Riverside
Có ba lý do khiến việc công bố một bảng giá thuê chung cho toàn khu lúc này sẽ là thiếu căn cứ. Thứ nhất, Riverside là khu đã bàn giao và có cư dân lâu năm, giao dịch hiện nay chủ yếu là chuyển nhượng và cho thuê lại theo từng căn, không còn đợt mở bán sơ cấp mới được ghi nhận. Thị trường cho thuê vì vậy vận hành theo từng hợp đồng riêng lẻ giữa chủ nhà và khách thuê, không qua một bảng giá tập trung nào của chủ đầu tư. Thứ hai, hồ sơ không có trường nào ghi mức thuê tham khảo, giá thuê theo loại hình hay tỷ suất, kể cả trong phần tiện ích và phần hỏi đáp của hồ sơ. Thứ ba, giá thuê phụ thuộc rất mạnh vào từng căn: vị trí tiểu khu, ven hồ hay sâu trong khu, loại hình biệt thự hay căn hộ, tình trạng nội thất và thời điểm ký hợp đồng đều làm giá thay đổi, trong khi hồ sơ không công bố các biến số này theo từng căn.
Phân khu nào cho thuê tốt: xét theo logic sản phẩm, không theo con số bịa
📩 Nhận danh sách căn chuyển nhượng giá tốt qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Giai đoạn 1, các tiểu khu hoa Bằng Lăng, Hoa Phượng, Hoa Sữa, Hoa Lan, Hoa Anh Đào: đã bàn giao và có cư dân từ khoảng 2012 đến 2015. Nhóm này có thể cho thuê ngay, vì nhà đã bàn giao và có thể dọn vào ở. Logic cho thuê tốt nhất thuộc về các căn ven kênh, ven hồ và các căn có vị trí đẹp trong tiểu khu, vì đây là nhóm gắn trực tiếp với đặc trưng quy hoạch của khu là hệ kênh, hồ và mảng xanh nội khu. Khách thuê dài hạn là gia đình muốn sống trong khu thấp tầng có nhiều mặt nước và cây xanh, gần Vincom Center Long Bien khai trương ngày 24/12/2011 và trung tâm Almaz gắn với khu. Các căn sâu trong tiểu khu yên tĩnh hơn, hợp cho thuê ở dài hạn, nhưng khó kỳ vọng mức thuê như các căn ven hồ, và người mua cần khảo sát thực tế từng vị trí thay vì tin một mức thuê chung cho cả tiểu khu.
The Harmony: phân khu thấp tầng quy hoạch khoảng 97,56 ha, bàn giao khoảng quý 4/2017. Harmony gồm bốn tiểu khu Laurel theo phong cách Hy Lạp, Tulip theo phong cách Ý, Orchid theo phong cách Pháp và Sunflower theo phong cách Đông Dương, được mô tả là có hồ và clubhouse riêng theo các nguồn cho thuê. Với thị trường cho thuê, điểm khác biệt của Harmony nằm ở tính đồng bộ của phân khu mở rộng và bốn phong cách kiến trúc riêng biệt, giúp chủ nhà định vị căn của mình với từng nhóm khách thuê khác nhau. Tuy nhiên, vì các mô tả về hồ và clubhouse riêng của Harmony đến từ nguồn cho thuê chứ không phải văn bản pháp lý, người mua nên kiểm tra thực tế tiện ích của đúng tiểu khu trước khi dùng nó làm điểm bán hàng cho thuê. Symphony: khu hỗn hợp căn hộ và văn phòng, mở bán tháng 12/2019, đã bàn giao. Symphony gồm 5 khối căn hộ S1, S2, S3, S5, S6 và 1 tháp văn phòng, khoảng 1.500 căn hộ 1 đến 3 phòng ngủ, diện tích khoảng 37 đến 119,5 mét vuông theo nguồn tham khảo, cùng 62 shophouse. Đây là nguồn cung cho thuê căn hộ của khu, phù hợp với khách thuê độc thân, cặp đôi và gia đình nhỏ, trong khi 62 shophouse gắn với nhu cầu thuê kinh doanh quanh cụm Vincom và Almaz. Muốn so sánh cấu trúc từng phân khu, xem thêm bài phân khu Vinhomes Riverside và trang dự án Vinhomes Riverside.
Người mua để cho thuê cần kiểm chứng những gì trước khi ký
Bước một, yêu cầu bên cho thuê hoặc bên bán xuất trình hợp đồng thuê đã ký gần nhất của chính căn đó, hoặc của căn cùng loại, cùng phân khu và cùng thời điểm. Giá chào là mong muốn của chủ nhà, giá thuê thật là số tiền ghi trong hợp đồng và đã thanh toán. Bước hai, kiểm tra trạng thái pháp lý và bàn giao của căn: Riverside đã bàn giao và giao dịch chủ yếu là chuyển nhượng, nên pháp nhân đứng tên trong hợp đồng của đúng căn, tình trạng sổ hồng của căn đó và các giấy tờ liên quan đều cần được đối chiếu, vì hồ sơ tổng thể chưa đối chiếu được tình trạng sổ hồng theo từng căn. Bước ba, xác định rõ bên ký hợp đồng thuê và các điều kiện cho thuê lại, vì một số căn có thể gắn với điều kiện quản lý vận hành của khu, và nhầm bên ký sẽ nhầm cả thủ tục lẫn trách nhiệm.
