Để có thể biến đất đai trở thành nguồn lực cho quốc gia thì cần thiết phải đổi mới và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất đai.
Contents
1. Quy mô dự án
Do thời kỳ khủng hoảng kinh tế tài chính thế giới và bất ổn kinh tế vĩ mô tại Việt Nam kéo dài các năm; năng lực tài chính của nhà nước đầu tư rất khó khăn. Không nên xét cấp đất cho một dự án trên 100 ha (trừ trường hợp đặc biệt phải có quyết định của Thủ tướng và Quốc hội thông qua).
Tại sao 100 ha? Đó là vì nếu lượng quá ít sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư khó khăn trong việc đầu tư đồng bộ xây dựng quy hoạch hạ tầng trong đó bố trí trung tâm thương mại. bệnh viện…
Trường hợp quy mô lớn cần liên kết vùng trong quy hoạch.
Xem xét lại việc phân cấp xét duyệt cho những dự án đầu tư sử dụng từ 50 ha đất trở lên 100 ha; cần thiết phải tập trung về trung ương (không phân quyền cho địa phương ) và giao đầu mối cho Bộ Kế Hoạch & Đầu Tư quản lý. Mục đích tránh việc nhiều nơi, đầu tư trùng lặp, cảng biển, sân bay quốc tế, nhà máy thép…gây lãng phí và hiệu quả dầu tư kém.
2. Quy định phí đặt cọc
Cần phải quy định phí đặt cọc (ký quỹ) trong việc thực hiện dự án. Mục đích là để chứng minh năng lực tài chính của đơn vị đầy tư, hạn chế các nhà đầu tư cơ hội, đồng thời qui định rõ trách nhiệm của nhà đầu tư. Khoản phí này sẽ không hoàn lịa khi nhà đầu tư vi phạm những cam kết trong việc triển khai dự án.
3. Xem xét luật “thuế” sử dụng đất
Xem xét đề xuất luật “thuế” sử dụng đất theo hướng hàng năm thu thuế trên diện tích đất sử dụng. Biện pháp này sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sạch đồng thời hạn chế được nạn đầu cơ, “xí phần” đất.
4. Phân cấp xét duyệt dự án
Xem xét và quy định lại việc phân cấp xét duyệt dự án đối với các tỉnh, thành phố theo hướng tập trung về trung ương đối với các dự án có quy mô từ 50 ha đến 100ha, dề nghị giao Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư làm tham tham mưu chính phủ duyệt cấp.
5. Năng lực tài chính nhà đầu tư
Qui đinh chặt chẽ việc xem xét năng lực tài chính của nhà đầu tư đồng thời quy định kiểm tra tiến độ triển khai thực hiện.
6. Định hướng cho vay
Do nguồn tiền còn eo hẹp (trong thời kỳ khủng hoảng tài chính thế giới và bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài tại Việt Nam); Chính Phủ và Ngân hàng Nhà Nước cần định hướng cho hệ thống ngân hàng Thương mại Việt Nam cho vay đầu tư dự án theo hướng chỉ tập trung vốn cho những đơn vị chuyên ngành (không cho vay các đơn vị đầu tư ngoài ngành chính) đơn vị chuyên nghiệp. Đồng thời cần cho vay đầu tư dứt điểm từng dự án công trình dàn trải. Cần thay đổi tư duy “vay để đầu tư là vay lành mạnh”, chú trọng khuyến khích các đơn vị sử dụng nguồn vốn tự có (vốn huy động cổ phần, vốn hợp tác, vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp…) thay vì sử dụng đa phần vốn ngân hàng rất rủi ro.
7. Đấu thầu dự án
Nhà nước thường xuyên tổ chức đấu thầu công khai minh bạch đầu tư từng dự án (kể cả cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia)
Cả những dự án đất sạch và dự án đất chưa đền bù (tại những vị trí thuận lợi).
8. Vấn đề tiền sử dụng đất
Cần sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ – CP nghị định Chính phủ ban hành ngày 13/08/2009 qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong đó vướng mắc cần sửa đổi liên quan đến vấn đề tính tiền sử dụng đất theo “giá thị trường”. Hiện nay hàng ngàn hồ sơ nộp thuế bị ách tắc và đây là một nguyên nhân quan trọng góp phần đóng băng thị trường bất động sản.
9. Sử dụng vốn đất của nhà nước
Kiến nghị quy định thành luật khoản thu thuế vốn (là tài sản) nhà nước hàng năm phải đóng về cho ngân sách quốc gia. Do cơ quan thẩm định giá nhà nước quy tài sản theo giá thị trường tại khu vực.
Kiến nghị mức thu 6 % năm trên tổng số vốn đơn vị nhà nước sử dụng nếu “vốn” là tài sản (ví dụ: như đất đai , kho bãi…) nhằm mục đích nâng cao tinh thần trách nhiệm của từng đơn vị có tình trì hoãn không thực hiện quyết định bàn giao tài sản.
10. Thuế đối với cá nhân, tổ chức giữ vốn nhà đất nhiều
Nghiên cứu ban hành tính thuế lũy tiến (hình thức thuế tài sản) hàng năm, đối với người, tổ chức giữ số lượng nhà đất nhiều (diện tích từ 1000m2 trở lên phải chịu thuế tài sản hàng năm, nhà từ căn thứ 3 trở lên phải chịu thuế tài sản hàng năm). Đây là một trong những biện pháp tăng nguồn thu từ nhà, đất (bất động sản) đồng thời chính là biện pháp hữu hiệu chống đầu cơ đất đai, bất động sản.
Quy định thu “lệ phí hạ tầng”
Cần ban hành qui định thu “lệ phí cơ sở hạ tầng”, thuế này chỉ những người đầu tư kinh doanh dự án bất động sản mới phải nộp. Do nhà nước phải tốn rất nhiều công sức, kinh phí cho đầu tư cầu đường, cơ sở hạ tầng (trung tâm thương mại, sân bay quốc tế, bệnh viện, trường học…); và chính những công trình đầu tư này là một trong những nguyên nhân khiến bất động sản khu vực đó “lên giá”. Do vậy cần có quy định thu lệ phí cơ sở hạ tầng (lấy lại một phần nhỏ địa tô chênh lệch) đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thụ hưởng từ đầu tư hạ tầng này.
12. Cải cách thủ tục hành chính
Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng, thời gian hoàn thành cấp phép xây dựng cho một dự án không được quá 9 tháng (quốc tế các nước chỉ 6 tháng).
Kết luận:
Ngay từ khi tổ chức quy hoạch tổng thểm, chi tiết cầu đường, khu đô thị mới…Nhà nước cần quan tâm đặc biệt đến những vị trí đắc địa, đất dọc 2 bên đường, đất tại các khu trung tâm…đồng thời trong quá trình triển khai tổ chức thi công huy động mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư cơ sở hạ tầng; tiến hành đấu thầu công khai “đất đai” dự án đầu tư tại những vị trí đắc địa (kể cả đất do nhà nước bỏ tiền ra đền bù giải phóng mặt bằng và “đất” còn đang trong quy hoạch chưa đền bù giải phóng mặt bằng. Công khai đấu thầu “đầu tư” trên từng hạng mục công trình. Căn cứ theo quy hoạch đã được cấp thẩm quyền duyệt thông qua. Toàn bộ số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) do việc tăng giá trị đất, tăng giá cả đất sẽ được thu về ngân sách nhà nước. Một phần trong nguồn thu đặc biệt này, kiến nghị sẽ sử dụng để đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp “thuê”, xây dựng nhà ở cho người tái định cư, đảm bảo thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.