Contents
A. Mua và bán căn hộ thời khủng hoảng
Mua một bất động sản là căn hộ chung cư, là một việc vô cùng hệ trọng. Đó là tài sản mà nhiều khi có rất nhiều người phải lao động vất vả hàng chục năm trời mới làm chủ nổi.
Nhưng điều đáng buồn là khi tiến hành hợp đồng mua (vì người mua không rành, hay vì quá nhiều chi tiết phải thỏa thuận), người mua lại tiến hành hết sức hời hợt (không có nhiều chi tiết trong hợp đồng) và thế là mọi rủi ro đẩy hết về phía người mua căn hộ. Đây chính là nguồn gốc của sự tranh chấp, thưa kiện kéo dài.
Vượt qua giai đoạn đầu “tranh tối tranh sáng” của việc mua bán chung cư căn hộ (mô hình phát triển nhà ở mới của Việt Nam); đã đến lúc cần phải có những quy định thật rõ ràng, chi tiết và công khai trong việc mua bán này, nhẳm đảm bảo phát triển thị trường bất động sản bền vững, nhất là trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế thế giới hiện nay, khi mà các chủ đầu tư dự án đang còn phải vất vả đương đầu với việc “tìm vốn và tìm vốn dài hanh” sẽ dễ dàng cho những hợp đồng không có những điều kiện chi tiết cụ thể, minh bạch, hợp đồng chỉ có người mua chịu phạt, trong lúc người bán không bị phat hay chỉ phạt chiếu lệ. Sau đây là 06 vấn đề cần được phân tích, nhận định rõ:
1. Thời gian bàn giao căn hộ đưa vào sử dụng không rõ ràng, điều kiện phạt vạ không rõ ràng.
Có nơi hợp đồng ghi 02 năm nhưng kéo dài 4 – 5 năm mới bàn giao căn hộ, cũng có hợp đồng không có quy định phạt nếu chủ đầu tư giao nhà trễ và thực tế đã có những Adonis, chung cư cao cấp Q – H, MT…kể cả thu tiền nhưng không thi công dẫn đến thưa kiện kéo dài; cả khi chủ đầu tư thu tiền khách hàng cả năm trời nhưng sau đó tuyên bố luôn “Ai không ưng thì chủ đầu tư trả tiền lại, lý do kinh tế khó khăn lùi ngày khởi công vô thời hạn”…
Đã có những hợp đồng “hứa mua, hứa bán” quy định người mua nhà đóng tiền chậm sẽ bị phạt lãi suất từng ngày ; và khi đóng đủ lãi suất phạt mới được nhận nhà. Trong khi đó chủ đầu tư thi công kéo dài 4 – 6 năm, không bị phạt vạ gì hết; hết sức vô lý (hợp đồng ghi 1.5 đến 2 năm xong) hoặc có phạt chiếu lệ không đáng kể.
2. Những dấu hiệu không minh bạch trong việc thu phí dịch vụ trong quản lý chung cư, căn hộ, trong việc cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các cư dân sống trong chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ, quản lý thang máy, chỗ giữ xe…
3. Mập mờ trong hợp đồng về những khu vực thuộc sở hữu chung hiện nay tại các chung cư
Để giải quyết mục 2 và mục 3 nêu trên, trong công văn 2230/BXD-QLN ngày 4-11-2008 của Bộ Xây dựng gửi Ủy ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội và TP.HCM phân định diện tích sở hữu riêng và sở hữu chung trong khu chung cư. Đồng thời, nêu rõ trách nhiệm của các bên (giữa chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ) trong việc xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng cũng như quyền lợi và trách nhiệm của các bên phải được “công khai” và thoải thuận cụ thể khi ký hợp đồng “hứa mua, hứa bán” căn hộ chung cư, tránh tình trạng xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng. Pháp luật về nhà ở đã quy định mức đóng kinh phí vận hành , phí trông giữ xe không được vượt quá mức do Ủy ban Nhân Dân Tỉnh , Thành phố trực thuộc trung ương quy định.
