Theo chiến lược phát triển đô thị tại Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha đất hoenej nay lên 460.000 ha vào năm 2020. Qua đó, diện tích nhà ở sẽ nâng từ bình quân 11,7m2/đầu người lên 20/m2 /đầu người với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến hàng chục triệu m2 mỗi năm. Bên cạnh đó, do ngày càng có nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống và du lịch tại Việt Nam nên nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, phòng lưu trú khách sạn cho người nước ngoài cũng tăng cao. Điều này cho thấy thị trường nhà đất tại Việt Nam ngày càng sôi động. Tuy nhiên hiện nay phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu thị trường, và họ đang loay hoay tìm hướng huy động vốn bằng nhiều phương thức khác nhau.
I. Vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu – phương án khó khả thi?
Trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp nào có vốn lớn thì thực hiện các dự án lớn, doanh nghiệp vốn ít thì thực hiện các dự án nhỏ nhưng trên thực tế không có một doanh nghiệp nào có đủ vốn để làm hết cả dự án. Thị trường bất động sản Việt Nam còn phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng do thị trường tài chính chưa phát triển và khi có những biến động xảy ra như hiện nay rõ ràng ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản. Trong giai đoạn này, việc vay ngân hàng để đầu tư cho bất động sản là vô cùng khó khăn vì lãi suất ngân hàng ngày một tăng, giá vật liệu xây dựng tăng cao và dự kiến sẽ còn tăng trong thời gian tới. Thông thường, đối với một dự án đầu tư có hiệu quả tốt, mục vốn vay ngân hàng chỉ nên chiếm 1/3 trên tổng vốn đầu tư của một dự án hoặc càng ít hơn thì càng tốt. Và nếu doanh nghiệp nào vay nhiều hơn tỷ lệ này thì chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Nhiều chủ doanh nghiệp cho biết: với lãi suất vay ngân hàng như hiện nay thì chỉ 5 năm là hết vốn và không một dự án nào có mức lãi bù đủ đắp khoản lãi suất lớn như vậy.
Trước thực trạng đó, không ít doanh nghiệp đã chọn phương thức phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay tự trả và tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn vay. Đây là một biện pháp huy động vốn thuộc về vĩ mô, thuộc về doanh nghiệp chứ không phải cho toàn bộ thị trường bất động sản. Hơn nữa , hiện nay không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành trái phiếu. Những doanh nghiệp được hỗ trợ từ ngân hàng, có uy tín, có thương hiệu mạnh, dự án hấp dẫn, khả thi và hầu hết phải có đơn vị bảo lãnh mới có khả năng đạt được mục tiêu đề ra với việc phát hành trái phiếu. Thực tế cho thấy phương pháp này còn quá mới mẻ đối với thị trường Việt Nam, do đó việc huy động vốn dưới hình thức này cũng không mở rộng đối với mọi doanh nghiệp trong ngành. Nhìn chung cách phát hành trái phiếu dạng như thế này không căn có mà vấn đề là phải xây dựng được một thị trường tài chính phục vụ cho phát triển bất động sản.
II. Giải pháp nào nhằm tăng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam?
Trước hết, chúng ta cần chú ý “thị trường bất động sản là một thị trường nền”, là đầu kéo các thị trường khác phát triển, khi thịt trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài chính, ngân hàng và giải quyết việc làm cho lượng lớn người lao động, tăng thu cho ngân sách quốc gia…mặt khác, “kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc thù, cần phải thực sự có sự chuyên nghiệp và cần một lượng vốn đầu tư rất lớn, sau đó cần vốn vay ngân hàng và phải là đầu tư dài hạn”.
1. Hệ thống ngân hàng Nhà Nước và ngân hàng thương mại cần có một nguồn vốn trung và dài hạn để có thể cho ngành kinh doanh bất động sản vay?
Nhiều năm nay, hệ thống ngân hàng sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay đầu tư trung và dài hạn kinh doanh bất động sản (trong đó, có phần cho vay đầu lĩnh vực đầu tư và phát triển dự án).
