Ai tìm mua Vinhomes Gardenia ở thời điểm này cũng nên xác định ngay một điều: đây là thị trường chuyển nhượng thuần túy. Dự án trên đường Hàm Nghi, khu vực Mỹ Đình đã bàn giao, đã có cư dân sinh sống và hiện không có đợt mở bán sơ cấp nào đang diễn ra, nên khoản vay của bạn không đi kèm chính sách bán hàng nào của chủ đầu tư cả. Ngân hàng xét vay dựa trên hồ sơ thu nhập của bạn và giá trị thẩm định của đúng căn bạn chọn, dù đó là căn hộ tại khối cao tầng The Arcadia hay một căn thấp tầng tại The Botanica. Bài viết này giúp người mua tại Vinhomes Gardenia hiểu cơ chế vay chuyển nhượng, phần vốn tự có cần chuẩn bị và thứ tự làm việc an toàn với ngân hàng trước khi đặt cọc.
Vì sao vay mua chuyển nhượng tại Gardenia không giống vay mua dự án mới
Ở dự án đang mở bán, ngân hàng giải ngân theo tiến độ xây dựng và người mua thường được hưởng các chính sách hỗ trợ gắn với đợt bán hàng. Tại Gardenia, căn nhà đã hiện hữu, người ở đã ổn định, nên quy trình đổi hẳn: ngân hàng thẩm định căn thật, đối chiếu giấy tờ của đúng căn đó, rồi giải ngân gắn với mốc công chứng chuyển nhượng và sang tên. Giá dùng để tính hạn mức là giá thẩm định của ngân hàng, không phải giá hai bên ghi trong thỏa thuận. Nếu bạn và người bán chốt giá cao hơn giá thẩm định, phần chênh lệch phải được bù bằng tiền mặt của bạn, và khoản này thường chỉ lộ ra khi hồ sơ đã đi khá xa.
Một điểm nữa hay bị bỏ qua là Gardenia có hai dòng sản phẩm rất khác nhau. Căn hộ cao tầng tại The Arcadia là tài sản quen thuộc với ngân hàng, việc thẩm định và thế chấp tương đối chuẩn hóa. Căn thấp tầng tại The Botanica có giá trị lớn hơn nhiều, tài sản gồm cả đất và nhà, hồ sơ thẩm định thường kỹ hơn, thời gian xử lý lâu hơn và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản có thể thấp hơn căn hộ. Vì vậy cùng một câu hỏi vay được bao nhiêu phần trăm, câu trả lời cho hai dòng sản phẩm trong cùng một dự án có thể không giống nhau.
Vốn tự có theo thông lệ thị trường và ví dụ tính khoản trả
📩 Nhận danh sách căn chuyển nhượng giá tốt qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Theo thông lệ thị trường với bất động sản đã bàn giao, ngân hàng thường cho vay khoảng 70 đến 80 phần trăm giá trị thẩm định đối với căn hộ, tỷ lệ với nhà thấp tầng giá trị lớn thường được xét thận trọng hơn. Đây là thông lệ để bạn dự trù, không phải cam kết của bất kỳ ngân hàng nào, vì hạn mức cuối cùng còn phụ thuộc thu nhập và lịch sử tín dụng của chính bạn. Người mua nên chuẩn bị vốn tự có gồm phần tiền ngoài khoản vay, phần chênh nếu giá thỏa thuận vượt giá thẩm định, và một khoản dự phòng cho chi phí giao dịch.
Hồ sơ dự án hiện không có khoảng giá chuyển nhượng đủ tin cậy để công bố, nên ví dụ dưới đây dùng một con số tròn hoàn toàn giả định để minh họa phép tính, không phải giá rao của bất kỳ căn nào tại Gardenia. Giả sử bạn chốt mua một căn hộ tại The Arcadia với giá 5 tỷ đồng, ngân hàng thẩm định bằng đúng giá này và cho vay 70 phần trăm, tức 3,5 tỷ đồng, vốn tự có của bạn là 1,5 tỷ đồng. Với giả định lãi suất 9 phần trăm một năm, kỳ hạn 20 năm, trả gốc đều hằng tháng và lãi trên dư nợ giảm dần, tiền gốc mỗi tháng khoảng 14,6 triệu đồng, tiền lãi tháng đầu khoảng 26,3 triệu đồng, tổng khoản trả tháng đầu khoảng 40,8 triệu đồng và giảm dần về khoảng 14,7 triệu đồng ở tháng cuối. Tổng tiền lãi suốt kỳ vay vào khoảng 3,16 tỷ đồng. Lãi suất 9 phần trăm chỉ là giả định phục vụ việc tính toán, lãi suất thật do ngân hàng áp tại thời điểm vay quyết định và bạn cần xin bảng tính chính thức cho khoản vay của mình trước khi ký.