4. Các quy định chi tiết trong hợp đồng “Hứa mua hứa bán” không ghi rõ tất cả các mục, kể cả mục giá cả cũng dễ dàng thay đổi
Lavoba loại gì (nhãn hiệu nào?), đá loại gì? độ dày của gỗ sử dụng ra sao? tất cả những điều này hoàn toàn phụ thuộc vào thiện ý của chủ đầu tư dự án, phụ thuộc vào thương hiệu chủ đầu tư. Đã xảy ra tranh chấp kéo dài tại Công ty Cổ phần Sông Đà 101 (tranh chấp tại CT1). Hợp đồng góp vốn đầu tư khu biệt thự Nghĩa Tân với công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số 1 Hà Nội…chủ đầu tư quyết định thay đổi giá bán (chênh lệch trên 1 tỷ đồng) dẫn đến thưa kiện tranh chấp kéo dài và kết quả là người mua đa phần bị thiệt hại.
5. Quá chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà căn hộ
Có nhiều nơi đã vào ở vài năm nhưng chưa biết bao giờ nhà căn hộ mới có chủ quyền (có nơi sau 2 năm mới được cấp giấy phép chủ quyền).
Để giải quyết một phần nào mục “2”, “4” và “5”, ngày 25/2/2009 Bộ xây dựng ban hành Thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định có một số nộ dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn “Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở”
Kèm theo thông tư này. Bộ xây dựng cũng ban hành mẫu hợp đồng cụ thể, cũng như nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Thông tư Bộ Xây dựng quy định rõ, trogn 30 ngày kể từ khi căn nhà chung cư được đưa vào sử dụng , bên bán phải hoàn thành và nộp cho các cơ quan cấp giấy chứng nhận hồ sơ cơ sở của tòa nhà…cơ quan cấp giấy chứng nhận cũng phải có trách nhiệm hoàn thành thủ tục cấp giấy cho chủ sở hữu căn hộ chung cư trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Và điều quan trọng trong quy định: “Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư”.
6. Phân loại căn hộ chung cư
Trong quá trình hiện nay, mặc dù Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân loại 1,2,3,4 chung cư theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 (hướng dẫn về phân hạng chung cư), nhưng trong thực tế, nhiều đơn vị chủ đầu tư dự án vẫn công bố bán căn hộ chung cư căn hộ cao cấp với nhiều giá khác nhau, gây khó khăn rất nhiều cho người mua. Không biết khu căn hộ nào cao cấp thật và thuộc nhóm loại nào. (Có loại bán trên 2.000 USD/m2, trong khi đó loại 1.000 USD/m2 cũng được gọi là khu căn hộ cao cấp, như vậy hiểu thế nào cho đúng?).
Kết luận và kiến nghị:
Qua khảo sát và phân tích chi tiết, chúng tôi khuyến khích người mua và bán căn hộ chung cư phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, để có thể được tư vấn rõ ràng trên hợp đồng. Mặt khác, phải chọn chủ đầu tư dự án có uy tín, sàn giao dịch bất động sản có thương hiệu, đảm bảo quyền lợi cho cả người mua và người bán, công khai, minh bạch các điều khoản hợp đồng, nhất là ghi rõ khoản mục phạt và đền bù thiệt hại.
Bộ Xây dựng nên thành lập Hội đồng xét duyệt phân hạng chung cư (giống như Hệ thống xét duyệt “sao” bên khách sạn), đối với những chung cư không xin xét duyệt, thì coi như đó là chung cư thường không có hạng, từ đó khách hàng dễ phân biệt giá cả và không bị nhầm lẫn. Giá của căn hộ từ loại 1 sẽ hoàn toàn khác với căn hộ loại 4.
Bộ Xây dựng sẽ tổ chức kiểm tra từng đợt, nếu phát hiện những đơn vị có hợp đồng mua bán không rõ ràng chi tiết và đối với những trường hợp này sẽ có biện pháp chế tài rất nặng, nếu hợp đồng mua bán không theo hợp đồng mẫu của Bộ ban hành qua thông tư 01/2009-TT-BXD ngày 25/2/2009.
B. Làm thế nào để nhà đầu tư có thể yên tâm mua căn hộ hoặc khu đất đảm bảo hiệu quả nhất và hạn chế được thiệt hại khi có rủi ro?
Vị trí: Ưu tiên số 1:
Vị trí đất phải nằm trong khu vực giao thông thuận lợi. Đó là kinh nghiệm mà ông bà xưa đã đúc kết “Thứ nhất cận thị, thứ nhì cận giang”.