Ngày 10-08-2009 Ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư số 15/2009/TT-NHNN quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn của các ngành thương mại là 30% (thay vì 40% như trước đây); điều này chứng tỏ, hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam vẫn thường xuyên sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn; do đó luôn phải đối mặt với khó khăn và đây chính là một trong nhiều nguyên nhân gây bất ổn định kinh tế vĩ mô, gây lạm phát nền kinh tế.
a. Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc thù:
Đối với đầu tư dự án bất động sản, vòng quay vốn có chu kỳ khoảng từ 3 năm đến 5 năm mới hoàn thành xong một dự án, nhất là những dự án đầu tư bất động sản cần phải giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa…thường sẽ kéo dài rất lâu. Như vậy, ngành kinh doanh đầu tư dự án bất động sản (xây nhà biệt thự, xây chung cư căn hộ…) cần được cho vay vốn trung và dài hạn, ổn định.
b. Hệ thống ngân hàng thương mại được quyền từ chối cho khách hàng là đơn vị kinh doanh bất động sản không chuyên nghiệp vay vốn đầu tư dự án bất động sản.
Đầu tư phát triển một dự án bất động sản là chung cư cao tầng, khu biệt thự, nhà phố…đòi hỏi một sự chuyên nghiệp và cần có trình độ cao; từ việc quy hoạch bố trí mặt bằng, phân bổ cây xanh, đường đi, các công trình công cộng…bố trí đường điện ngầm, đường nước thải, từ việc tổ chức thi công xây dựng nhà cao tầng, xử lý móng cọc trên nền đất yếu, từ việc tổ chức bán hàng và quản lý hậu mãi…tất cả đòi hỏi phải thực sự chuyên nghiệp với một trình độ cao để có thể đảm bảo an toàn về sau.
Mặt khác, nguồn vốn ngân hàng còn rất hạn hẹp. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thời gian qua cho vay vượt quá sức mình? nhất là trong thời gian cuối năm 2007 thị trường bất động sản bùng phát lên đỉnh điểm, hàng ngàn công ty kinh doanh bất động sản mới ra đời (trong số đó đa phần chưa am hiểu, chưa chuyên nghiệp lĩnh vực kinh doanh bất động sản) dự án bất động sản trái ngành nghề, đa phần trong số đó sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng đầu tư dự án bất động sản (nặng tính đầu cơ), để có thể tập trung vốn, ngân hàng được quyền từ chối và cần thiết không cho vay đầu tư dự án bất động sản đối với những đơn vị đầu tư trái ngành nghề, không chuyên nghiệp. Nếu ngân hàng thực hiện từ chối không cho vay đối với những đơn vị không chuyên nghiệp, sẽ có một đơn vị phải sang nhượng dự án hoặc hợp tác đầu tư, thị trường bất động sản sẽ đi vào ổn định và phát triển lành mạnh.
c. Nhà nước và ngân hàng phải có trách nhiệm cho vay đầu tư dự án bất động sản trung và dài hạn đối với những đơn vị kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, có thương hiệu và uy tín, và không “hạn chế” cho vay như hiện nay. Kể cả cần thiết cho người mua nhà để ở được vay trả góp trung và dài hạn.
Như phần trên đã phân tích, khi phát triển thị trường bất động sản, sẽ kéo theo sự phát triển của nhiều thị trường, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách quốc gia; thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế quốc gia; do đó nhà nước và ngân hàng phải có trách nhiệm cho các công ty đầu tư dự án bất động sản chuyên nghiệp, có uy tín và thương hiệu vay trung và dài hạn, tùy theo quy mô đầu tư dự án lớn, nhỏ.
Do nguồn tiền còn eo hẹp, ngân hàng cần cho vay đầu tư tập trung dứt điểm từng dự án, nhất là tập trung cho vay đối với những dự án đã đầu tư dang dở, để sớm đưa công trình vào sử dụng, thu hồi vốn.
d. Để ngân hàng có nguồn tiền dài hạn và ổn định.
– Ngân hàng cần thiết tăng vốn điều lệ theo lộ trình quy định (quy định hiện nay trong năm 2010, các ngân hàng thương mại cổ phần phải tăng vốn điều lệ thấp nhất là 3.000 tỷ VNĐ).
Ngoài ra, nếu ngân hàng thương mại cổ phần nào có điều kiện phát hành tăng vốn (cần chú trọng mời đối tác trung và dài hạn nước ngoài tham gia cổ phần chiến lược ngân hàng)
Điều này sẽ rất tốt, ngân hàng Nhà Nước cần khuyến khích vì hiện nay trong thời kỳ hội nhập qui mô vốn của ngân hàng Việt Nam còn rất nhỏ.
