Vinhomes Nguyễn Chí Thanh không còn quỹ sơ cấp nào để mua. Toàn bộ khoảng 378 căn hộ trong tổ hợp tại số 54A đường Nguyễn Chí Thanh đã bàn giao từ năm 2015 và có cư dân sinh sống, nên mọi giao dịch hiện nay đều là chuyển nhượng thứ cấp giữa các chủ sở hữu. Nếu bạn cần vay ngân hàng để mua một căn tại đây, khoản vay của bạn sẽ được xét như vay mua nhà đã qua sử dụng ở trung tâm Hà Nội, với các khâu định giá, thẩm định giấy tờ và giải ngân khác hẳn thời dự án còn mở bán. Bài viết này trình bày đúng những khác biệt đó để bạn chuẩn bị hồ sơ vay cho khớp với giao dịch.
Bức tranh chung của dự án nằm tại trang tổng quan Vinhomes Nguyễn Chí Thanh: một tòa căn hộ cùng một tòa văn phòng hạng A 30 tầng và khối đế trung tâm thương mại 6 tầng trên khu đất khoảng 13.039 m2, căn hộ bố trí từ tầng 7 đến tầng 30, diện tích 54 đến 170 m2, từ 1 đến 4 phòng ngủ. Quy mô nhỏ và vị trí lõi trung tâm khiến mỗi căn là một trường hợp riêng khi ngân hàng định giá.
Vì sao vay mua chuyển nhượng khác hẳn vay thời mở bán
Thời dự án còn bán sơ cấp, người mua vay dựa trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có tiến độ thanh toán rõ ràng và đôi khi có chương trình hỗ trợ lãi suất. Nay những điều đó không còn. Ngân hàng cho vay dựa trên giá trị định giá của chính căn hộ bạn mua, tại thời điểm giao dịch, sau khi cử người thẩm định hiện trạng căn. Giá hai bên thỏa thuận chỉ là một căn cứ tham khảo, và nếu giá chốt cao hơn giá định giá, phần chênh lệch bạn phải tự bù bằng vốn có sẵn.
Điểm khác biệt thứ hai là giấy tờ của căn hộ. Sau nhiều năm vận hành, giỏ hàng chuyển nhượng tại đây gồm cả căn đã có sổ và căn vẫn ở dạng hợp đồng mua bán. Căn có sổ là hồ sơ vay thuận lợi nhất vì tài sản thế chấp rõ ràng. Căn chưa có sổ buộc ngân hàng phải kiểm tra thêm hợp đồng gốc, tình trạng thanh toán và tiến trình cấp sổ, thời gian duyệt lâu hơn và khả năng bị từ chối cao hơn. Bạn nên xác định trạng thái này ngay từ khi xem nhà, và có thể đối chiếu thêm với bài pháp lý Vinhomes Nguyễn Chí Thanh để hiểu đúng giấy tờ mình sắp mua.
Ngân hàng thẩm định căn hộ và hồ sơ người mua thế nào
📩 Nhận danh sách căn chuyển nhượng giá tốt qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Với căn hộ đã sử dụng khoảng mười năm, thẩm định viên sẽ xem thực tế căn hộ: tầng, hướng, tầm nhìn, tình trạng nội thất và mức độ xuống cấp của các hạng mục chung như hành lang, thang máy. Căn ở tầng cao thoáng view, nội thất được chủ cũ đầu tư giữ gìn, thường được định giá tốt hơn căn tầng thấp sát khối đế thương mại hoặc căn để trống lâu ngày xuống cấp. Vì dự án chỉ có khoảng 378 căn, số lượng giao dịch tham chiếu không nhiều, nên kết quả định giá giữa các ngân hàng có thể chênh nhau, và việc hỏi hai đến ba ngân hàng trước khi chốt là việc nên làm.
Về hồ sơ người mua, ngân hàng xét thu nhập, lịch sử tín dụng và khả năng trả nợ như thông lệ. Khoản vay mua chuyển nhượng thường được giải ngân gắn với thời điểm công chứng và sang tên, thông qua tài khoản phong tỏa để bảo đảm tiền đến tay người bán đúng lúc giấy tờ hoàn tất. Các bước thủ tục đã được hệ thống trong bài thủ tục sang tên Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, bạn nên khớp lịch vay với lịch công chứng ngay từ đầu để tránh lỡ hẹn với người bán.