Chọn nơi quy hoạch tổng thể vùng đã được bố trí tốt, nhất là trogn khu vực dự án đã được quy hoạch từ vài chục ha trở lên, hoặc nằm trong khu dự án lớn đã được quy hoạch sử dụng hoàn chỉnh. Từ việc cấp thoát nước, bố trí cây xanh toàn vùng đảm bảo cho môi trường sống đến việc bố trí đường điện (tốt nhất là đi dây âm dưới đất) đường đi trong nội bộ rộng rãi.
Hạn chế mua lại những nơi không có quy hoạch tổng thể, thiếu những tiện nghi cần thiết cho một đô thị phát triển bền vững.
Vị trí dự án chính là điểm quan trọng số 1 trong việc đảm bảo giá trị nhà và đất của nhà đầu tư ngày càng tăng lên.
Lựa chọn chủ đầu tư
Trong thực tế, bên cạnh những chủ đầu tư dự án có uy tín, đã có không ít dự án kéo dài đến 4 – 5 năm. Mặc dù đã thu tiền của khách hàng nhiều đợt trong thời gian dài nhưng do chủ đầu tư dự án là người không có uy tín, không đủ năng lực thực hiện hoặc không chuyên nghiệp, lại đổ lỗi cho các thủ tục hành chính chậm trễ, yếu tố khách quan…viện dẫn nhiều lý do khác nhau kéo dài dự án, gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng. Họ lợi dụng kẽ hở pháp luật của nước ta đang trong quá trình hoàn chỉnh, đẩy mọi thiệt hại về phía khách hàng. Do vậy chúng ta phải lựa chọn chủ đầu tư đảm bảo uy tín, chuyên nghiệp và có năng lực tài chính để có thể thực hiện những cam kết giao nhà, đất đúng thời hạn.
Bên cạnh đó, người mua buộc chủ đầu tư phải có bản cam kết sử dụng các loại vật tư đúng tiêu chuẩn theo hợp đồng được ký kết. Nhất là trong thời kỳ hiện nay, giá cả vật tư, vật liệu xây dựng thường xuyên tăng cao. Đồng thời nhà đầu tư được chọn có khả năng đền bù thiệt hại vật chất khi trễ hạn (như chịu phạt lãi suất…)
Lựa chọn nhà môi giới
Đó là sàn giao dịch bất động sản để tư vấn, làm thủ tục pháp lý cho hai bên mua bán.
Đây là điều hết sức cần thiết giúp khách hàng đỡ mất thời gian phải nghiên cứu, tìm hiểu (nhiều khi hiểu sai vì không chuyên nghiệp). Để đảm bảo tên tuổi của mình, sàn giao dịch sẽ không chấp nhận làm môi giới cho những dự án “dởm” hoặc làm môi giới cho các nhà đầu tư không uy tín.
Sàn giao dịch bất động sản sẽ tư vấn cho khách hàng về vị trí đất của dự án, về giá cả, về các thủ tục pháp lý, về phương thức thanh toán trả góp sáo cho có lợi cho người mua…tất nhiên khách hàng cũng cần chú ý: phải chọn sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, có nhiều kinh nghiệm và phải có uy tín.
Phương thức thanh toán tốt nhất
Tùy theo khả năng, khách hàng có thể lựa chọn phương thức thanh toán mang lại hiệu quả cao nhất cho mình.
Nếu lượng tiền sẵn có, giá trị sẽ thấp hơn. Thông thường, khách hàng nên chọn phương pháp góp vốn cùng với chủ đầu tư (trả góp theo kỳ…), điều này mang lại hiệu quả tốt nhất cho cả 2 bên (chủ đầu tư dự án và khách hàng mua).
Chủ đầu tư sẽ đỡ bớt phần lãi vay ngân hàng (chi phí này rất lớn trogn giai đoạn hiện nay, ngân hàng đang hạn chế cho vay), trogn khi đó khách hàng được giảm giá, mặt khác khách hàng chỉ cần một ít vốn đã có thể chốt giá nhà, đất. Điều này mang lại lợi ích rất lớn cho khách hàng, nhất là trong thời kỳ giá vật tư, vật liệu xây dựng và trang trí nội thất đang tăng cao.
Thời điểm hiện nay, việc xem xét để mua nhà, đất căn hộ chung cư, theo phương thức trả góp và giá hợp lý chính là hiệu quả cao nhất về dài hạn, đảm bảo giá trị đồng tiền của nhà đầu tư.