– Nhà nước cần hỗ trợ cho hệ thống ngân hàng Việt Nam được vay nguồn tiền dài hạn từ việc chính phủ phát hành trái phiếu bằng ngoại tệ (thời hạn từ 5 năm trở lên) trên thị trường quốc tế (như cuối năm 2009, Nhà nước đã phát hành thành công trái phiếu ngoại tệ 01 tỷ USD trên thị trường quốc tế, với thời hạn 10 năm mới thanh toán).
Nhà nước cần tăng lượng phát hành thêm và cho hệ thống ngân hàng vay dài hạn (thông qua sự điều hành “vốn” của ngân hàng Nhà nước); theo nhu cầu số lượng cần bổ sung trung và dài hạn cho ngành ngân hàng (không phân biệt quốc doanh hoặc cổ phần thương mại) khoảng từ 10 % đến 15% GDP.
Hoặc nhà nước phải bảo lãnh cho các ngân hàng vay các định chế tài chính quốc tế và các nguồn dài hạn khác,…ổn định được nguồn cho vay trung và dài hạn, thị trường bất động sản phát triển sẽ đem về nguồn thu cho ngân sách quốc gia (thu từ các loại thuế liên quan đến bất động sản, thuế thu nhập doanh nghiệp…) hàng năm tăng lên (theo tính toán của một số chuyên gia bất động sản); nguồn thu từ thị trường bất động sản hàng năm sẽ chiếm tỷ trọng từ 20% đến 25% GDP; bên cạnh đó còn giải quyết được việc làm cho lượng lao động đáng kể.
e. Ngành ngân hàng cho vay trung và dài hạn cần chú ý ưu tiên đối với những đơn vị đầu tư dự án bất động sản thu hồi vốn nhanh
Ngoài yếu tố chuyên nghiệp, uy tín, thương hiệu, ngành ngân hàng cần chú ý ưu tiên cho vay đầu tư dự án bất động sản thu hồi vốn nhanh, đáp ứng nhu cầu số đông. Như vừa qua, sản phẩn E Home của Công ty Đầu tư bất động sản Nam Long, số lượng bán nhanh, đầu tư khu vực nhà ở trung bình đáp ứng nhu cầu số đông để người dân có sức tham gia, ngân hàng thu hồi vốn nhanh.
2. Doanh nghiệp kinh doanh đầu tư dự án bất động sản cần cơ cấu lại doanh nghiệp
Với đặc thù riêng của ngành kinh doanh bất động sản, cần một lượng vốn tự có rất lớn. Do đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có tổ chức hướng đi chuyên nghiệp: chuyên đề “Môi giới”, Thẩm định giá, Quản lý sàn giao dịch bất động sản; hay đầu tư dự án bất động sản. Từ đó, để xây dựng được chiến lược phát triển cho đơn vị mình.
Ngay cả khi lựa chọn chuyên ngành đầu tư phát triển dự án cũng cần định rõ nên đầu tư tập trung chuyên sâu lĩnh vực nào: nhà cao cấp, chung cư cao cấp, hoặc đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp, hoặc nhà trung bình…căn cứ trên nhu cầu của số đông xã hội để có thể ổn định “dòng” tiền mặt cho công ty.
Trường hợp đầu tư dự án bất động sản là khu du lịch, vui chơi, giải trí, đầu tư xây dựng khách sạn, xây dựng văn phòng cho thuê…cần phải tính đến yếu tố nhà đầu tư phải chịu đựng trong thời gian dài vài ba năm (trong thời gian thi công xây dựng. Công ty không có nguồn thu tiền mặt, đến khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng thì công ty mới có nguồn thu.
Kể cả trong thời gian đầu đưa công trình đang vào khai thác sử dụng, nguồn thu sẽ không đền và rất khó khăn, còn cần phải có thời gian để quảng bá, tiếp thị công trình.
• Để có nguồn vốn tự có lớn và dài hạn:
a. Doanh nghiệp cần tổ chức thành công ty cổ phần, phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu bất động sản…huy động vốn dài hạn thông qua niêm yết sớm trên thị trường chứng khoán.
Trong toàn bộ quá trình chuyển đổi thành công ty cổ phần, phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu bất động sản…doanh nghiệp cần tổ chức quản trị doanh nghiệp bằng mô hình quản trị doanh nghiệp tiên tiến.
