Thuế chuyển nhượng nhà đất 2026 gồm hai khoản chính mà hầu như giao dịch nào cũng gặp: thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do bên bán nộp, và lệ phí trước bạ 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ do bên mua nộp, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Ngoài ra còn có phí công chứng tính theo bậc giá trị hợp đồng và một số khoản phí, lệ phí khác theo quy định của từng địa phương. Bài viết này cập nhật theo quy định áp dụng trong năm 2026, kèm ví dụ tính cụ thể và các trường hợp được miễn thuế mà nhiều người hay bỏ sót.
Bảng thuế và phí chuyển nhượng nhà đất 2026
Bảng dưới đây chỉ liệt kê các khoản đã có căn cứ văn bản rõ ràng. Những khoản mà mức thu do từng địa phương quyết định, bài viết ghi rõ là theo địa phương thay vì đưa ra một con số chung không có căn cứ.
| Khoản | Người nộp thông thường | Mức |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Bên bán (bên chuyển nhượng) | 2% trên giá chuyển nhượng |
| Lệ phí trước bạ nhà, đất | Bên mua (bên nhận chuyển nhượng) | 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ |
| Phí công chứng hợp đồng | Theo thỏa thuận hai bên | Tính theo bậc giá trị, tối đa 10 triệu đồng/vụ việc |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận | Bên nộp hồ sơ | Theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất |
Các mức 2% và 0,5% trong bảng được đối chiếu ngày 26/10/2026: thuế thu nhập cá nhân 2% hiện được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026; lệ phí trước bạ 0,5% đối với nhà, đất theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP; phí công chứng theo bậc giá trị tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, tối đa 10 triệu đồng/vụ việc.
Thuế thu nhập cá nhân 2% tính như thế nào?
📩 Nhận bảng giá & chính sách mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Ví dụ minh họa với giả định giá tính thuế bằng đúng giá hợp đồng: một căn nhà chuyển nhượng với giá 3 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân là 60 triệu đồng, tức 2% của 3 tỷ. Đây là phép tính minh họa, không phải thông báo thuế của cơ quan thuế cho một hồ sơ cụ thể.
Có một điểm nhiều người hay nhầm: giá ghi trong hợp đồng không phải lúc nào cũng được lấy làm căn cứ tính thuế. Theo phản ánh từ báo chí về quy định hiện hành, trong trường hợp giá hợp đồng thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương, cơ quan thuế có thể xác định giá tính thuế theo quy định thay vì lấy nguyên giá hợp đồng. Vì vậy, kê khai giá quá thấp so với giá thị trường không giúp tiết kiệm thuế mà có thể làm hồ sơ bị xem xét lại và kéo dài thời gian sang tên. Cách tính chi tiết theo từng trường hợp đã được trình bày kỹ trong bài thuế chuyển nhượng nhà đất bao nhiêu phần trăm trên trang này, bạn nên đọc kèm để đối chiếu với bài cập nhật 2026 này.
Về phía bên mua, xem thêm bài thủ tục mua bán nhà đất 2026 và bài chi phí sang tên sổ đỏ để dự trù đủ các khoản ngoài tiền mua nhà.
Lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá nào?
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được tính bằng 0,5% nhân với giá tính lệ phí trước bạ. Với ví dụ căn nhà giá 3 tỷ đồng và giả định giá tính lệ phí trước bạ cũng là 3 tỷ đồng, lệ phí trước bạ phải nộp là 15 triệu đồng. Người nộp lệ phí trước bạ thông thường là bên mua, tức bên nhận chuyển nhượng và đứng tên trên giấy chứng nhận mới, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác và được cơ quan thuế chấp nhận theo tờ khai của các bên.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất thường gắn với bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, còn đối với nhà gắn liền với đất thì còn phụ thuộc diện tích, cấp nhà và giá xây dựng. Vì mỗi địa phương ban hành bảng giá riêng, con số 15 triệu đồng trong ví dụ chỉ đúng khi giá tính lệ phí trước bạ bằng đúng giá hợp đồng.
