Đọc mặt bằng Kỳ Hòa lúc này không giống đọc catalogue căn hộ, vì đơn giản là chưa có catalogue nào cả. Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa quận 10 ở thời điểm hiện tại chỉ tồn tại ở tầng quy hoạch khu đất: ranh giới, ô chức năng, đường giao thông và khoảng xanh, tất cả đều nằm trong phương án đang được rà soát, lấy ý kiến, chưa được phê duyệt. Bài này đọc tổng mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa đúng từng lớp bản vẽ ấy, nói rõ lớp nào là đề xuất, lớp nào còn là nghiên cứu, và lớp nào tuyệt đối chưa có.
Trước hết là ranh khu đất. Khu đất 8,27 ha tại 238 đường 3 Tháng 2, phường Hòa Hưng, được bao bởi bốn phía: phía Nam là đường 3 Tháng 2, phía Tây là Lê Hồng Phong và Hoàng Dư Khương, phía Bắc là Cao Thắng nối dài, phía Đông là một tuyến đường quy hoạch rộng 20 m. Ranh này quan trọng vì nó quyết định mọi thứ khác: khối nhà đặt ở đâu, đường nội bộ chạy thế nào, khoảng lùi bao nhiêu. Trong các bản vẽ hồ sơ, ranh điều chỉnh được nhấn bằng đường viền màu, nổi bật giữa mạng lưới đường và các ô đất xung quanh, kèm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình.
Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa quận 10 nhìn từ ranh khu đất
Trên bản đồ sử dụng đất, khu đất được chia thành các ô chức năng riêng bằng màu sắc và ký hiệu. Nhóm nhà ở chiếm phần lớn nhất: đất ở chung cư hơn 4,2 ha, tức hơn 51% diện tích, tập trung thành các khối cao tầng về phía Đông Bắc, thấp dần về các tuyến đường bao quanh. Phần còn lại dành cho giáo dục 9.394 m² với trường mầm non và trường liên cấp tiểu học, THCS, cây xanh công cộng khoảng 1,5 ha, quỹ đất công trình công cộng cho văn hóa, y tế, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ tại khối đế và công trình ngầm tối đa ba tầng hầm (một tầng thương mại, hai tầng đỗ xe). Cách đọc đúng là đọc theo ô đất, không đọc theo tháp, vì phương án chưa chốt số tháp cuối cùng.
Một lưu ý mà người đọc bản vẽ hay bỏ qua: các chỉ tiêu ghi trên bản đồ là chỉ tiêu tối đa của phương án, không phải cam kết xây dựng. Chiều cao tối đa 45 tầng, mật độ xây dựng khối đế tối đa 60%, hệ số sử dụng đất tối đa 11 lần, dân số dự kiến khoảng 10.000 người, tất cả đều có chữ tối đa hoặc dự kiến đi kèm, và đều có thể điều chỉnh sau khi rà soát, phê duyệt. Bài quy hoạch Vinhomes Kỳ Hòa đã chỉ ra một bộ chỉ tiêu khác đang lưu hành, gồm 7 tòa cao tối đa 50 tầng và dân số 11.428 người, để thấy vì sao không nên lấy bất cứ con số nào trong hai bộ làm con số chốt.
Sơ đồ tổ chức không gian nói gì về cách bố trí khối nhà
📩 Nhận thông tin mở bán mới nhất qua Zalo — gửi trong ít phút, miễn phí
Lớp bản vẽ thứ hai là sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan, ký hiệu QH-05 trong hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu. Trên sơ đồ này, các khối nhà cao tầng được bố trí quanh một khoảng xanh ở trung tâm khu đất, liên kết với những dải cảnh quan và lối đi giữa các nhóm công trình, tạo thành mạng không gian mở trong khu đất. Những mảng xanh trên mái cũng xuất hiện trong cách tổ chức không gian, và bản vẽ đặt tổ hợp mới trong tương quan với khu dân cư, công trình y tế, giáo dục và văn hóa hiện hữu xung quanh.
Cần phân biệt rõ hai tầng bản vẽ: bản đồ sử dụng đất và sơ đồ tổ chức không gian thuộc về quy hoạch, còn bản vẽ thiết kế công trình và mặt bằng tầng căn hộ thuộc về giai đoạn sau, khi đồ án đã được phê duyệt và chủ đầu tư triển khai thiết kế. Ở thời điểm hiện tại, hồ sơ không có mặt bằng tầng căn hộ, không có diện tích từng loại căn, không có số lượng căn hộ chốt, và cũng không có phối cảnh công trình cuối cùng. Bất cứ hình ảnh nào tự nhận là mặt bằng căn hộ Kỳ Hòa lúc này đều không lấy từ hồ sơ đang lấy ý kiến. Nói cách khác, mặt bằng dự án Vinhomes Kỳ Hòa lúc này dừng ở tầng quy hoạch, chưa phải mặt bằng sản phẩm. Bài phân khu Vinhomes Kỳ Hòa liệt kê các hợp phần chức năng theo đúng phương án, để độc giả không nhầm hợp phần quy hoạch với phân khu bán hàng.