Công khai, minh bạch tài chính , định kỳ hàng năm phải tiến hành kiểm toán tài chính đơn vị, làm các thủ tục cần thiết để niêm yết sớm trên thị trường chứng khoán. Chính sách thông qua huy động vốn trên thị trường chứng khoán sẽ đạt hiệu quả (có cả yếu tố ít tốn chi phí hơn các loại hình huy động vốn khác) và dễ dàng thành công hơn.
Thực tế, thời gian qua đã có nhiều công ty cổ phần huy động vốn bước đầu thành công trong việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu BĐS như: công ty cổ phần Vin com, Hoàng Anh Gia Lai, Sudico, REE, Vinamilk…(đa phần trong các công ty kể trên đã niêm yết giá sớm trên thị trường chứng khoán Việt Nam).
Để có thể trở thành công ty cổ phần niêm yết trên thị trường chứng khoán, phải tổ chức công khai, minh bạch tài chính, công bố thông tin để có thể huy động vốn dễ dàng cho đầu tư từ dự án bất động sản. Kiến nghị, Nhà nước cần sớm có cơ chế, khung hành lang pháp luật cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu đầu tư dự án bất động sản.
b. Doanh nghiệp tổ chức huy động “vốn” từ khách hàng là người mua căn hộ, nhà, đất…
Đây là một kênh huy động vốn mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp. Thông thường, các chủ đầu tư áp dụng 02 hình thức hợp đồng:
– Hợp đồng góp vốn xây dựng (biệt thự, căn hộ chung cư…) hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh;
– Hoặc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhà đất…
Sở dĩ, doanh nghiệp phải thực hiện theo một trong 2 hình thức hợp đồng kể trên là vì điều kiện để Nhà nước cho doanh nghiệp bán sản phẩm của dự án bất động sản là dự án này ít nhất phải được xây dựng xong phần móng (xây xong cơ sở hạ tầng).
Qua tổng kết từ thực tiễn thời gian qua, khi tổ chức huy động vốn từ khách hàng là người mua căn hộ, nhà, đất…cần chú ý thực hiện đúng những cam kết với khách hàng. Đây chính là uy tín, là thương hiệu của chủ đầu tư.
3. Nhà nước cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian đầu tư một dự án
Bộ Xây dựng và các ngành có liên quan cần rút ngắn các thủ tục hành chính cho việc cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng một dự án.
Qua các cuộc hội thảo chuyên đề bất động sản, kiến nghị rút từ 33 bước thủ tục cho việc cấp phép đầu tư xây dựng một dự án xuống còn 8 bước thủ tục, giảm thời gian từ 3 năm hoàn thành thủ tục cho một dự án xuống còn hoàn thành dưới 1 năm.
Thực hiện được điều này, Nhà nước đã giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhanh chóng đưa sản phẩm vào sử dụng, thu hồi vốn nhanh, giảm áp lực tài chính đầu tư kéo dài.
Cách đây 2 năm, Việt Nam được đánh giá là một trong những thành phố có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng lại “đội sổ” về tính minh bạch (điểm số minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam chỉ đạt 4,69. Đây là mức điểm thấp nhất, đứng thứ 56/56 quốc gia được khảo sát và cả khu vực châu Á – Thái Bình Dương đứng thứ 15/15 quốc gia). Tuy nhiên, theo công bố mới nhất vào ngày 30/06/2008 của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones lang La Salle cho thấy sự cải thiện rất rõ rệt. Nếu tính trên bình diện toàn cầu, tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam đứng ở vị trí số 11 trong tổng số 28 thị trường có mức độ cải thiện nhiều nhất.