Một phép tính minh họa để ước lượng khả năng trả nợ
Hồ sơ dự án không công bố khoảng giá thứ cấp đủ tin cậy làm chuẩn, nên bài viết dùng một phép tính minh họa với con số giả định, bạn thay bằng giá chốt thực tế của căn mình chọn là có ngay bức tranh dòng tiền. Giả định bạn mua một căn 2 phòng ngủ với giá thỏa thuận 6 tỷ đồng, vay 65 phần trăm tức 3,9 tỷ đồng, trong 25 năm, lãi suất giả định 9 phần trăm mỗi năm. Số tiền trả hằng tháng theo dư nợ giảm dần ở giai đoạn ổn định vào khoảng 32,7 triệu đồng.
Theo thông lệ thị trường, người mua chuyển nhượng thường chuẩn bị vốn tự có khoảng 30 đến 40 phần trăm giá trị căn hộ, cộng thêm khoản dự phòng cho chi phí sang tên gồm thuế, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động và chi phí thẩm định. Các khoản này cần được thỏa thuận rõ bên nào chịu trong văn bản đặt cọc, tránh tranh cãi khi đến ngày công chứng. Cách đọc tin rao và tránh giá ảo tại dự án này được phân tích trong bài giá chuyển nhượng Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, rất nên đọc trước khi bạn đưa một con số giá vào phép tính vay của mình.
Duyệt vay trước, đặt cọc sau
Trình tự an toàn nhất là: chọn căn, kiểm tra trạng thái sổ, gửi hồ sơ để ngân hàng thẩm định sơ bộ và định giá dự kiến, nhận được hạn mức nguyên tắc rồi mới ký đặt cọc. Trong văn bản đặt cọc, hãy ghi rõ thời hạn hoàn tất thủ tục vay và điều khoản xử lý tiền cọc nếu ngân hàng không duyệt như dự kiến. Với căn đang ở dạng hợp đồng mua bán, bước xác nhận nguyên tắc từ ngân hàng càng không thể bỏ qua.
Sau cùng, đừng quên tính cả chi phí sinh hoạt sau khi về ở, gồm phí quản lý và phí gửi xe theo quy định của ban quản lý tại thời điểm bạn mua, để tổng chi phí hằng tháng không vượt quá khả năng chi trả. Một khoản vay vừa sức, cộng với căn hộ đã được kiểm tra kỹ, mới là giao dịch chuyển nhượng trọn vẹn ở một dự án trung tâm như thế này. Nếu vẫn đang cân nhắc, bài có nên mua Vinhomes Nguyễn Chí Thanh sẽ giúp bạn đối chiếu nhu cầu ở thực của gia đình với đặc thù của tổ hợp.
Câu hỏi thường gặp
Mua chuyển nhượng căn hộ Vinhomes Nguyễn Chí Thanh có vay được ngân hàng không
Có, nếu căn hộ có giấy tờ rõ ràng và hồ sơ tài chính của người mua đạt yêu cầu. Căn đã có sổ là trường hợp thuận lợi nhất. Căn còn ở dạng hợp đồng mua bán sẽ được ngân hàng thẩm định kỹ hơn về tiến trình cấp sổ và tình trạng thanh toán của chủ cũ.
Ngân hàng định giá căn hộ tại dự án này dựa trên những gì
Dựa trên hiện trạng thực tế của căn gồm tầng, hướng, tầm nhìn, tình trạng nội thất và mặt bằng giao dịch thứ cấp quanh khu vực tại thời điểm thẩm định. Vì dự án chỉ có khoảng 378 căn nên giao dịch tham chiếu không nhiều, kết quả định giá giữa các ngân hàng có thể khác nhau.
Nên chuẩn bị vốn tự có bao nhiêu khi vay mua chuyển nhượng
Theo thông lệ thị trường, khoảng 30 đến 40 phần trăm giá trị căn hộ, cộng thêm dự phòng chi phí sang tên và thẩm định. Tỷ lệ vay thực tế do ngân hàng quyết định sau thẩm định, nên bạn cần có phương án bù đắp nếu giá định giá thấp hơn giá thỏa thuận.
Có nên đặt cọc trước khi biết kết quả vay không
Không nên. Hãy để ngân hàng thẩm định sơ bộ và cho hạn mức nguyên tắc trước, sau đó ký đặt cọc với điều khoản rõ ràng về trường hợp không vay được. Đây là cách bảo vệ khoản tiền cọc trong giao dịch chuyển nhượng có giá trị lớn tại trung tâm thành phố.