Giao thông và mô hình TOD đọc từ bản đồ như thế nào
Lớp bản vẽ thứ ba là bản đồ quy hoạch giao thông, thể hiện mạng đường liên khu vực, đường khu vực và đường nội bộ bằng các nét màu khác nhau, kèm mặt cắt đường ở phần dưới bản vẽ, phân chia lòng đường, vỉa hè và vị trí cây xanh. Các trục 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong, Cao Thắng và Cách Mạng Tháng Tám tạo nên khung kết nối của khu vực, bên cạnh những tuyến đường nhỏ hơn xuyên qua các ô phố. Đọc cùng bản đồ sử dụng đất, lớp giao thông này cho thấy khu nhà ở cao tầng được đề xuất tiếp cận hệ thống giao thông đô thị hiện hữu ra sao, lối vào đặt ở đâu, vỉa hè và không gian đi bộ được tổ chức thế nào.
Phương án được tổ chức theo mô hình TOD, tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, tận dụng động lực từ tuyến metro số 2 Bến Thành, Tham Lương đi qua khu vực. Tên ga Dân Chủ (ST03) và Hòa Hưng (ST04) hiện mới là cách gọi tham khảo theo vị trí trên tuyến, chưa có công bố chính thức xác nhận tên ga tại các vị trí này; khoảng cách từ khu đất tới ga chỉ là ước lượng theo đường bộ. Điều chắc chắn duy nhất từ hồ sơ là định hướng gắn tổ hợp với giao thông công cộng, còn vị trí lối lên xuống ga và đường đi bộ thực tế phải chờ bản vẽ và văn bản chính thức ở giai đoạn sau.
Cuối cùng, cách đọc mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa theo đồ án có kỷ luật là luôn kiểm tra khung tên của bản vẽ: tên đồ án, tỷ lệ, ngày lập và đơn vị phát hành, rồi đối chiếu với văn bản đi kèm. Bản vẽ 1/2000 mô tả quy hoạch phân khu, bản vẽ 1/500 thể hiện quy hoạch chi tiết, và cả hai đều không thay thế mặt bằng căn hộ. Khi đồ án 1/500 được phê duyệt, các chỉ tiêu, ô đất và tổ chức không gian mới trở thành cơ sở pháp lý để nói tới sản phẩm, và tới lúc đó bài này sẽ được cập nhật theo văn bản mới.
Bài viết này thuộc kênh thông tin độc lập về các dự án Vinhomes, tổng hợp từ hồ sơ quy hoạch đang lấy ý kiến, không phải tài liệu bán hàng của chủ đầu tư, và mọi con số đều ghi rõ là phương án chưa chốt. Xem tổng quan dự án tại trang dự án Vinhomes Kỳ Hòa, và đối chiếu với bài vị trí Vinhomes Kỳ Hòa để đặt các bản vẽ vào đúng mạng đường bao quanh.
Câu hỏi thường gặp
Mặt bằng Vinhomes Kỳ Hòa hiện có những gì?
Chỉ có mặt bằng ở tầng quy hoạch khu đất: ranh giới, ô chức năng, đường giao thông, khoảng xanh và sơ đồ tổ chức không gian trong phương án đang lấy ý kiến. Chưa có mặt bằng tầng căn hộ hay diện tích từng loại căn.
Khu đất được chia thành các ô chức năng nào?
Đất ở chung cư hơn 4,2 ha ở phía Đông Bắc, đất giáo dục 9.394 m², cây xanh công cộng khoảng 1,5 ha, quỹ đất công trình công cộng, thương mại, dịch vụ tại khối đế và công trình ngầm tối đa ba tầng hầm (một tầng thương mại, hai tầng đỗ xe), tất cả theo phương án đang lấy ý kiến và có thể điều chỉnh khi phê duyệt.
Vì sao có hai bộ chỉ tiêu quy hoạch khác nhau?
Vì bên cạnh bộ số của đồ án đang lấy ý kiến, thị trường còn lưu hành một bộ số khác với 7 tòa, tối đa 50 tầng và dân số 11.428 người. Hai bộ số chưa thống nhất và chưa bộ nào được phê duyệt, nên chỉ tiêu chính thức chỉ xác định được khi đồ án được phê duyệt.
Khi nào mới có mặt bằng căn hộ thật?
Sau khi đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư và chủ đầu tư triển khai thiết kế công trình. Tới lúc đó, mặt bằng tầng và diện tích căn mới có tài liệu tương ứng để đối chiếu.
Bản vẽ QH-05 là gì?
Là sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan trong hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu, thể hiện cách bố trí khối nhà quanh khoảng xanh trung tâm. Đây là bản vẽ quy hoạch, không phải thiết kế cuối cùng của công trình.