Cách đọc và đối chiếu giá từng căn tại dự án này đã được trình bày trong bài giá chuyển nhượng Vinhomes Gardenia. Đọc bài đó trước khi chốt giá sẽ giúp bạn tránh việc vay theo một mức giá mà ngân hàng không công nhận khi thẩm định.
Duyệt vay trước khi đặt cọc và các chi phí ngoài tiền căn
Thứ tự làm việc an toàn gần như không có ngoại lệ: thẩm định khả năng vay trước, kiểm tra giấy tờ căn sau, đặt cọc cuối cùng. Bạn nên mang hồ sơ thu nhập tới ngân hàng để biết trước hạn mức tối đa theo thu nhập, đồng thời hỏi rõ điều kiện với đúng dòng sản phẩm mình định mua, căn hộ Arcadia hay nhà thấp tầng Botanica. Song song, kiểm tra tình trạng sổ và các bước sang tên của căn theo bài thủ tục sang tên Vinhomes Gardenia, vì hồ sơ vay và hồ sơ sang tên dùng chung một bộ giấy tờ của căn. Khi ký đặt cọc, nên ghi điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp ngân hàng từ chối cho vay hoặc thẩm định giá thấp hơn đáng kể so với giá thỏa thuận, thay vì đặt cọc vô điều kiện theo lời hứa miệng.
Về chi phí, ngoài tiền căn bạn còn phải dự trù thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, phí công chứng và phí thẩm định tài sản của ngân hàng. Hồ sơ dự án không công bố biểu phí hay thuế suất cụ thể, và việc bên nào chịu khoản nào phần lớn do hai bên thỏa thuận, nên hãy đối chiếu quy định đang áp dụng tại thời điểm giao dịch và ghi thỏa thuận phân chia chi phí vào hợp đồng. Với nhà thấp tầng tại Botanica, giá trị giao dịch lớn nên chỉ một khoản phí tính theo phần trăm giá trị cũng thành số tiền đáng kể, càng cần tính trước thay vì để tới ngày công chứng mới biết.
Câu hỏi thường gặp
Vay mua căn hộ The Arcadia và nhà thấp tầng The Botanica có khác nhau không
Có. Căn hộ cao tầng là loại tài sản ngân hàng xử lý quen thuộc nên quy trình thẩm định và thế chấp thường nhanh và chuẩn hóa hơn. Nhà thấp tầng gồm cả đất và nhà với giá trị lớn, hồ sơ thường được xét kỹ hơn và tỷ lệ cho vay có thể thận trọng hơn. Bạn nên hỏi ngân hàng theo đúng dòng sản phẩm mình định mua thay vì dùng điều kiện của dòng còn lại.
Ngân hàng tính hạn mức vay theo giá thỏa thuận hay giá thẩm định
Theo giá thẩm định của ngân hàng. Nếu giá bạn thỏa thuận với người bán cao hơn giá thẩm định, phần chênh lệch phải do bạn tự bù bằng vốn tự có và ngân hàng không nâng hạn mức theo giá thỏa thuận. Đây là lý do cần thẩm định sơ bộ và cân nhắc giá chốt trước khi đặt cọc.
Chưa biết vay được bao nhiêu thì có nên đặt cọc giữ căn tốt không
Không nên đặt cọc vô điều kiện khi chưa rõ khả năng vay. Nếu căn thực sự phù hợp, hãy thẩm định sơ bộ hồ sơ vay trước, và trong thỏa thuận đặt cọc cần có điều khoản về việc hoàn hoặc xử lý tiền cọc khi ngân hàng từ chối cho vay hay thẩm định giá thấp hơn nhiều so với giá thỏa thuận.
Mua Gardenia để ở thì khoản trả hằng tháng bao nhiêu là an toàn
Một nguyên tắc được dùng phổ biến là khoản trả tháng nặng nhất, thường là tháng đầu nếu trả theo dư nợ giảm dần, không nên vượt quá khoảng một nửa thu nhập ổn định của gia đình, để còn dư cho sinh hoạt và dự phòng. Trong ví dụ giả định của bài, khoản trả tháng đầu khoảng 40,8 triệu đồng với khoản vay 3,5 tỷ đồng, bạn có thể dùng tỷ lệ này để tự đối chiếu với thu nhập của mình.