Dựa theo bảng xếp hạng của JLL: Minh bạch cao – Minh bạch – Bán minh bạch – Minh bạch thấp và không minh bạch thì Việt Nam đang từ nhóm không minh bạch lên nhóm minh bạch mức độ thấp. Nếu nhìn theo hướng tích cực, Việt Nam đang có sự quan tâm trở lại của những công ty đa quốc gia trong hoặc động đầu tư kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp. Đây sẽ là một động lực làm tính minh bạch trên thị trường bất động sản Việt Nam. Và để nhanh chóng đạt được mức độ minh bạch cao hơn nữa thì nhất thiết Nhà nước cần phải công khai – minh bạch hóa trong quá trình đấu thầu, trong quy hoạch sử dụng đất và trình tự duyệt đầu tư dự án từ các cấp tỉnh. Thành phố và Trung ương nên tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế tham gia công bằng, doanh nghiệp trong và ngoài nước…
Nếu thực hiện được việc cải cách quan trọng này, đây chính là nhà nước gián tiếp giải quyết tài chính cho kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư sẽ giảm được cho phí lãi suất ngân hàng, mặt khác sẽ nhanh thu hồi vốn, hoặc có thể huy động nhiều nguồn vốn khác nhau (có thể từ khách hàng, bên thi công xây dựng…) do công trình được đưa vào thi công sớm. Mặt khác, các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp phải chuẩn bị kỹ lưỡng cho quá trình đầu tư, quan trọng hơn hết là giải quyết khâu tài chính. Từ đó, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
4. Nhà nước cần chủ trương cho doanh nghiệp được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất
Để hỗ trợ một phần khó khăn vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản , Nhà nước cần thiết cho doanh nghiệp được ghi nợ phần đóng thuế quyền sử dụng đất cho tới khi doanh nghiệp đưa đất vào sử dụng (thời gian cho ghi nợ là thời gian xây dựng hoàn thành công trình, thông thường là trong khoảng 2 năm). Doanh nghiệp sẽ phải đóng thuế theo tính toán của cơ quan chức năng thời điểm lúc đóng
5. Nhà nước cần thiết tổ chức triển khai một số công tác thuộc giai đoạn chuẩn bị tiền khả thi
Đây chính là giai đoạn mất nhiều thời gian nhất. Bao gồm:
- Quy hoạc đất đai 1/2000;
- Xây dựng đề án tiền khả thi;
- Tổ chức giải phóng mặt bằng (nhiều trường hợp nên phối hợp giữa Nhà nước và nhà đầu tư).
Từ giai đoạn tiền khả thi, sau đó nhà nước đưa ra đấu thầu đầu tư dự án. Làm được như vậy, giai đoạn bỏ vốn của nhà đầu tư dự án bất động sản sẽ ngắn lại, áp lực vốn sẽ bớt căng thẳng. Mặt khác thông qua đấu thầu sẽ hạn chế được tiêu cực phát sinh trong việc cấp phép đầu tư dự án.
6. Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành chính sách về quỹ tiết kiệm nhà ở, chính sách và quỹ tín thác bất động sản, chính sách về hệ thống thế chấp bất động sản…
Trước mắt, cần thực hiện ngay một số biện pháp cấp bách:
+Khuyến khích các đơn vị không chuyên ngành sang nhượng dự án hoặc tổ chức hợp tác liên kết nhiều đơn vị để cùng đầu tư một dự án bất động sản.
+Ngân hàng ưu tiên giải quyết vốn cho các dự án đầu tư dở dang, thúc đẩy hoàn thành sớm công trình đưa vào sử dụng để thu hồi vốn.
7. Tiếp tục đẩy mạnh việc khai thác nguồn vốn đầu tư dự án bất động sản từ các nhà đầu tư quốc tế (FDI) và lực lượng Việt Kiều tại các nước đầu tư vào phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam.
Để thực hiện được điều này, ngoài việc đẩy mạnh các cải cách thủ tục hành chính trong việc cấp phép đầu tư dự án. Nhà nước cần thực hiện công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó:
- Thông tin về quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch (cập nhật kịp thời);
- Thông tin về đấu thầu dự án bất động sản; thời gian, chi tiết dự án…
Ngoài ra, cần củng cố về số lượng và chất lượng, đẩy mạnh việc tổ chức các hội cho xúc tiến thương mại trong và ngoài nước nhằm mục đích mời gọi nhà đầu tư quốc tế và lực lượng kiều bào (trên 4 triệu người) Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài; căn cứ trên chủ trương của nhà nước mở rộng cho các thành phần kinh tế tham gia đầu tư dự án phát triển bất động sản toàn bộ những lĩnh vực luật pháp không cấm. Kể cả đầu tư cầu, đường huyết mạch; Nhà nước chỉ tổ chức việc kiểm tra việc tổ chức thực hiện dự án, và nghiệm thu công trình hoàn thành.
Tuy nhiên, hiện nay do khủng hoảng tài chính toàn cầu ảnh hưởng đến Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường bất động sản từ nước ngoài này đang rất hạn chế (nhất là trong giai đoạn 2014- 2015 thời gian phấn đấu phục hồi kinh tế giai đoạn sau khủng hoảng).