Các khoản phí khác ngoài thuế và lệ phí trước bạ
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng được tính theo bậc giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Các bậc được quy định chi tiết trong thông tư, và mức thu tối đa cho một vụ việc là 10 triệu đồng. Vì phí công chứng tính theo bậc lũy tiến nên với giao dịch giá trị lớn, bạn không nên áp dụng một tỷ lệ phần trăm duy nhất cho toàn bộ giá trị mà phải tính theo từng bậc theo văn bản.
Ngoài ra, người nộp hồ sơ còn có thể phải nộp phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận mới. Hai khoản này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu khác nhau giữa các địa phương — bài viết không đưa ra một con số chung vì không có căn cứ áp dụng toàn quốc. Nếu thửa đất phải đo đạc lại, chi phí đo đạc phát sinh theo đơn giá dịch vụ tại địa phương.
Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân năm 2026
Theo thông tin từ Cục Thuế và báo chí đưa tin về Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân trong ba nhóm trường hợp. Nhóm thứ nhất là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích trực tiếp: vợ chồng, cha mẹ và con, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ vợ và con rể, ông bà và cháu, anh chị em ruột. Nhóm thứ hai là chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam, với điều kiện người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại thời điểm chuyển nhượng. Nhóm thứ ba liên quan đến việc phân chia bất động sản khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc bản án của tòa án.
Miễn thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa với miễn mọi khoản. Lệ phí trước bạ trong giao dịch tặng cho, thừa kế giữa người thân cũng có quy định miễn riêng, nhưng hồ sơ chứng minh quan hệ phải đầy đủ — giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy tờ xác nhận quan hệ theo quy định. Nếu hồ sơ chưa đủ, cơ quan thuế có thể yêu cầu nộp thuế trước rồi giải quyết miễn giảm sau, làm kéo dài thời gian nhận sổ mới.
Về bên nộp thuế: các bên có thể thỏa thuận để bên mua chịu toàn bộ thuế, phí để bên bán nhận đủ giá bán. Thỏa thuận này không làm thay đổi tổng số thuế phải nộp, nhưng cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi cơ quan thuế ra thông báo. Với người mua nhà bằng vốn vay, bài vay mua nhà ở xã hội 2026 giúp bạn hình dung tổng dòng tiền phải chuẩn bị, gồm cả tiền vay, thuế, phí và chi phí sang tên.
Với giao dịch trong dự án cụ thể, xem thêm bài chính sách chuyển nhượng Vinhomes Times City về các khoản phí, thuế và thủ tục sang tên riêng của dự án đó.
Nói rõ thêm một câu về nguồn tin: trang này là kênh thông tin độc lập, tổng hợp quy định thuế, phí từ văn bản và báo chính thống để bạn tham khảo và dự trù ngân sách, không phải cơ quan thuế. Số thuế thực tế luôn do cơ quan thuế xác định theo hồ sơ và bảng giá đất tại địa phương.
Đọc thêm: sang tên sổ đỏ cần giấy tờ gì.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân 2% của bên bán, giao dịch còn có một khoản của bên mua là lệ phí trước bạ 0,5% giá tính lệ phí, và hai khoản này khác nhau ở người nộp lẫn căn cứ tính.
Câu hỏi thường gặp
Thuế chuyển nhượng nhà đất 2026 là bao nhiêu phần trăm?
Thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá chuyển nhượng, do bên bán nộp. Bên mua nộp thêm lệ phí trước bạ 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ, cộng phí công chứng theo bậc giá trị và các khoản phí theo địa phương.
Nhà 3 tỷ đồng thì nộp thuế bao nhiêu?
Với giả định giá tính thuế bằng giá hợp đồng 3 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân là 60 triệu đồng và lệ phí trước bạ là 15 triệu đồng. Thực tế cơ quan thuế có thể xác định lại giá tính thuế theo bảng giá đất của địa phương.
Chuyển nhượng cho con ruột có phải nộp thuế không?
Chuyển nhượng, tặng cho bất động sản giữa cha mẹ và con thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, với điều kiện có đủ giấy tờ chứng minh quan hệ. Bạn vẫn cần kê khai và làm thủ tục để được xác nhận miễn thuế.
Bên mua có thể chịu toàn bộ thuế, phí thay bên bán không?
Có, nếu hai bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Thỏa thuận này không làm thay đổi tổng số thuế phải nộp, nhưng giúp bên bán nhận đủ giá bán và tránh tranh chấp khi cơ quan thuế ra thông báo.