Bước bốn, tính đủ chi phí trước khi kết luận một căn “cho thuê tốt”: phí quản lý vận hành theo đúng căn, thuế và phí liên quan đến hợp đồng thuê, chi phí trống căn giữa các kỳ thuê, và chi phí hoàn thiện hoặc sửa chữa nếu căn bàn giao chưa đủ điều kiện cho thuê ngay. Cuối cùng, cảnh giác với tin rao mạo danh chủ đầu tư hoặc kênh phân phối chính thức để chào thuê giá rẻ rồi thu tiền giữ chỗ: chỉ làm việc qua kênh chính thức và yêu cầu giấy tờ của đúng căn. Cảnh báo này nhắm vào các kênh rao bán và đối tượng mạo danh, không nhắm vào chủ đầu tư, và là bước bảo vệ người thuê cũng như người mua khỏi những giao dịch không có căn cứ.
Tỷ suất cho thuê: cách tính đúng và những con số không nên tin
Cách tính tỷ suất đúng, về nguyên tắc, là lấy tiền thuê ròng trong một năm, tức là tiền thuê đã ký trừ đi phí quản lý, thuế phí và chi phí trống căn, chia cho tổng vốn đã bỏ ra để sở hữu căn đó. Công thức này chỉ có ý nghĩa khi cả tử số và mẫu số đều thuộc về cùng một căn và cùng một thời điểm, và khi tiền thuê là tiền thuê đã ký chứ không phải giá chào. Vì hồ sơ không công bố giá thuê, tỷ lệ lấp đầy hay chi phí vận hành theo từng căn, bài này không thể cho ra một tỷ suất minh họa có căn cứ, và bất kỳ tỷ suất nào được quảng cáo mà không kèm theo hợp đồng thuê và giá mua của đúng căn đó đều nên được xem là chưa kiểm chứng. Người mua cũng nên tách hai thị trường: thuê ở dài hạn cho gia đình và thuê kinh doanh tại shophouse quanh cụm Vincom và Almaz, vì hai nhóm khách này có biên độ giá và rủi ro trống căn khác nhau, và một tỷ suất gộp chung cho cả hai sẽ che mất sự khác biệt đó.
Tham khảo thêm bài cho thuê Vinhomes Ocean Park để thấy cùng một khung phân tích áp vào khu có cấu trúc sản phẩm khác sẽ cho kết luận khác. Với Riverside, kết luận có căn cứ nhất lúc này là: nguồn cung cho thuê thật nằm ở nhà đã bàn giao thuộc giai đoạn 1, Harmony và Symphony, giá thuê phải kiểm chứng theo từng mã căn, và chưa có cơ sở để công bố một tỷ suất chung cho toàn khu.
Nếu bạn đang cầm một tin rao cho thuê tại Riverside, hãy gửi mã căn, phân khu và hợp đồng thuê tham chiếu nếu có cho đội ngũ của chúng tôi; với vai trò kênh tư vấn độc lập, chúng tôi sẽ đối chiếu căn đó thuộc phân khu nào và giá chào kia so với các căn cùng loại ra sao.
Câu hỏi thường gặp
Có bảng giá thuê chính thức của Vinhomes Riverside không?
Không. Hồ sơ không công bố bảng giá thuê, tỷ lệ lấp đầy hay tỷ suất cho thuê riêng cho Riverside; các mức thuê trên tin rao chỉ là giá chào của từng chủ nhà, mang tính tham khảo thị trường thứ cấp, không phải niêm yết của chủ đầu tư và không cam kết tỷ suất.
Phân khu nào cho thuê tốt tại Vinhomes Riverside?
Xét theo logic sản phẩm: biệt thự giai đoạn 1 và The Harmony hợp cho thuê ở dài hạn cho gia đình, nhất là các căn ven kênh, ven hồ; căn hộ Symphony hợp với khách thuê độc thân, cặp đôi và gia đình nhỏ; shophouse gắn với nhu cầu thuê kinh doanh quanh cụm Vincom và Almaz.
Căn hộ Symphony có diện tích bao nhiêu, có bao nhiêu shophouse?
Symphony gồm khoảng 1.500 căn hộ 1 đến 3 phòng ngủ, diện tích khoảng 37 đến 119,5 mét vuông theo nguồn tham khảo, cùng 62 shophouse; khu gồm 5 khối căn hộ S1, S2, S3, S5, S6 và 1 tháp văn phòng.
Trước khi mua để cho thuê tại Riverside cần kiểm chứng gì?
Hợp đồng thuê đã ký của đúng căn hoặc căn cùng loại, cùng phân khu; giấy tờ pháp lý và tình trạng bàn giao của căn; bên ký hợp đồng; phí quản lý, thuế phí, chi phí trống căn và chi phí hoàn thiện, tất cả đều phải hỏi theo đúng mã căn và ghi vào hợp đồng.
DuanVinhomes.vn có phải website chính thức của dự án không?
Không. Đây là kênh thông tin và tư vấn độc lập, tổng hợp dữ liệu từ văn bản và nguồn công khai đã kiểm chứng; kênh không phải website chính thức của Vingroup hay Vinhomes và không được ủy quyền phân phối dự án.